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任意売却物件のメリット・デメリットと弁護士ができる事のアイキャッチ

任意売却物件のメリット・デメリットと弁護士ができる事

任意売却物件のメリット・デメリットと弁護士ができる事のアイキャッチ

任意売却の多い地域とはどのようなところでしょうか?

任意売却は、愛知県が住宅ローンのリースバックなどについての相談が多い地域です。
特に、多く相談があるのは、名古屋市、豊田市、岡崎市の人からです。
愛知県では、名古屋市内の人からが相談が最も多くあります。

また、名古屋市内に住んでいる人からは、当然ですが、収益物件や投資用のマンションを名古屋市内に持っている人からの相談が多くあります。
例えば、自宅が東京などにあり、投資用のマンションを名古屋市内にいくつも持っている人です。

多くの人が、投資用として、ワンルームマンション以外に、3LDKのファミリー向けのマンションを持っているが、儲けにならないというような悩みを持っています。
この理由の大きなものは、東京などと比べると価格の下落が名古屋市内の物件は大きく、「売却したいが売却できない状況」になっている場合が多くあるようです。

任意売却の場合は、非常に高い専門性がある不動産取引であるため、名古屋市内や愛知県内の知識や多くの任意売却を解決したことがある専門家に相談する必要があります。
判断する基準としては、多くのスタッフが在籍していることが大切です。

また、任意売却についての最新情報を常に共有しているかもチェックしましょう。
複雑な事情である、時間がもうない、などというようなことで諦めないようにしましょう。
また、そのままにしておいて時間のみが経つと、状況はどんどん悪化するため、早めに弁護士に相談しましょう。
弁護士が一緒に解決してくれます。

任意売却とは?

では、任意売却とはどのようなものでしょうか?
任意売却というのは、住宅ローンの返済が停滞した場合に、融資元の債権者である金融機関と交渉して、解決を最もいい方法で行うことです。
住宅ローンの返済が停滞した状態が継続すれば、債権を融資元の金融機関は回収できなくなります。
そのため、裁判所に競売を金融機関は申立てます。
そして、債権を回収するため、競売で担保にしている不動産を売ります。
競売というのは、精神的にも経済的にも大きな負担があるものです。
このような競売を回避するためには、以下の二つの方法があります。

・住宅ローンの返済のために自宅を売る
・任意売却で自宅を売る

住宅ローンの返済のために自宅を売る方法は、もし住宅ローンの残額より自宅の売却金額が低い場合は、住宅ローンを完済するために現金で差額を準備する必要があるため、ほとんどの場合は現実的ではありません。
そのため、ほとんどの場合は、任意売却で自宅を売る方法で解決しています。
任意売却の場合は、競売を避けたうえで、リースバックという住み続けることができたり、あるいは、引越し費用を確保できたりするなどして、生活を新しく始めることができます。

 

任意売却のシステム

ここでは、任意売却のシステムについてご紹介しましょう。

・住宅ローンを利用すると抵当権が設定される

住宅ローンは、多くの人が自宅を買う際に利用します。
住宅ローンは、金利が低くなっていますが、大きな金額で、長い返済期間になります。
住宅ローンを融資する金融機関の場合は、返済されないリスクが住宅ローンが完済されるまであります。
そのため、金融機関としては、住宅ローンが万一返済されなくなった場合のためにその不動産に抵当権を設定します。

簡単に言えば、抵当権というのは、競売でその不動産を売って、住宅ローンを売却代金から回収できるものです。

・抵当権を自宅を売る際は抹消する

不動産を売る場合は、一般的に抵当権を抹消することが必要です。
抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があります。
では、どうして抵当権を抹消する必要があるのでしょうか?
というのは、抵当権が設定されている不動産を買う人がいないためです。

抵当権が設定されている場合は、住宅ローンが完済されていないため、金融機関が住宅ローンの返済がないと競売にかけるという権利が残っています。
以前の持ち主の住宅ローンが完済されていない不動産を買う場合は、住宅ローンの返済を以前の持ち主が滞納すると競売になるため、大きなリスクがあります。
そのため、不動産を売る場合は、抵当権を必ず抹消することが必要です。

・住宅ローンの残高が不動産の売却代金より多いケース

住宅ローンの残高が不動産の売却代金よりも多いケースは、住宅ローンを自宅を売っても完済できません。
住宅ローンを完済できないため、抵当権は当然ですが、抹消できません。
この場合は、現金で売却代金と住宅ローンの残高との差額を用意して、住宅ローンを完済すると抵当権が抹消できます。

しかし、毎月の住宅ローンの返済が難しい状態で自宅を売りたい場合は、現金を別に用意するのは困難でしょう。
そのため、住宅ローンの返済が難しい場合は、金融機関としては、住宅ローンが完済されていなくても自宅が売れる任意売却をすすめます。
任意売却の場合は、住宅ローンを完済できなくても、抵当権が抹消できます。
金融機関としても、住宅ローンの返済が停滞してくると、住宅ローンを任意売却か競売で回収するしか方法はありません。

ほとんどの場合、任意売却は金融機関にとっては回収額が競売よりも多くなります。
同時に、債務者である売り主としても、住宅ローンの残債務が任意売却をすると少なくなります。
そのため、売り主と金融機関の両方にとって、任意売却は多くのメリットがある方法です。

任意売却のメリット

ここでは、任意売却のメリットについてご紹介しましょう。

・住み続けることもできる

競売の場合は、自宅を落札者に明け渡す必要があります。
一方、任意売却の場合は住み続けることもできます。
住み続けるのは、リースバックと親子間売買の2つの方法があります。
リースバックは、自宅を投資家に売って、家賃を支払う方法です。
買戻しを将来的に行うこともできます。
親子間売買は、子供が協力してくれると可能です。
この場合は、取引が身内間になるため、合意を双方がすると住み続けることができます。

・競売よりも高く売れる

任意売却の場合は、競売よりも高く売れるので、売った後の住宅ローンの残債務が少なくなります。
では、競売はどうして安くなるのでしょうか?
競売の場合は、部屋の中を事前に確認することができなく、部屋の中の状態などが分かりません。
このような買い主のデメリットを考えて、入札価格が大幅に市場価格より安くなっています。

また、理由としては、競売の場合は一般の人がほとんど参加しないことが考えられます。
このように、競売というのは買い主側に大きなデメリットがあるものです。
このため、競売に一般の人が参加する場合は少なく、ほとんどの場合は入札を「競売のプロ」が行っています。

・売却代金から引越し費用などが捻出できる

任意売却の場合は、諸費用を売却代金から捻出することを金融機関が認めています。
金融機関は、傾向的に持ち主の考えを尊重してくれ、また高く競売よりも売れるので、積極的に任意売却には対応してくれます。
なお、不動産を売る場合は、諸費用として、仲介手数料、税金の精算、登記費用など、マンションでは積立金・管理費の清算が必要になります。

また、任意売却が成り立った場合は、住み続けない場合は引越しする必要があります。
任意売却の場合は、引越し費用については、基本的に、売却代金から捻出することを必要経費として金融機関が認めてくれます。
一方、競売の場合は、引越し費用は自分で負担する必要があります。

・プライバシーが守れる

任意売却の場合は、一般の不動産取引と同じように売ることができます
そのため、近く人に、住宅ローンの返済が停滞したため引越しするなど、プライバシーについては守ることができます。
一方、競売の場合は、一般の不動産を売る方法とは違って、裁判所が主導します。
自宅が事前に調査されて、競売のために必要な競売される人の名前や住所、自宅の外観や部屋の中の写真などの情報が一般に公開されます。
公開されるところは、裁判所や新聞、不動産競売情報サイトなどです。

・無理なく住宅ローンの残債務が返済できる

任意売却の後の住宅ローンの残債務は、一括で返済する、分割で返済する、可能な範囲で返済する、という方法から選ぶことができます。
任意売却したほとんどの人は、この中で可能な範囲で返済するという方法を選んでいます。
この方法は、任意売却が終わった後に返済計画書が金融機関から渡されるので、生活状態を書いて、余裕がある分だけ毎月返済するものです。

 

任意売却に必要な専門家とは?また、仕事の範囲は?

では、任意売却はどのような専門家がトラブルを解消してくれ、どのような仕事をしてくれるのでしょうか?
任意売却についての情報をいろいろ調査してみると、競売などをよく知っている不動産業者は最後の手段とあるため、司法書士や弁護士にまず相談する人もいます。

しかし、司法書士や弁護士は基本的に法律家であり、任意売却の場合は不動産業者がおすすめです。
しかし、おすすめの不動産業者は、普通の不動産業者ではありません。
ほとんどの場合は、専門に任意売却や競売を行っている不動産業者が任意売却を行っています。
当然ですが、普通の不動産業者でも任意売却はできます。

しかし、専門に任意売却を扱っている不動産業者は、任意売却についての交渉方法や知識、人脈、そしてやはり豊富な経験があります。
そのため、不動産を単に売るという観点ではなく、売った後に親身に債務者の新しい生活を考えてくれるのは、ほとんど相談する人がいない中において、非常にありがたいものです。

また、経験をベースにして、任意売却した後もある程度生活の予測が立てられます。
相談する人の将来の人生を一緒になって親身に考えてくれるような専門家を探すことが、最も大切です。
そのため、近くに信頼できる司法書士や弁護士がおり、人脈が任意売却についてあると、問題は全くありません。

 

任意売却デメリット(リスク)とは?

では、任意売却はどのようなデメリットやリスクがあるのでしょうか?
ここでは、任意売却のリスクとしてデメリットについてご紹介しましょう。
任意売却の場合は、競売よりも多くのメリットがあるが、デメリットはないのだろうかと心配している人もいるでしょう。
任意売却のデメリットとしては2つあります。
しかし、任意売却に成功するためには、いずれのデメリットも大切なものです。

・買いたい人の内覧に対して協力する

家を買う際は、必ず内覧をするでしょう。
ほとんどの人が、新築の場合でも、中古の場合でも、家の外観や部屋の中を確認してから買うかどうかを決定するでしょう。
任意売却の場合も、どのような家か確認したいと買いたい人が希望すると、内覧に協力する必要があります。
しかし、何か特別にする必要はなく、ある程度整理しておくと、内覧する人のイメージが良くなります。

・本人確認の手続きや売買契約の締結を書面で行う

任意売却が決定すると、売買契約書を締結するために署名・押印します。
また、売買契約を締結した後、売買代金を金融機関に振り込む手続きなどがあります。
この時、本人確認手続きが司法書士によってあり、また、権利証・印鑑証明書・実印を準備する必要があります。

 

任意売却で弁護士ができること

では、弁護士はどのようなことができるのでしょうか?
ここでは、弁護士法の第72条についてご紹介しましょう。
弁護士法の第72条の条文としては、

弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。
ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

というようになっています。
この条文の終わりに、他の法律に別段の定めがある場合、と記載されていますが、これは宅地建物取引業法において、法律事務の取扱いが報酬をもらうと宅地建物取引業の範囲内であれば可能であるということです。
そのため、売却価格について債権者と交渉する仕事は、宅地建物取引業の範囲内のものになります。
不動産取引以外の借金や残債務などの交渉は、債務者自身、あるいは代理の資格がある弁護士だけが行うことができます。

まとめ

ここでは、任意売却の多い地域とは? 任意売却とは? 任意売却に必要な専門家とは?また、仕事の範囲は? 任意売却リスクとは? 弁護士ができること、についてご紹介しました。
任意売却物件について弁護士に相談する場合は、ここでご紹介したようなことについて事前に把握しておきましょう。

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編集部

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