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【弁護士監修】任意売却・マンション売却は離婚前がオススメ!

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弁護士 古閑 孝 アドニス法律事務所

2017年11月06日 公開
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離婚をきっかけに不動産売却をする方も少なくないはず。手放す方法もさまざまですが、今回は戸建ての売却やマンション売却をする方法をご紹介します。不動産売却やマンション売却を考えている人は是非読んでみてください。
具体的には"一般売却"や"競売"など種類がありますが、今回は"任意売却"に関してわかりやすくお伝えします。
 そもそも、物件の売却方法には"一般売却""任意売却""競売"などが主にあります。
ではそれぞれどのような時に選択するのでしょうかわかりやすく図で説明します。

任意売却の流れ

売却金額がローン残高より高い場合は"一般売却"
売却金額がローン残高より低い場合は"任意売却"や"競売"
という方法で売却することになります。

任意売却とオーバーローン物件

後腐れなく離婚するために、不動産を売却したいという人も多くいます。そんな不動産売却方法の一つが、任意売却です。

任意売却とは

住宅やマンションを売却する際の価格が、ローン残高を下回っていもできる売却方法が、"任意売却"です。
一般的に金融機関は住宅ローンを融資(お金を貸す)時に住宅を担保(債権者の損害を補うために設けられたもの)として設定しています。
住宅ローンを完済(全て支払いが終わっている状態)していないと住宅・マンションが担保から外れません。そのため、ローン残債がある住宅は売却をすることが出来ません。(※アンダーローンの場合は売却できます。)

オーバーローンとは

先程のようにローン残債が残っていると売却方法が限られます。そのようなローン残債が残っている物件を"オーバーローン物件"と呼びます。
ではどのようにしてオーバーローン物件は売却するのか、その売却方法の一つが"任意売却"です。

任意売却にはメリットが多い

任意売却にあるいくつかのメリットについてご紹介します

【任意売却のメリット】

  1. 市場価格に近い金額で売却を進められる。
  2. "競売"などの売却方法よりも、住宅の売却金額が増えるためその分ローン残債に当てる費用も多くなります。

    "競売"
    住宅ローンが返済できなくなった時、貸した相手が持っている不動産を強制的に売って、その代金をローンの返済に充てる方法
    もっと詳しい説明はこちら ↓

  3. 物件の売却にかかる費用等を出す必要がない(持ち出し金)
  4. 任意売却などを行う際には費用(仲介手数料等)がかかります。ですが基本的には売却した時に得られる費用でまかなうため、あらかじめ資金の用意などをせずに売却できます。

  5. 住み続けることができる場合がある
  6. 任意売却の場合では、身内の人に物件を売ることで、引越しをしないで住み続けることができる場合があります。
    また、上手く買主と交渉するができると、賃料を払いながら住み続けたり、買戻しが一定の期間の後にできる場合もあります。

この他にも多くのメリットがありますが、詳しくは下の記事をチェックしてみてください。

任意売却の流れ

任意売却の手順は、弁護士や業者などによってそれぞれ変わってきます。今回は大まかな弁護士が行う任意売却の流れに関して説明していきます。

  1. 現状把握現在どのくらいのローン残債があるのか、 債権者がどのようにしたいのか希望も合わせて把握をします。
  2. 不動産業者へ依頼任意売却をするにあたり、専門の不動産業者などに依頼を行います。
  3. 物件の価格を調査売却したい物件にどのくらいの価値(値段)がするのか調査を行います。
  4. 債権者と合意をとる価格や方針などの確認をとり、債権者と合意をとります。
  5. 売却代金でローン返済物件の売却を行い売却金を使って、ローン残債の返済などを行います。
  6. 任意売却の成立ここまでで任意売却とし、手続きを終えます。
  7. 競売申立ての取下げ物件が競売にかけたれていた場合、取り下げなどを行います。
  8. 明け渡し売却した物件を立ち退き、引き渡します。

これは、任意売却の流れの1例です。ケースや弁護士によってやり方は様々なので、一度相談してみるのが良いでしょう。
そして、任意売却は行うタイミングによってより多くのメリットが得られることを知っていますか?
次に任意売却を行うタイミングに関してお話します。

"離婚前の任意売却"と"離婚後の任意売却"

任意売却では、ローン残債(住宅ローン)があっても売却することができます。ですが、タイミングを間違えると売却ができなくなったり、ローンの返済が滞ったり、任意売却の手続きが取れなくなってしまったり等のトラブルが起きる可能性があります。
ここでは、"離婚前の任意売却"と"離婚後の任意売却"に関してお伝えします。

離婚前の任意売却

任意売却は離婚前に行くのがおすすめです。そのメリットについて詳しくお伝えします。

【離婚前に任意売却するメリット】

  1. 物件売却後のローン残債(住宅ローン)の返済額を見直せる。
  2.  任意売却後は新しい物件の家賃、生活費などローンの支払いが離婚前よりも大きな負担としてのりかかります。任意売却後には住宅ローンの返済額を無理のない範囲に変更もできるため、離婚前に任意売却することでスムーズに新しい生活をはじめることができます。

  3. 名義変更できる可能性がある。
  4.  仮に元妻が慰謝料などとして住宅に住み続ける場合でも、ローン残債(住宅ローン)がある状態では容易に名義変更をすることはできません。離婚前に任意売却を行うことで、ローン残債を減らし早めに名義変更などの手続きを行うことが可能です。

ローン残債が残ったままの財産分与は大変

離婚時には夫婦でこれまで築いてきた財産を分割する必要があります。この時に"一般売却""競売""任意売却"などで不動産の売却を行ったとしても借入金の返済などが完了していない場合は、ローン残債が残ってしまいます。そのため、財産分与の前に残ってしまったローン返済に関して話し合うことが大切です。

財産分与について、詳しくはこちらの記事も参考にしてみてください

財産分与の話し合いで確認するべきこと

 離婚後のトラブルを防ぐためにも財産分与の話し合いでは以下の点についてもしっかり話し合いましょう。
"どちらか一方が住み続けるのか"
"自宅の売却方法はどうするのか"
"お互いにいくら返済を行うのか"
"返済が滞ってしまった時はどうするのか"

上記以外にも大切なことはありますが、事前に話し合いを行い住宅ローンなどの問題は先送りにしないことが離婚後のトラブル防止につながります。

番外編1"養育費代わりの住宅ローンが支払えない"

離婚後のパターンとして、元妻と子どもは家に残り、養育費の代わりに元夫がローン残債を払い続けるということがあります。
このような時に注意すべきなのは、"夫がローンを滞納しはじめた""支払い能力が無くなってしまった"などの状況です。
離婚相手のローン返済が滞ってしまうことにより、引っ越しや競売にかけられてしまうなど様々なトラブルが発生する恐れがあります。
そのようなトラブルに対処できる方法をご紹介します。

リースバックという選択肢

リースバックとは
"今まで持ち家として所有していた自宅を一度売却し、そのまま借りて住み続ける"
ことを可能にする制度です。
この制度の特徴は"ローン返済が滞ってしまった""すでに住宅ローンなどの滞納をしている""差し押さえになってしまいそう"などの状況の人でも選択できるということです。
また、リースバックの後に自宅を買い戻すことも可能です。時間や猶予が無い人は検討してみてください。

番外編2 夫や妻が住宅ローンの連帯保証人になっていた

 結婚する際に購入する住宅・マンションは二人の共有財産となります。では、任意売却などを行う際にどちらかが"連帯債務者"もしくは"連帯保証人"になっていた時どのようなことが起きるのでしょうか。また、保証人というのはどこまで効力を持つのでしょうか

離婚すると保証人から外れられるの?

一般的なケースとして元夫が住宅ローンを借り、元妻が連帯保証人になっているというのがよくあります。では離婚したあと連帯保証人などはどうなるのでしょうか。
簡潔に言うと、保証人などの契約は金融機関と個別で行っているものなので、別居または離婚をしても連帯保証人と金融機関との契約は続きます。

もしもマイホームの連帯保証人になっていたら

 連帯保証人というのは、"債務者"が住宅ローン等の支払いを行えなかった時に変わって返済をする人(保証する人)のことを言います。
 もし、債務者が住宅ローンの支払いが滞ってしまい自己破産などを行った場合、連帯保証人に対して一括返済の請求が来ます。一括で支払いができない場合は、債権者は財産の差し押さえなどを行うことが出来ます。

任意売却をするとブラックリストに載るのか

結論から言うと、"任意売却を開始する時点"でブラックリストには載っています。
正しく言うと任意売却をすることによって、ブラックリストに載る(事故情報が登録される)のではありません。
任意売却をする以前に、"住宅ローンを3ヶ月滞納する"ことにより"事故情報(延滞情報)"がブラックリストに登録されます。

任意売却と自己破産はどちらが良い?

よくある質問に「任意売却と自己破産どちらを選べば良いですか」という質問が多くあります。
任意売却のメリットは、引越し費用が捻出できたり、お金を手元に残せたりすることです。
自己破産というのは、借金が多額になったことなどによって経済的に行き詰って、基本的に裁判所に自分自身が申し立てて、返済が努力してもできないと裁判所が認めて、免責が許可されない場合に借金を整理することです。
自己破産の場合は、必要最低限の生活するための財産を除いて、換金されて貸金業者へ返済されるため、全ての財産が無くなります。
任意売却と自己破産に関して、もっと詳しく知りたい方はコチラ

まとめ

 今回は離婚に伴うマイホームの売却において、ローン残債があっても自宅を売却できる方法"任意売却"を紹介しました。一般売却できるのがもちろん良いとは思います、ですがなかなか難しくローン残債が残ってしまう人も多いと思います。
"任意売却"とは、新しい人生のスタートを後押ししてくれる制度の一つです。離婚後にお金のことでトラブルがおきることは、体力的・精神的にも疲労します。
トラブルになる前に弁護士などの専門家に相談をし、将来への負担を少なくしてみはいかがでしょうか。
離婚やローン問題については、弁護士などに相談すると良いでしょう。
住宅の事以外でもトラブルの解決につながるかもしれません。

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