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わかりやすい「任意売却」とは?トラブル事例と質問事項まとめ

2018年04月03日 公開
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不動産売却の場合は、一般的に、住宅ローンなどを全て返済することが必要で、不動産を売却することによってプラスになった場合は、手元にお金が残ります。
一方、マイナスになった場合は、足りない金額を全て自分で準備することが必要です。

任意売却とは?

では、任意売却とはどのようなものでしょうか?

不動産を売却する際は、住宅ローンなどを全額返済する必要があります。
というのは、不動産にかけられた抵当権を抹消することができないためです。

任意売却というのは、不動産を売却した場合に住宅ローンを銀行に全て返済することができなく、住宅ローンが残る場合に、債権譲渡者と債務者の間に主に不動産業者などの仲介者が入って、競売に不動産をかけないで債権者・債務者・不動産の購入者が取引を満足できる価格で成り立たせることです。

住宅ローンの返済が何らかの事情によって難しくなった場合、抵当権を持っている金融機関の銀行などは競売に持っている人の不動産をかけてお金に換えます。
しかし、競売の場合は、競売の開札日までは落札がいくらで行われるか分からなく、2割~3割程度は市場の価格より低くなる場合が多いそうです。
そのため、債権者と債務者の間に仲介者が入って、できるだけ双方が満足することができるような価格で取引を成り立たせます。
このことを、任意売却と指します。

任意売却は、不動産経済が破綻した人が売却することであると言われています。

任意売却はどんな人に必要か?

では、任意売却はどんな人に必要なのでしょうか?
ここでは、任意売却をおすすめしたい人についてご紹介しましょう。
任意売却をおすすめしたい人としては、以下などが挙げられます。

・住宅ローンの翌月の返済ができない
・住宅ローンの返済の延滞、滞納がすでに起きている
・ボーナスの次回の返済ができない
・連帯保証人にも相談ができない
・ボーナス払いがすでにできなくなっている
・差押通知が裁判所から届いた
・担保不動産競売開始決定通知などが裁判所から届いた
・自宅を執行官という人が見に来る通知が裁判所から届いた
・固定資産税や所得税などを滞納して差押えされた
・国民健康保険の支払いが停滞して差押えされた
・マンションの管理費の支払いが停滞して競売にかけられた
・会社のリストラ、倒産などのために、住宅ローンを今後返済できない
・弁護士に自己破産を相談しているが、任意売却に弁護士が精通していない

任意売却にかかる費用は?

ここでは、任意売却にどのくらい費用がかかるかについてご紹介しましょう。
専門の任意売却の業者に手続きを頼む場合は、最初から準備する費用はありません。
基本的に、任意売却を決心する場合は、住宅ローンの返済が停滞しているほどであるため、経済的にも非常に厳しい状態になっているでしょう。

もし、業者に払うお金が無いので任意売却したいが無理であると思っている場合は、考え方をすぐに変えましょう。
では、任意売却の費用は完全に無料なのでしょうか?
仲介手数料として任意売却の業者に払うものは、成功報酬になっていますが、任意売却によって獲得した不動産の成約価格でこの成功報酬の金額を負担するようになっています。
そのため、任意売却の費用はこのことから無料になります。
しかも、宅地建物取引法によってこの仲介手数料は決められており、どこの業者でも同じになっています。
この仲介手数料は、6万円に成約価格の3%と消費税をプラスしたものになります。

任意売却の主な手続き方法とは?

では、任意売却の手続き方法はどのようなものでしょうか?
ここでは、任意売却の主な手続き方法についてご紹介しましょう。

手続きを始める

任意売却を始める場合は、ケースがいろいろあります。
例えば、住宅ローンの返済について話し合いを債務者と債権者で行う際に、債権者側から住宅の売却手続に関しては、第三者の不動産仲介業者などに仲介手数料を払って頼もうというように提案される場合があります。
この際、売却手続は、その後、不動産仲介業者がメインで進められます。

売却する価格を決める

任意売却を進める際には、売却する価格と買い主を決めることが大切なポイントになります。
売却する価格は、非常に債権回収率に影響があり、物件の買い主がいる場合は、より具体的な話になります。

利害関係者の債権者などと調整する

任意売却の場合は、利害関係者の債権者などと調整することが必要です。
不動産仲介業者が、この調整はメインで行っていきますが、複数の債権者がいる場合は、どのように売却したお金を分けてそれぞれの債権者に返済するか、あるいは、その返済額で了解してくれるか、放棄を一部行うことはできるかなど、さまざまな調整をする必要があります。
また、税金は滞納していないか、建物の場合は住んでいる人はいないかなど、確認を早めに行うことが必要です。

手続上の問題が債務者側にないか確認する

債務者側に手続き上の問題がないか確認し、もしある場合は対応する手続きを早めに行うことが必要です。
問題内容と対応する手続きとしては、以下などが挙げれらます。

・不動産を持っていた人が亡くなって、相続登記が終わっていない場合は、相続登記を行う
・不動産を持っていた人あるいは共有者の1人の行方が分からない場合は、行方が分からない人の財産管理人の選任を裁判所に申し立てる
・不動産を持っている人あるいは共有者の1人と意思疎通が病気などのために図れない場合は、成年後見人の選任を裁判所に申し立てる
・任意売却の成り立ち

任意売却に利害関係者と当事者の全てが合意して、先にご紹介したような全ての手続きも終わって、売却手続きの用意ができると、実際に売買する決済日が決定します。
当事者などの関係者が、決済日には集まります。

頼まれた司法書士が、登録手続きの所有権移転や担保権の抹消などを確認して、売却代金が支払いされ、競売手続が債権者によって取り下げられます。
それぞれの債権者に売却代金から返済して、精算手続きがいろいろ行われて、買い主の名義に不動産は変更になります。
また、交渉の際に免除になった債務や、返済が売却代金によってできた債務は無くなります。

任意売却で債務が残った場合

任意売却すると、債務として残ったものは無いと考えている人もいるのではないでしょうか。
しかし、このようなことは間違った考え方です。
一括で残った債務については請求されます。

しかし、請求されたとしてもこのようなことはできないでしょうかから、ほとんどの場合は話し合いによって返済可能な範囲の支払いになります。
追い詰められた場合は、自己破産という方法も最終的にあります。
しかし、任意売却の際に、住宅ローンのみ残債務がある場合は、ほとんどの場合は自己破産まではしません。

・任意売却の方が金融機関としても嬉しい

お金も競売の場合はかかるし、任意売却の方が競売よりも不動産を有利な条件で売却できるので、債権者である金融機関としても任意売却の方が競売よりも債務の回収がより多くできるというメリットがあります。
そのため、住宅ローンの返済が停滞し始めると、任意売却を銀行からすすめられます。
また、任意売却すると、債務者としては、残債務を縮小したり、整理したりしやすくなることもあります。

 

住宅ローン以外の借金はどうなるのか?

ここでは、任意売却後に住宅ローン以外の借金の残債がある場合の対応についてご紹介しましょう。

支払える金額を返済する

任意売却後の生活の状態によって、無理がない金額で債権者と合意して返済します。
例えば、それなりに収入があって、賃貸マンションの豪華なものの家賃を支払っている場合は、合意してくれる場合は多くなるでしょう。

返済する金額を調整する

返済したくても返済できない場合は、預貯金や給与が差し押さえされる場合があります。
これを避けるためには、債権者と話し合いをして、差し押さえされる金額より少ない金額を返済する方向で調整する方がいいでしょう。
とにかく、「本当は返済できるにも関わらず、返済したくないのではないか」と間違われないようにしましょう。

解決をお金で図る

債権回収業者に、非常に安く不動産を売る方法があります。
ほとんどの金融機関では、残債で不良債権になるようなものを長期間持っているのは困難であり、非常に債権額よりも安く債権回収業者に売る場合があります。
その後、債権者に新しくなった債権回収業者から、残債の放棄を特定の金額で提案される場合があります。
しかし、このような提案があるとは必ずしも限っていません。

自己破産をする

自己破産というのは、裁判所に返済がこれ以上できないことを申し立てする最後の方法です
債務は、免責が裁判所に認可されることによって無くなります。
しかし、自己破産を申し立てするためには、弁護士などに頼む必要があるため、報酬を弁護士などに支払う必要があります。
なお、自己破産の申し立てをしても、免責対象に税金を滞納した場合はならないので、自己破産後も税金のみは支払うようになります。

 

任意売却が競売になったらどうなるのか

任意売却が競売になると、デメリットがいろいろあります。
住宅ローンの返済が停滞すると、その不動産が早い場合は3ヶ月、遅い場合でも6ヶ月で差し押さになります。
不動産が差し押さえになると、競売にかけられ、売却が裁判所が主導して行われます。
競売になると、あっという間に自分の考えとは別のところで手続きが進みます。
競売になって買主が決定すると、もともと不動産を持っていた人は買主に対抗することができなくて、すぐに退去する必要があります。
つまり、マイホームが無条件で取られるようになります。
この他にも、競売になった場合は次にご紹介するように、いろいろなデメリットが持主にとっては生じてきます。

新聞やネットにマイホームの競売が掲載される

競売を裁判所が決定すれば、執行官が裁判所から来てマイホームの写真を撮って、競売情報に地番・住所・間取り・家の外観などの情報が掲載されます。

名前・住所が公開になる

住宅ローンなどの返済が停滞して競売になると、新聞やネットなどに掲載されるようになります。
自宅の住所だけでなく、持主の名前やいくらどこから借金しているか、誰が暮らしているかなども掲載されるようになります。
また、マイホームの部屋の中や外観の写真まで掲載されるため、知り合いの人や近所の人にマイホームが競売になることが分かってしまいます。
自分の家庭に小さい子供がいる場合などは、結構このことが大変になります。

 

任意売却のトラブル事例

では、任意売却はトラブルがないのでしょうか?
ここでは、任意売却のトラブル事例についてご紹介しましょう。

引越し費用がもらえない

任意売却が終わった後、引越し費用がもらえる場合がありますが、必ずもらえるということではありません。
控除は債権者側が行ってくれる費用によっても違うため、必ずしも100%ではありません。
債務者の自宅を任意売却で売却したお金は、抵当権を持っている銀行に回収されるため、控除費用などは配分交渉を債権者の銀行と行うようになります。
債権者によって、引越し費用がもらえるかどうかは決まります。
なお、セールストークとして、高額な引越し費用を払いますというような場合は注意しましょう。

担保抹消に債権者が同意しない

任意売却が成り立つためには、売却したお金を配分する案を作って、役所などの差押登記や担保の抵当権などの設定をしている全員の債権者の同意をもらう必要があります。
差押の場合は、全額滞納した税金などを納付しないと解除されないということでは必ずしもありません。
しかし、入金がわずかでは納得しなく、差押を解除してくれないことが多くあります。
このような場合は、任意売却は成り立ちません。
任意売却の場合は、税金を滞納して差押が解除されなければできないリスクがあるため注意しましょう。

信用情報機関に登録される

ブラックリストというものは、基本的にありませんが、金融トラブルが起きると信用情報機関に登録されます。
ブラックリストに掲載されるというのは、このことを言います。
ほとんどの任意売却をする人は、3ヶ月以上住宅ローンを延滞しているため、信用情報機関に登録されます。

残債務を返済する必要がある

不動産を競売で処理した場合でも任意売却した場合でも、当然ですが、残債務を返済する必要があります。
残債務の支払いに関しては、任意売却した後に話し合いを残った債権者と行って決定する場合が多くあります。
現状の生活の状態などについて、任意売却する前にヒヤリングされます。
給料を突然差押えられたり、無理な支払い求められたりする場合はなく、対応を紳士的に行ってくれます。
マイホームを任意売却で売却したほとであるため、債権者は債務者の状態は十分に分かっています。
少しずつ可能な範囲で返すように交渉をしましょう。

買い主が出てこない

任意売却すると、物件が必ず売却できるということではありません。
条件が任売物件で良くない場合は、買い主が出てきませんが、いつまでも債権者は待ってくれません。
任意売却する期間をある程度決めて販売しても、売れる見込みがなければ、競売にかけられます。
任意売却ができなければ、競売で自宅は落札されます。

任意売却の手段に関して

では、任意売却はどのような手段があるのでしょうか?
ここでは、任意売却の手段についてご紹介しましょう。

単純売却

単純売却は、最も任意売却の中において簡単なものです。
売却する相手は、一般の消費者としてマイホームを求めている人になります。

買戻し

買戻しは、大切なマイホームを取り返したい場合におすすめです。
資金繰りが将来的に良くなることが予測される場合は、買戻しがおすすめです。

買取

買取は、時間がとにかくないという場合におすすめです。
最大の買取のメリットは、売却がすぐにできることです。

親子間売買

親子間売買は、不動産を親子の間で売買するものです。
親子間売却の場合は、ストレスが最も軽くなります。

売却後賃貸

売却後賃貸は、不動産を投資家に売却することによって、債務者は担保権を金融機関の銀行などから抹消してもらいます。
その後、不動産の名義を、債務者名義から投資家名義に変更します。
そして、賃料を投資家名義の不動産に債務者は払うことによって、継続して賃貸物件として住むようなものです。

抵当権抹消請求

抵当権抹消請求は、事情が複雑な場合に最もおすすめのものです。
抵当権消滅請求は、不動産を債権者の了解を得ないで売却ができるものです。

任意売却はどこに相談する?

ここでは、任意売却を相談するところについてご紹介しましょう。

法律のプロである司法書士や弁護士に相談する

任意売却を相談する場合は、法律のプロである司法書士や弁護士がおすすめです。
任意売却というのは債務整理になるため、法的な知識が手続きする際には必要になります。
そのため、法的な資格や知識も、任意売却を手続きする際には関係してきます。
このようなことから、法律のプロである司法書士や弁護士に最初から相談するのは、間違った方法ではありません。

しかし、司法書士や弁護士の報酬は結構高いので、高額に費用がなることがデメリットになります。
弁護士に相談する際の費用は、一般的に、1時間あたり1万円程度が平均です。
任意売却の場合は、債権者と交渉したり、手続きが煩雑になったりするため、問題が1回~2回の話し合いによって解決することはありません。

また、任意売却の手続きを実際に頼む場合は、弁護士に着手金なども支払う必要があります。
任意売却をしたい場合は、余裕が経済的にないような状態であるため、司法書士や弁護士のように費用がかかる場合は、ちょっと厳しいでしょう。

不動産業者に相談する

任意売却というのは不動産取引であるため、不動産業者に相談したり、頼んだりすることもできます。
任意売却と言うことでも、実際に行っている内容は不動産売買とほとんど同じであるため、任意売却は不動産業者でも対応することができます。

しかし、専門に任意売却を取り扱っている不動産業者の他は、任意売却を傾向的に避けるようになっています。
不動産業者の中には、任意売却は取り扱っていない場合も実際にあるようです。
というのは、普通の不動産売買と違って、任意売却の場合は交渉を債権者と行うことが必要になるためです。
競売の申し立てを取り下げたり、売却する価格を交渉したり、住宅ローンの残債を返済する方法を交渉したり、引越し費用を交渉したりするなど、債権者といろいろな取り決めを交渉して、了解をもらう必要があります。
不動産業者は、不動産の売買についてはプロでしょうが、法律についてはプロではありません。
法的なことが関係する任意売却のような取引については、多くの不動産業者は得意ではありません。

 

わからないことはまず相談

任意売却というのは、住宅ローンなどの返済が停滞した場合、住宅ローンが住宅を売却した後も残るような時に、債権者の了解を得て住宅を売却することです。
住宅ローンの停滞が継続すると、分割でローンを返す権利が無くなってしまって、融資した金融機関の銀行などは一括で残っている全額の住宅ローンを返すことを要求してきます。
このような場合は、任意売却がおすすめです。

任意売却の場合は、競売のように強制的に裁判所が行うようなものと比較して、多くメリットがあります。
任意売却の手続きは、自分自身でもできます。

しかし、任意売却の場合は、素人が手続きするためには結構わからないことがあります。
そのため、任意売却でわからないことがあれば、まず、任意売却に強い弁護士に相談しましょう。
任意売却に強い弁護士の場合は、任意売却を有利に進めることができます。

任意売却に強い弁護士に相談するメリット

では、任意売却の場合に、任意売却に強い弁護士に相談するとどのようなメリットがあるのでしょうか?
ここでは、任意売却に強い弁護士に相談するメリットについてご紹介しましょう。
任意売却に強い弁護士に相談するメリットとしては、以下などが挙げられます。

・任意売却としては不動産業者によるものと違って、弁護士が代理人として介入するので、一緒に残債務の整理もでき、全ての債務問題が解決する
・ローン業者としても、同時に交渉を残債務の支払いに関しても行うことができるので、ローン業者の了解が任意売却について得られやすい
・任意売却が弁護士が主導して行われるので、不利益を質の良くない不動産業者によって被る場合が無い

任意売却に強い弁護士に相談すると、このようにメリットがいろいろあるため非常におすすめです。
なお、任意売却について弁護士に相談する場合は、全て無料です。
また、弁護士の任意売却の手数料についても、完全に無料のところもあります。
任意売却で困った場合は、このような任意売却に強い弁護士に相談するようにしましょう。

任意売却後は何をしたらいいのか

任意売却した後に住宅ローンの債務が残った場合は、一般的に、残債務は金融機関や保証会社から債権回収業者に売られます。
債権回収業者は、非常に債権額の元本よりも安く債権を買取しているため、基本的に、全額を返してもらわない場合でも儲けがあるようになります。
そのため、弁護士などに頼んで交渉してもらうと、一括払いで債権を安く買戻したり、生活費にあまり負担がないように返済を分割してくれたりすることも十分に考えられます。
そのため、任意売却後は弁護士などに相談するのがおすすめです。

任意売却に関係する質問のまとめ

任意売却した後に住宅ローンの債務が残った場合は、一般的に、残債務は金融機関や保証会社から債権回収業者に売られるため、弁護士などに頼んで交渉してもらうと、一括払いで債権を安く買戻したり、生活費にあまり負担がないように返済を分割してくれたりすることも十分に考えられます。
仲介手数料として任意売却の業者に払うものは、成功報酬になっており、任意売却によって獲得した不動産の成約価格で成功報酬の金額を負担するようになっているため、基本的に、任意売却にかかる費用ありません。
任意売却の手続きの流れとしては、住宅ローンの返済が停滞する、不動産の査定・評価をする、不動産を売る活動をする、買主から買付の申し出がある、売却した代金を配分する案を作る、貸金業者と交渉する、借主と貸金業者で合意する、不動産売買契約を結ぶ、住宅ローンが残った場合は整理する、というようになります。

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