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任意売却物件のメリット・デメリットと弁護士ができる事

2017年08月20日 公開
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任意売却の場合は、非常に高い専門性がある不動産取引であるため、知識や多くの任意売却を解決したことがある専門家に相談する必要があります。
判断する基準としては、多くのスタッフが在籍していることが大切です。

また、任意売却についての最新情報を常に共有しているかもチェックしましょう。
複雑な事情である、時間がもうない、などというようなことで諦めないようにしましょう。
また、そのままにしておいて時間のみが経つと、状況はどんどん悪化するため、早めに弁護士に相談しましょう。
弁護士が一緒に解決してくれます。

任意売却とは?

では、任意売却とはどのようなものでしょうか?
任意売却というのは、借主の住宅ローンなどの返済が難しくなった場合に、担保権を使って債権者が競売にかける前に、話し合いを債権者と事前に行うことによって、一般の市場で自宅を売ることです。
一般的に、3ヶ月以上借入の返済が遅れると、期限の利益が無くなった通知が債権者より届いて、残債務を一括で返済することを催促されます。

住宅ローンの返済が停滞した状態が継続すれば、債権を融資元の金融機関は回収できなくなります。
そのため、裁判所に競売を金融機関は申立てます。
そして、債権を回収するため、競売で担保にしている不動産を売ります。
競売というのは、精神的にも経済的にも大きな負担があるものです。
このような競売を回避するためには、以下の二つの方法があります。

・住宅ローンの返済のために自宅を売る
・任意売却で自宅を売る

住宅ローンの返済のために自宅を売る方法は、もし住宅ローンの残額より自宅の売却金額が低い場合は、住宅ローンを完済するために現金で差額を準備する必要があるため、ほとんどの場合は現実的ではありません。
そのため、ほとんどの場合は、任意売却で自宅を売る方法で解決しています。
任意売却の場合は、競売を避けたうえで、リースバックという住み続けることができたり、あるいは、引越し費用を確保できたりするなどして、生活を新しく始めることができます。

 

任意売却のシステム

ここでは、任意売却のシステムについてご紹介しましょう。

住宅ローンを利用すると抵当権が設定される

住宅ローンは、多くの人が自宅を買う際に利用します。
住宅ローンは、金利が低くなっていますが、大きな金額で、長い返済期間になります。
住宅ローンを融資する金融機関の場合は、返済されないリスクが住宅ローンが完済されるまであります。
そのため、金融機関としては、住宅ローンが万一返済されなくなった場合のためにその不動産に抵当権を設定します。

簡単に言えば、抵当権というのは、競売でその不動産を売って、住宅ローンを売却代金から回収できるものです。

抵当権を自宅を売る際は抹消する

不動産を売る場合は、一般的に抵当権を抹消することが必要です。
抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があります。
では、どうして抵当権を抹消する必要があるのでしょうか?
というのは、抵当権が設定されている不動産を買う人がいないためです。

抵当権が設定されている場合は、住宅ローンが完済されていないため、金融機関が住宅ローンの返済がないと競売にかけるという権利が残っています。
以前の持ち主の住宅ローンが完済されていない不動産を買う場合は、住宅ローンの返済を以前の持ち主が滞納すると競売になるため、大きなリスクがあります。
そのため、不動産を売る場合は、抵当権を必ず抹消することが必要です。

住宅ローンの残高が不動産の売却代金より多いケース

住宅ローンの残高が不動産の売却代金よりも多いケースは、住宅ローンを自宅を売っても完済できません。
住宅ローンを完済できないため、抵当権は当然ですが、抹消できません。
この場合は、現金で売却代金と住宅ローンの残高との差額を用意して、住宅ローンを完済すると抵当権が抹消できます。

しかし、毎月の住宅ローンの返済が難しい状態で自宅を売りたい場合は、現金を別に用意するのは困難でしょう。
そのため、住宅ローンの返済が難しい場合は、金融機関としては、住宅ローンが完済されていなくても自宅が売れる任意売却をすすめます。
任意売却の場合は、住宅ローンを完済できなくても、抵当権が抹消できます。
金融機関としても、住宅ローンの返済が停滞してくると、住宅ローンを任意売却か競売で回収するしか方法はありません。

ほとんどの場合、任意売却は金融機関にとっては回収額が競売よりも多くなります。
同時に、債務者である売り主としても、住宅ローンの残債務が任意売却をすると少なくなります。
そのため、売り主と金融機関の両方にとって、任意売却は多くのメリットがある方法です。

任意売却のメリット

ここでは、任意売却のメリットについてご紹介しましょう。

住み続けることもできる

競売の場合は、自宅を落札者に明け渡す必要があります。
一方、任意売却の場合は住み続けることもできます。
住み続けるのは、リースバックと親子間売買の2つの方法があります。
リースバックは、自宅を投資家に売って、家賃を支払う方法です。
買戻しを将来的に行うこともできます。
親子間売買は、子供が協力してくれると可能です。
この場合は、取引が身内間になるため、合意を双方がすると住み続けることができます。

競売よりも高く売れる

任意売却の場合は、競売よりも高く売れるので、売った後の住宅ローンの残債務が少なくなります。
では、競売はどうして安くなるのでしょうか?
競売の場合は、部屋の中を事前に確認することができなく、部屋の中の状態などが分かりません。
このような買い主のデメリットを考えて、入札価格が大幅に市場価格より安くなっています。

また、理由としては、競売の場合は一般の人がほとんど参加しないことが考えられます。
このように、競売というのは買い主側に大きなデメリットがあるものです。
このため、競売に一般の人が参加する場合は少なく、ほとんどの場合は入札を「競売のプロ」が行っています。

売却代金から引越し費用などが捻出できる

任意売却の場合は、諸費用を売却代金から捻出することを金融機関が認めています。
金融機関は、傾向的に持ち主の考えを尊重してくれ、また高く競売よりも売れるので、積極的に任意売却には対応してくれます。
なお、不動産を売る場合は、諸費用として、仲介手数料、税金の精算、登記費用など、マンションでは積立金・管理費の清算が必要になります。

また、任意売却が成り立った場合は、住み続けない場合は引越しする必要があります。
任意売却の場合は、引越し費用については、基本的に、売却代金から捻出することを必要経費として金融機関が認めてくれます。
一方、競売の場合は、引越し費用は自分で負担する必要があります。

税金や修繕積立金・管理費を滞納していると、全部あるいは一部を負担してくれることがある

住宅ローンの返済を滞納している他に、税金の納付などを滞納していると、競売の場合は、自費でこのような費用を全て支払う必要があります。
しかし、任意売却の場合は、税金や修繕積立金・管理費を滞納していると、全部あるいは一部を負担してくれることがあります。

プライバシーが守れる

任意売却の場合は、一般の不動産取引と同じように売ることができます
そのため、近く人に、住宅ローンの返済が停滞したため引越しするなど、プライバシーについては守ることができます。
一方、競売の場合は、一般の不動産を売る方法とは違って、裁判所が主導します。
自宅が事前に調査されて、競売のために必要な競売される人の名前や住所、自宅の外観や部屋の中の写真などの情報が一般に公開されます。
公開されるところは、裁判所や新聞、不動産競売情報サイトなどです。

無理なく住宅ローンの残債務が返済できる

任意売却の後の住宅ローンの残債務は、一括で返済する、分割で返済する、可能な範囲で返済する、という方法から選ぶことができます。
任意売却したほとんどの人は、この中で可能な範囲で返済するという方法を選んでいます。
この方法は、任意売却が終わった後に返済計画書が金融機関から渡されるので、生活状態を書いて、余裕がある分だけ毎月返済するものです。

 

任意売却に必要な専門家とは?また、仕事の範囲は?

では、任意売却はどのような専門家がトラブルを解消してくれ、どのような仕事をしてくれるのでしょうか?
任意売却についての情報をいろいろ調査してみると、競売などをよく知っている不動産業者は最後の手段とあるため、司法書士や弁護士にまず相談する人もいます。

しかし、司法書士や弁護士は基本的に法律家であり、任意売却の場合は不動産業者がおすすめです。
しかし、おすすめの不動産業者は、普通の不動産業者ではありません。
ほとんどの場合は、専門に任意売却や競売を行っている不動産業者が任意売却を行っています。
当然ですが、普通の不動産業者でも任意売却はできます。

しかし、専門に任意売却を扱っている不動産業者は、任意売却についての交渉方法や知識、人脈、そしてやはり豊富な経験があります。
そのため、不動産を単に売るという観点ではなく、売った後に親身に債務者の新しい生活を考えてくれるのは、ほとんど相談する人がいない中において、非常にありがたいものです。

また、経験をベースにして、任意売却した後もある程度生活の予測が立てられます。
相談する人の将来の人生を一緒になって親身に考えてくれるような専門家を探すことが、最も大切です。
そのため、近くに信頼できる司法書士や弁護士がおり、人脈が任意売却についてあると、問題は全くありません。

 

任意売却デメリット(リスク)とは?

では任意売却はどのようなデメリットやリスクがあるのでしょうか?
ここでは、任意売却のリスクとしてデメリットについてご紹介しましょう。
任意売却の場合は、競売よりも多くのメリットがあるがデメリットはないのだろうかと心配している人もいるでしょう。
任意売却のデメリットとしては2つあります。
しかし、任意売却に成功するためにはいずれのデメリットも大切なものです。

買いたい人の内覧に対して協力する

家を買う際は必ず内覧をするでしょう。
ほとんどの人が、新築の場合でも、中古の場合でも、家の外観や部屋の中を確認してから買うかどうかを決定するでしょう。
任意売却の場合も、どのような家か確認したいと買いたい人が希望すると、内覧に協力する必要があります。
しかし、何か特別にする必要はなくある程度整理しておくと、内覧する人のイメージが良くなります。

本人確認の手続きや売買契約の締結を書面で行う

任意売却が決定すると、売買契約書を締結するために署名・押印します。
また、売買契約を締結した後、売買代金を金融機関に振り込む手続きなどがあります。
この時本人確認手続きが司法書士によってあり、また権利証・印鑑証明書・実印を準備する必要があります。

支払いの催促が債権者からあった場合に対応面において心配になる

任意売却の場合は、条件として、住宅ローンを債務者が支払えない状況、つまり滞納していることが必要になります。
しかし、滞納している期間は1ヶ月や2ヶ月ではなくて数ヶ月経つと任意売却になるので、支払いの催促が債権者からあった場合に対応面において心配になる場合も多くあります。

同意を債権者にもらう必要がある

残債務よりも安い価格で売ってもいいかなど、同意を債権者にもらう必要があります。
同意をもらった後も売る価格を決定するには交渉が債務者ではできないので、専門業者に頼む必要があります。
任意売却を拒否するような債権者も中にはいるので、豊富に経験がある専門の不動産業者へ頼む方が成功への早道と言えます。

迷惑が連帯保証人にかかる

住宅ローンを滞納した場合は、請求が連帯保証人にもあります。
この場合に、返済を連帯保証人が行えば任意売却ができません。
連帯保証人が協力してくれないと任意売却は成立しないため、同意をもらうことが必要です。

競売になるリスクがある

せっかく任意売却で売るようになっても、買い主がいないと成り立ちません。
必ず売れるとは限っていなく、制限が時間的にあるため、自宅がもし任意売却で売れないと競売になるリスクがあります。
競売になれば、一括で残債務の返済が要求され、返済できないと自己破産になる場合も考えられます。

 

誤解されているデメリットがある

なお、任意売却のデメリットとしては、実際のものだけでなく、誤解されているものもあります。
ここでは、まず任意売却の誤解されているデメリットについてご紹介しましょう。

任意売却すると引越しする必要がある

任意売却する場合でも、引越しを必ずしなければならないということではありません。
一般的に、住宅を売却すると、確かに引越しするようになります。
しかし、いくつかの種類が任意売却にはあり、引越ししなくてもいい場合もあります。

借金がゼロにならない

任意売却をしても、借金がゼロにはなりません。
しかし、競売の場合よりも、住宅が売却できる価格は高額になる場合が多く、借金がゼロになった事例もあるくらいです。

任意売却した後に債務がもし残った場合でも、処理する方法はあります。
なお、任意売却した後に債務が残った場合の処理方法については、ネットなどで紹介されているため確認してみましょう。

迷惑を保証人に与える

住宅を売却しても借金が残った場合は、確かに請求が保証人にもあります。
しかし、請求が保証人にあるのは、住宅ローンの返済が停滞したためであり、任意売却したためではありません。

また、競売で住宅を売却して債務が多額に残ることを考慮すると、競売よりも売却額が一般的に高額になる可能性がある任意売却によって、債務をできるだけ少なくすることは、保証人としても負担が少なくなるためメリットがあります。

ブラックリストに掲載される

ブラックリストに掲載されるということも、誤解されているデメリットです。
一般的に、任意売却の場合の流れは、住宅ローンの返済が停滞すると任意売却あるいは競売になります。

つまり、ブラックリストに掲載される時期としては、住宅ローンの返済が停滞した時期、あるいは保証会社が代位弁済した時期になります。
そのため、任意売却あるいは競売になったためにブラックリストに掲載されるということではありません。

なお、代位弁済というのは、債務者の代わりに債務の弁済を債権者の金融機関に第三者の保証会社が行うことです。
一般的に、代位弁済は、住宅ローンの返済が滞納されてから3ヶ月以上が経つと行われます。

しかし、この場合は、借金を債務者の金融機関に返してもらう権利である求償権は保証会社へ移ります。

また、借金の返済を保証会社が代わりに行ってくれても、借金が債務者は無くなったということではありません。
代位弁済が実施された後は、保証会社が金融機関の代わりに借金の返済を催促するようになります。

自己破産する必要がある

任意売却した場合でも、競売になった場合でも、すぐに自己破産しなければならないということではありません。
先にご紹介したように、任意売却した後に残る借金を処理する場合は、自己破産しなくても解決する方法はあります。
なお、詳しいことについては、ネットなどで紹介されているため確認してみましょう。

会社を辞める必要がある

任意売却してブラックリストに掲載された場合でも、金融機関以外はブラックリストを見ることができません。
また、競売の場合は、裁判所で情報を見ることができます。
また、任意売却したことは、一般の人に公開になる場合はありません。
自己破産をした場合は、税理士、弁護士、生命保険募集業者、宅地建物業者などの一部の業種では資格が停止されます。

また、任意売却したのみでは、資格が停止になる場合はありません。
もし、自己破産したということでも、会社は自己破産した人の解雇はできません。

任意売却で弁護士ができること

では、弁護士はどのようなことができるのでしょうか?
ここでは、弁護士法の第72条についてご紹介しましょう。
弁護士法の第72条の条文としては、

弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。
ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

というようになっています。
この条文の終わりに、他の法律に別段の定めがある場合、と記載されていますが、これは宅地建物取引業法において、法律事務の取扱いが報酬をもらうと宅地建物取引業の範囲内であれば可能であるということです。
そのため、売却価格について債権者と交渉する仕事は、宅地建物取引業の範囲内のものになります。
不動産取引以外の借金や残債務などの交渉は、債務者自身、あるいは代理の資格がある弁護士だけが行うことができます。

任意売却のケーススタディ

ここでは、住宅ローンを実際に滞納して任意売却するケースと対応策についてご紹介しましょう。

住宅ローンの返済ができくなって、売っても残債務がある

このケースは任意売却がおすすめです。
一般的に、任意売却の場合は、競売より高く売れるため、より残債務が少なくなります。
また、一般的に不動産を売る方法と同じであるため、体面を世間的に保ちやすくなります。
また、売却代金から引越し費用や仲介手数料が控除されるので、債務者が負担する費用も少なくなるため、先の生活を立案しやすくなります。

住宅ローンの返済ができなく、売っても残債務があるが、協力者が身内にいる

このケースは、任意売却がおすすめですが、一般の市場で売らないで、身内に売ります。
親戚や両親、友達などが持ち主になって、債務者が賃貸人になると、そのまま住み続けられます。
そして、賃料を債務者が支払うようになります。

住宅ローンの返済ができなく、しかも税金が納付できない

この場合は、住宅ローンの返済を滞納すれば、競売に最終的になります。
税金が納付できない場合は、督促状が税務署から届きます。
これでも返済しないと差押えになります。
この差押えを解除しないと、任意売却はできません。
差押えになっている場合は、時間的に余裕があまりないため、対応を早急に行うことが必要です。
何も対応しなければ、返済するつもりがないと見られて、任意売却をすることができないため注意しましょう。

住宅ローンの返済ができないだけでなく、しかも社会保険料も納付していない

この場合は、住宅ローンを滞納した場合と同様で、差押えの対象に社会保険料もなります。
そのため、差押えを解除しないと任意売却はできません。

住宅ローン完済しているが、別の借入が返済できなくて、自宅が差押えされた

この場合は、差押えの要因の借入の内容によっても違ってきますが、競売に最終的になります。
しかし、この場合は任意売却ができるため早目に対応しましょう。

自宅を担保にして事業用資金を借りていたが、返済ができなくなった

この場合は、住宅ローンを滞納した場合と同様で、返済ができなくなれば担保の自宅を処理するために競売になります。
住宅ローンの場合は、一般的に、期限の利益が滞納が6ヶ月になると無くなって競売になります。
しかし、事業性資金を借りていた場合は、一般的に期限の利益が3ヶ月で無くなるため余裕がありません。
そのため、事業性資金の場合は、特に至急対応する必要があります。

他の人の借金の保証人になって、自宅を売るように債権者から言われている

この場合は、住宅ローンを除いた債務がトータルで5000万円以下であれば、個人民事再生が使用できる場合があります。
自宅は個人民事再生を使用して守れるかもしれないため、すぐに対応しましょう。
何もしなければ、競売になって自宅も守れなくなります。

ローンが返済できなくなって、親戚に自宅を売った

この場合は、ローンを返済しなくても、自宅が守れる場合があります。
親戚に自宅を売っても、自宅にそのまま住み続けられます。
親戚の場合は、お金を融資することはできません。

しかし、自宅を買うというスタイルであれば融資してもいいということになって、親戚に無事に自宅を売ることができます。
また、自宅にそのまま住み続けられるため、再度生活を立て直す目処が立てられます。

ローンの返済が生命保険の解約返戻金でできた

この場合は、今後ローンの返済ができないということでしたが、資産の中味を確認した結果、約300万円ほど生命保険の解約返戻金がありました。
債務者は、生命保険の解約返戻金があることを把握していなかったようです。

多くこのようなケースはありますが、任意売却する前に必ず資産の中味について確認する必要があります。
この場合も、何とか生命保険の解約返戻金で返済が続けられ、自宅を売らなくて済みました。

住宅ローンの返済条件を変えることによって自宅を売らなくて済んだ

住宅ローンの返済が難しい状態になれば、まず金融機関に返済条件を変えることを依頼するようにしましょう。
住宅ローンの場合は、元金と利息をトータルした金額が、毎月の返済額になります。

しかし、元金については、減額、あるいは据え置きができる場合があります。
この場合は、住宅ローンの返済能力をチェックした結果、現在の返済条件である毎月15万円は返済することができませんでしたが、毎月8万円であれば返済できるということになりました。
そのため、金融機関にすぐにお願いした結果、住宅ローンの元金を半年間ほど据え置きしてくれるようになって、自宅を当面は売らなくて済みました。
ここでは、ケーススタディとして、住宅ローンを実際に滞納して任意売却するケースと対応策についてご紹介しました。
もし、自宅を任意売却したいと思っている場合は、このようなケーススタディを参考にしましょう。

まとめ

ここでは、任意売却の多い地域とは? 任意売却とは? 任意売却に必要な専門家とは?また、仕事の範囲は? 任意売却リスクとは? 弁護士ができること、についてご紹介しました。
任意売却物件について弁護士に相談する場合は、ここでご紹介したようなことについて事前に把握しておきましょう。

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