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これってどうする?任意売却に関係する7つの質問のアイキャッチ

これってどうする?任意売却に関係する7つの質問

これってどうする?任意売却に関係する7つの質問のアイキャッチ

1,任意売却後は何をしたらいいのか

任意売却した後に住宅ローンの債務が残った場合は、一般的に、残債務は金融機関や保証会社から債権回収業者に売られます。
債権回収業者は、非常に債権額の元本よりも安く債権を買取しているため、基本的に、全額を返してもらわない場合でも儲けがあるようになります。
そのため、弁護士などに頼んで交渉してもらうと、一括払いで債権を安く買戻したり、生活費にあまり負担がないように返済を分割してくれたりすることも十分に考えられます。
そのため、任意売却後は弁護士などに相談するのがおすすめです。

2,任意売却にかかる費用は?

ここでは、任意売却にどのくらい費用がかかるかについてご紹介しましょう。
専門の任意売却の業者に手続きを頼む場合は、最初から準備する費用はありません。
基本的に、任意売却を決心する場合は、住宅ローンの返済が停滞しているほどであるため、経済的にも非常に厳しい状態になっているでしょう。

もし、業者に払うお金が無いので任意売却したいが無理であると思っている場合は、考え方をすぐに変えましょう。
では、任意売却の費用は完全に無料なのでしょうか?
仲介手数料として任意売却の業者に払うものは、成功報酬になっていますが、任意売却によって獲得した不動産の成約価格でこの成功報酬の金額を負担するようになっています。
そのため、任意売却の費用はこのことから無料になります。
しかも、宅地建物取引法によってこの仲介手数料は決められており、どこの業者でも同じになっています。
この仲介手数料は、6万円に成約価格の3%と消費税をプラスしたものになります。

3,どのような手続きが必要か

ここでは、任意売却の手続きについてご紹介しましょう。
貸金業者によって、任意売却の手続きは少し違ってきますが、ここでは、一般的な任意売却の手続きの流れについてご紹介しましょう。
一般的な任意売却の手続きの流れとしては、以下のようになります。

・住宅ローンの返済が停滞する
 ・不動産の査定・評価をする
 ・不動産を売る活動をする
 ・買主から買付の申し出がある
 ・売却した代金を配分する案を作る
 ・貸金業者と交渉する
 ・借主と貸金業者で合意する
 ・不動産売買契約を結ぶ
 ・住宅ローンが残った場合は整理する

任意売却する場合は、承諾を貸金業者からもらって担保権の抵当権などが解除されると、担保にしている不動産を売ることができます。
この際には、貸金業者が売却費用をどの程度負担するかと、不動産の売却価格が大切になります。
この両方を考慮して、不動産を売ることによって回収できる金額をはっきりさせ、売却した代金を配分する案をベースに話し合いを貸金業者と行います。
しかし、貸金業者が抵当権を解除してくれないような場合もあります。

貸金業者が抵当権を解除してくれない場合としては、以下の3つのことが挙げられます。

・不動産を売却する価格が安く、大きな費用を負担するようになる
 ・回収額が競売よりも少なくなる
 ・競売の落札価格が高くなることが考えられる

なお、オーバーローンの不動産でいくつもの抵当権が設定されている場合は、優先順位が抵当権にあります。
回収が全額見込める場合は、ほとんど抵当権が第1順位の貸金業者になります。
貸金業者で回収が見込めないところは、抵当権の解除を認めないで、競売することを要求することもあります。
そのため、抵当権は全て解除することが必要になるため、抵当権の解除を拒んでいる貸金業者と話し合いをする必要があります。
この場合は、お金がやはりかかりますが、この抵当権の解除料のことはハンコ代などとも言われています。

 

4,任意売却後の住宅ローンは?

任意売却をすると、住宅ローンの返済が全く無くなると思っている人もいるのではないでしょうか。
ここでは、任意売却後の住宅ローンはどうなるか? についてご紹介しましょう。
残債とは、残債務ということで債務の残高のことです。
任意売却をすると借金が全く無くなると勘違いしている人もいますが、このような考え方は間違っています。
任意売却の場合は、不動産を売って住宅ローンを返済しても残債として一部が残ります。
当然ですが、任意売却後も、この住宅ローンの残債は返済する必要があります。

しかし、住宅ローンの返済が任意売却するほど停滞していたにも関わらず、任意売却をしたということでも残債の返済がすぐにできるような場合はないでしょう。
このことについては債権者も十分に分かっており、任意売却後は債務者が住宅ローンの返済が無理なくできるように交渉することができます。
任意売却の手続きの途中で提出する、「生活状況表」という毎月の収支を書くものをベースにして、毎月の返済額を従来よりも負担が軽くなるように決めます。
任意売却後は、一般的に返済額が5000円~30000円くらいの月額になります。

 

5,住宅ローン以外の借金はどうなるのか?

ここでは、任意売却後に住宅ローン以外の借金の残債がある場合の対応についてご紹介しましょう。

・支払える金額を返済する

任意売却後の生活の状態によって、無理がない金額で債権者と合意して返済します。
例えば、それなりに収入があって、賃貸マンションの豪華なものの家賃を支払っている場合は、合意してくれる場合は多くなるでしょう。

・返済する金額を調整する

返済したくても返済できない場合は、預貯金や給与が差し押さえされる場合があります。
これを避けるためには、債権者と話し合いをして、差し押さえされる金額より少ない金額を返済する方向で調整する方がいいでしょう。
とにかく、「本当は返済できるにも関わらず、返済したくないのではないか」と間違われないようにしましょう。

・解決をお金で図る

債権回収業者に、非常に安く不動産を売る方法があります。
ほとんどの金融機関では、残債で不良債権になるようなものを長期間持っているのは困難であり、非常に債権額よりも安く債権回収業者に売る場合があります。
その後、債権者に新しくなった債権回収業者から、残債の放棄を特定の金額で提案される場合があります。
しかし、このような提案があるとは必ずしも限っていません。

・自己破産をする

自己破産というのは、裁判所に返済がこれ以上できないことを申し立てする最後の方法です
債務は、免責が裁判所に認可されることによって無くなります。
しかし、自己破産を申し立てするためには、弁護士などに頼む必要があるため、報酬を弁護士などに支払う必要があります。
なお、自己破産の申し立てをしても、免責対象に税金を滞納した場合はならないので、自己破産後も税金のみは支払うようになります。

 

6,任意売却が競売になったらどうなるのか

任意売却が競売になると、デメリットがいろいろあります。
住宅ローンの返済が停滞すると、その不動産が早い場合は3ヶ月、遅い場合でも6ヶ月で差し押さになります。
不動産が差し押さえになると、競売にかけられ、売却が裁判所が主導して行われます。
競売になると、あっという間に自分の考えとは別のところで手続きが進みます。
競売になって買主が決定すると、もともと不動産を持っていた人は買主に対抗することができなくて、すぐに退去する必要があります。
つまり、マイホームが無条件で取られるようになります。
この他にも、競売になった場合は次にご紹介するように、いろいろなデメリットが持主にとっては生じてきます。

・新聞やネットにマイホームの競売が掲載される

競売を裁判所が決定すれば、執行官が裁判所から来てマイホームの写真を撮って、競売情報に地番・住所・間取り・家の外観などの情報が掲載されます。

・名前・住所が公開になる

住宅ローンなどの返済が停滞して競売になると、新聞やネットなどに掲載されるようになります。
自宅の住所だけでなく、持主の名前やいくらどこから借金しているか、誰が暮らしているかなども掲載されるようになります。
また、マイホームの部屋の中や外観の写真まで掲載されるため、知り合いの人や近所の人にマイホームが競売になることが分かってしまいます。
自分の家庭に小さい子供がいる場合などは、結構このことが大変になります。

 

7,任意売却はどこに相談する?

ここでは、任意売却を相談するところについてご紹介しましょう。

●法律のプロである司法書士や弁護士に相談する

任意売却を相談する場合は、法律のプロである司法書士や弁護士がおすすめです。
任意売却というのは債務整理になるため、法的な知識が手続きする際には必要になります。
そのため、法的な資格や知識も、任意売却を手続きする際には関係してきます。
このようなことから、法律のプロである司法書士や弁護士に最初から相談するのは、間違った方法ではありません。

しかし、司法書士や弁護士の報酬は結構高いので、高額に費用がなることがデメリットになります。
弁護士に相談する際の費用は、一般的に、1時間あたり1万円程度が平均です。
任意売却の場合は、債権者と交渉したり、手続きが煩雑になったりするため、問題が1回~2回の話し合いによって解決することはありません。

また、任意売却の手続きを実際に頼む場合は、弁護士に着手金なども支払う必要があります。
任意売却をしたい場合は、余裕が経済的にないような状態であるため、司法書士や弁護士のように費用がかかる場合は、ちょっと厳しいでしょう。

●不動産業者に相談する

任意売却というのは不動産取引であるため、不動産業者に相談したり、頼んだりすることもできます。
任意売却と言うことでも、実際に行っている内容は不動産売買とほとんど同じであるため、任意売却は不動産業者でも対応することができます。

しかし、専門に任意売却を取り扱っている不動産業者の他は、任意売却を傾向的に避けるようになっています。
不動産業者の中には、任意売却は取り扱っていない場合も実際にあるようです。
というのは、普通の不動産売買と違って、任意売却の場合は交渉を債権者と行うことが必要になるためです。
競売の申し立てを取り下げたり、売却する価格を交渉したり、住宅ローンの残債を返済する方法を交渉したり、引越し費用を交渉したりするなど、債権者といろいろな取り決めを交渉して、了解をもらう必要があります。
不動産業者は、不動産の売買についてはプロでしょうが、法律についてはプロではありません。
法的なことが関係する任意売却のような取引については、多くの不動産業者は得意ではありません。

 

任意売却に関係する質問のまとめ

ここでは、1,任意売却後は何をしたらいいのか 2,任意売却にかかる費用は? 3,どのような手続きが必要か 4,任意売却後の住宅ローンは? 5,住宅ローン以外の借金はどうなるのか 6,任意売却が競売になったらどうするのか 7,任意売却はどこに相談する? についてご紹介しました。

任意売却した後に住宅ローンの債務が残った場合は、一般的に、残債務は金融機関や保証会社から債権回収業者に売られるため、弁護士などに頼んで交渉してもらうと、一括払いで債権を安く買戻したり、生活費にあまり負担がないように返済を分割してくれたりすることも十分に考えられます。
仲介手数料として任意売却の業者に払うものは、成功報酬になっており、任意売却によって獲得した不動産の成約価格で成功報酬の金額を負担するようになっているため、基本的に、任意売却にかかる費用ありません。
任意売却の手続きの流れとしては、住宅ローンの返済が停滞する、不動産の査定・評価をする、不動産を売る活動をする、買主から買付の申し出がある、売却した代金を配分する案を作る、貸金業者と交渉する、借主と貸金業者で合意する、不動産売買契約を結ぶ、住宅ローンが残った場合は整理する、というようになります。

任意売却の場合は、不動産を売って住宅ローンを返済しても残債として一部が残りますが、この残債は返済する必要があります。
任意売却後に住宅ローン以外の借金の残債がある場合の対応については、支払える金額を返済する、返済する金額を調整する、解決をお金で図る、自己破産をする、ことが挙げられます。
任意売却が競売になると、デメリットがいろいろあり、マイホームが無条件で取られるだけでなく、新聞やネットにマイホームの競売が掲載される、名前・住所が公開になる、などがあります。
任意売却を相談するところとしては、法律のプロである司法書士や弁護士、不動産業者がおすすめです。
なお、不動産業者に頼む場合は、任意売却が得意なところにしましょう。

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編集部

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