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オーナーさん必見!契約更新を拒絶することはできる?知っておきたい「賃貸契約」

2018年06月05日 公開
オーナーさん必見!契約更新を拒絶することはできる?知っておきたい「賃貸契約」のアイキャッチ

賃貸物件の場合は、粗悪な普段の生活態度であったり、家賃の支払いがよく停滞するような入居者などもいるのではないでしょうか。
このような入居者の場合は、契約更新を拒絶したいこともあるでしょう。
では、このような素行の悪い入居者などの場合は、契約更新を拒絶することができるのでしょうか?

 

契約状態のチェック(普通借家契約,定期借家契約)

契約更新を拒絶することができるかどうかは、普通借家契約か定期借家契約かの契約状態によって非常に違ってくるので、必ずこのことについては確認しましょう。

 

普通借家契約の契約状態の場合

普通借家契約の契約状態の場合は、「契約更新を拒絶する」という意思を家主が表示することができます。
しかし、契約更新の拒絶が必ずしもできるということではありません。
さらに言うと、契約更新の拒絶は普通借家契約においては、不可能に限りなく近くなります。
ここでは、契約更新の拒絶を家主側から行うため条件についてご紹介しましょう。

まず、所定の期限内に家主から解約通知を行うことが必要です。
解約予告期間が借主からあるように、賃貸借契約によって解約予告期間が家主についても決められているでしょう。
例えば、解約予告期間が家主から6ヶ月と決められていると、解約の申し出を借主に対して契約が終わる6ヶ月には少なくとも行う必要があります。
契約が終わる日をこの解約予告期間がまたいだ場合は、自動更新(法定更新)になり、契約更新の拒絶ができなくなるので注意しましょう。
解約通知が所定期間内でできていなければ、方法として入居者を納得させる以外のものを取るのが困難になります。

次に、正当事由が契約更新の拒絶においてあることが必要です。

 

契約更新の拒絶の正当事由とは?

正当事由としては、賃貸している部屋を家主が使う必要があるという場合で、現在家主が住んでいる住宅が災害などで無くなり、生活するために賃貸している部屋に住むようなケースです。
「建物使用の必要性」とこのことを言いますが、正当事由になる場合は、「借主の建物使用の必要性」を「家主の建物使用の必要性」が上回っているケースなどです。
次に、正当事由としては、酷い家賃滞納や素行不良などの常習者というように信頼関係が崩れているケースです。

正当事由になるかどうかは、信頼関係が崩れていることを証明できるかどうかがカギ

信頼関係が崩れているケースとしては、何ヶ月も家賃を滞納している、苦情が近くの住民から何回も入っている、注意をいくらしても生活態度を改善しない、などが挙げられます。

しかし、信頼関係が崩れているというはっきりとした基準がないので、証明するのは困難です。
極端な話ですが、ほとんどの場合は、家賃を3ヶ月以上一回も支払っていない、警察に事情聴取を何回も受けている、などというようなはっきりした証拠がなければ、ほとんどの場合は正当事由になりません。
契約更新の拒絶は、単純に生活規則を守らない、素行がよくない、騒音トラブルを引き起こしている程度ではできない可能性が大きいでしょう。
どの程度の健康被害があるか、許容範囲を騒音値が大幅にオーバーしているなど、証拠として目に見えるものを収集することが必要となる場合が多くあります。

また、契約更新の合意が契約が終わるまでにできなかった場合は、借地借家法によって契約を従来と条件が同じで行ったものにするという自動更新の法定更新が適用されます。
そのため、家主が了解してないため契約更新をしていない、ということは通らないので注意しましょう。
所定の期間内に家主から解約通知を行っていることと、正当事由が契約更新の拒絶についてあることがクリヤーしていると、家主からの契約更新の拒絶の効力があります。
逆に言うと、このようなことをクリヤーしていなければ、家主が拒絶しても契約更新されます。
このように、普通借家契約の場合は、家主からの契約更新の拒絶はハードルが非常に高いと言えるでしょう。

 

定期借家契約の契約状態の場合

普通借家契約と違って、定期借家契約の契約状態の場合は、契約期間が満了する際に更新しないことが割合容易にできます。
不備なく手続きさえ行うと、契約更新の拒絶は確実にできます。

 

定期借家契約の契約状態の場合に、契約更新しない時の手続き方法とは?

定期借家契約で契約を家主から終わらせるためには、「契約解除の通知を契約期間が満了になる6ヶ月から1年前までの間に借主に行う必要があります。
契約解除の通知をこの期間内に借主に行なうと、契約を更新しないで終わらせることができます。

 

家主から定期借家契約を解約する際に注意する点

先にご紹介したように、家主から定期借家契約を終わらせる場合は、契約を終わることを借主に所定の期間内に連絡します。
定期借家契約の場合は、契約を通知するだけで終わらせることができるので、合意を借主からもらう必要はありません。
そのため、更新しないと家主が決めれば、契約を借主に関係なく終わらせることができます。
解約通知を所定の期間にもし行わなかった場合は、契約期間が終わったことを理由に借主に対して家主は契約を終わらせることはできません。

しかし、家主は、通知を所定の通知期間が終わった後に行った時は、6ヶ月この通知した日から経った後から賃貸借契約が終わったことを借主に主張できるようになります。
つまり、通知を忘れて期間が過ぎた場合は、契約を通知日から6ヶ月後に終わらせることができると把握しておくといいでしょう。
定期借家契約で大切なもう一つのことは、契約する際に書面を契約書の他に渡して説明する必要があるということです。
これを行わなければ、定期借家契約を結んでも、契約は普通借家契約として扱われるので、必ず説明書を契約する際には準備する必要があります。

このように定期借家契約の場合は、契約する際に説明を適切に行った後で、契約を解約することを契約期間が満了になる6ヶ月前までに通知すると、契約を終わらせることができます。
契約更新の拒絶のハードルが普通借家契約に比較して大幅に低いので、家主から見ると、契約形態としては助かるものであると言えます。

また、、借主から見れば、常に更新できない恐れがあることが障害になって、賃貸物件を選ぶ際の不安点になることもよくあります。
この辺りは、家主がどのように入居者リスクを見るかで判断が違ってくるところとも言えるでしょう。

 

拒否する理由、またはされた理由が正当事由か?

正当事由というのは、賃貸借契約を家主側から終わらせる際に求められるものです。
当然ですが、借主に、契約違反の家賃不払いなどがあると、契約が解除できます。
正当事由とは、契約違反が借主にないが、契約を解除しても仕方がない理由です。

契約更新の拒絶や解約申入をする家主側に、正当な賃貸借契約を終わらせる理由がある、ということです。
契約更新の拒絶や解約申入れは理由があるので行うため、当然理由がありますが、理由として正当なものが必要です。
この最大の正当な理由としては、家主が賃貸している建物を自分自身が使用する必要がある、というケースです。
住む場所が他になくて、賃貸している建物にどうしても住む必要がある場合や、商売の関係で賃貸している建物をどうしても使用したい、というようなケースです。
これ以外に、賃貸している建物が古くなって危ないため建て替えする必要がある、あるいは、周りの状況に合わせるために木造アパートを賃貸マンションに建て替えしたい、というようなケースが考えられます。

しかし、正当事由については、家主側のこのような一方的な事情のみで決定されるということではありません。
借主にとっては、一般的に、賃貸している物件は、生活や営業の拠点になっています。
そのため、借主としては、その場所を賃貸する必要があります。
拒否する理由、またはされた理由が正当事由かは、このような家主側と借主側の事情を考慮して判断されます。

 

強制退去させるためには通知が必要

裁判手続きが強制退去させるためには必要であるため、訴訟の準備を任意交渉をしながら行うようになります。
ここでは、強制退去させるために必要な通知についてご紹介しましょう。

まず、電話や手紙などで、根気よく何回も家賃を払って欲しいということを伝えます。
簡単に行ける場所であれば、訪問するのも効果があります。
任意交渉によって、とにかく円満に話し合いで解決することを目指して、借主が家賃を支払ってくれるまで粘る必要があります。
催促をいかに行っても何の反応も借主が示さないと、家賃の支払いを連帯保証人に同じように請求します。
家賃の支払いと、賃貸借契約を家賃を支払ってくれないと解除する旨の通知を、内容証明郵便で行います。
内容証明郵便というのは、いつ、誰から誰へ、どのような内容のものを出したかを証明するもので、必ず裁判する際には必要なものです。

急に通知が来た時の対処法は?

賃貸物件の場合は、家主から急に立ち退きの通知が来ることがあります。
立ち退きを家主が求める理由としては、賃貸物件の建て替えや売却などさまざまです。
しかし、問題なく借主としては生活しているにも関わらず、急に立ち退きを求められても困るでしょう。
例えば、問題としては、引越し先はどこにするか、どのように引越し費用をするか、などがあります。
急に立ち退きの通知が来た時は、立ち退きの通知内容が正当事由かどうかをまず確認しましょう。
立ち退きの正当理由は、次にご紹介するようなものが考えられます。

・借主・家主が建物を必要とする事情
 ・賃貸のそれまでの経過
 ・建物を使っている状況
 ・建物の現在の状況
 ・立ち退き料

なお、立ち退きの正当理由の詳しいことについては、ネットなどで紹介されているため確認してみましょう。

 

不動産の専門家に相談してみる

現在の賃貸物件で長年生活してきたが、急に立ち退きを家主から要求されて困っている人も多くいるのではないでしょうか。
家賃を今まで滞納していないし、家主から物件の使用方法についてクレームもないが、家主から再開発などのために急に立ち退きが要求されることがあります。
このような場合は、基本的に、立ち退きに応じる必要があるか、応じる場合でも立ち退き料が要求できないか、引越し費用が要求できないか、などというようにいろいろな疑問があるでしょう。
そのため、家主と立ち退きについて交渉する必要があります。

しかし、立ち退き交渉は素人ではなかなか大変です。
このような場合は、家主との立ち退き交渉を不動産の専門家の弁護士事務所に依頼することによって、面倒な家主との立ち退き交渉をする必要がありません。
弁護士であれば、基本的に立ち退きする必要があるか、立ち退きする場合でも立ち退き時期や立ち退き料などの立ち退き条件の妥当なものについて交渉してくれます。

 

オーナー様向け、契約更新を拒絶することはできる?まとめ

素行の悪い入居者などに契約更新を拒絶することができるかどうかは、普通借家契約か定期借家契約かの契約状態によって非常に違ってくるので、必ずこのことについては確認しましょう。
普通借家契約の契約状態の場合は、「契約更新を拒絶する」という意思を家主が表示することができますが、契約更新の拒絶は不可能に限りなく近くなります。
定期借家契約の場合は、契約する際に説明を適切に行った後で、契約を解約することを契約期間が満了になる6ヶ月前までに通知すると、契約を終わらせることができます。
定期借家契約の場合は、契約期間が満了する際に更新しないことが割合容易にできます。

拒否する理由、またはされた理由が正当事由かは、家主側と借主側のそれぞれの事情を考慮して判断されます。
急に立ち退きの通知が来た時は、立ち退きの通知内容が正当事由かどうかをまず確認しましょう。
立ち退き交渉は素人ではなかなか大変ですが、不動産の専門家の弁護士事務所に依頼することによって、面倒な家主との立ち退き交渉をする必要がありません。
弁護士であれば、基本的に立ち退きする必要があるか、立ち退きする場合でも立ち退き時期や立ち退き料などの立ち退き条件の妥当なものについて交渉してくれます。

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