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共同名義で相続後、空き家の売値めぐりトラブル⁉

更新日:2018年12月29日
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遺産分割において、共同名義の不動産は避ける方がいいそうです。
ここでは、共同名義の土地の相続に関して把握しておくべき問題点、共同名義が向いているケースなどについてご紹介しましょう。

共同名義の土地とは?

共同というのは、複数の人が一つのものを共有している状態です。
共同の場合は、それぞれの相続人は持分の価格によって目的のものの全体を使うことができます。
極端なケースとしては、例えば、土地に関して共有者として100分の1を持っている場合と100分の99を持っている場合では、民法第249条によって各共有者は平等な利用方法になります。

しかし、もし共同名義の土地から賃貸収入があった場合は、共有持分割合に見合った賃貸収入を各共有者が獲得できる権利があります。
所得税の確定申告の場合でも、賃貸収入の確定申告を持ち分の割合によって行います。
また、共同名義の土地の状態を変えたり、処分したりするなどの場合は、発言権が共有持分によって違うようになります。

なお、民法第250条には具体的に規定されています。
共同名義の場合は、動産でも起きることもありますが、圧倒的に多いのは不動産で起きることです。
不動産の共同名義の場合は、例えば、夫婦に土地の名義をするなどのケースがあります。
不動産の共同名義は、登記事項証証明書という不動産登記で公示されるものに記載されるため、登記がされている土地などでは容易に分かります。

共同名義の土地の問題点

共同名義の土地に関しては、相続する際に問題がいろいろ起きる恐れがあります。
一つ目の問題としては、共同名義の土地がさらに細分化するということがあります。

例えば、半分ずつ土地を共有している場合に、片方の共有者が亡くなって相続が始まると、相続人数のみ細分化するようになります。
そのため、土地を使う人が多くなって、非常に法律関係が面倒になるという恐れがあります。
土地の共同名義人が多くなると、利害関係者が何人も出てきて、土地を売る際や利用する際に全員の共同名義人の意見が一致しないという問題がよく起きます。
二つ目の問題としては、遺産分割などが難しくなることです。
共同名義を止めて単独名義にするには、遺産分割協議などを全員の共同名義人で行う必要があります。

しかし、複雑になっている場合は、遺産分割協議に協力的でない共同名義人が出る恐れがあります。
特に、土地相続の場合は、亡くなった人の以前の妻の子供などが共同名義の土地を相続すると、意思疎通が難しくなる恐れがあります。
できるだけ早く共同名義を解消したり、遺言書を作ったりすることで、問題が先々起きないように対策しておくなどが大切です。
相続する際に平等に相続人同士でしたいということで、法定相続分割合で不動産など全ての財産を分割する場合がよくあります。

また、遺産分割のこのような方法は避ける方がいいでしょう。
というのは、仮に相続する際に相続人同士で仲がいい場合でも、誰かが亡くなった時に相続人に次になる人と仲がいいとは必ずしも言えないからです。
遺産分割する際から、将来の相続まで考えて分割方法を検討することが必要です。

共同名義の状態を無くすための公的な制度

共同名義の土地を相続する際に、話し合いが相続人同士でまとまらなければ、民法第907条第2項において遺産分割の代わりになる処分を家庭裁判所において要求することができます。
この場合は、弁護士・司法書士などに相談するため、実際に高額な報酬や手間などが発生する可能性があります。
そのため、共同名義の状態は、相続が始まる前に無くしたり、遺言書によって無くしたりすることがおすすめです。

共同名義による遺産分割が向いているケース

先に遺産分割する際は共同名義はおすすめでないとご紹介しましたが、共同名義が向いているケースもあります。
ここでは、共同名義が向いている具体的なケースについてご紹介しましょう。

男性の一家は、父親の遺産をどのように3人の子供で分割するか話し合いしました。
父親の遺産としては、3000万円相当の自宅と少し預貯金だけでした。
3人の子供は、話し合いをして遺産分割した後に自宅を売って現金で分けるようにして、3人の共同名義に自宅をした後、自宅を売って1000万円ずつをそれぞれが受け取りました。

このようにほとんどの遺産が平等に分割するのが困難な不動産の場合は、換価分割という遺産分割を売ることを前提に行うことができます。
すぐに売ることに全員の共同名義人が合意しているので、遺産分割がスムーズにできます。

兄弟姉妹間での共同名義は避けるべき!!

共同名義によって不動産を相続するというのは、簡単に言うと、被相続者が持っていた不動産を相続するために、何人かの相続人が共同名義人になることです。

法的には全く問題はありませんし、一見すれば、相続人の特定の人を有利にしない仕組みとしては公平なような感じがしますが、実際にはデメリットもあります。

共同名義のデメリット

では、名義が亡くなった父親になっている不動産を、3人の兄弟の相続人が共同名義で相続できるのでしょうか?

3人の兄弟が遺産分割協議で合意して、署名捺印を遺産分割協議書にすると法的には問題はありません。
しかし、先々のことを考慮すると、あまりおすすめではありません。

不動産を共同名義で相続するのは、先にご紹介したように、全員の相続人が合意することが必要です。
よくあるケースとしては、親名義の遺産は不動産だけであり、公平に分割できる有価証券や現金などがないような場合に、妥協するために、共同名義による不動産の相続をよく行ってしまいます。
しかし、これは問題を先延ばしているだけです。むしろ、余計な苦労を子や孫に強いるようにもなります。

このことが、共同名義で不動産を相続する際のデメリットです。

当然ですが、子や孫の代になると、相続人数がその分多くなり、全員の合意が売る際などにも必要になるなど、より面倒なことになります。
新しいトラブルの要因になったり、最悪の場合は、売ることができないというようなことも発生してきます。
そのため、話が遺産分割協議でまとまらなくても、共同名義に安易にしないようにしましょう。

なお、共同名義については、ネットなどでもいろいろ紹介されているため確認してみましょう。
その上で、このような問題を無くすためには、専門家の弁護士などに相談するのがいいでしょう。
相続人同士ではよく感情的になりますが、弁護士などの専門家に仲介してもらうと、話し合いが合理的かつ冷静にできるでしょう。

共有名義不動産をうまく相続するには?

親が生活してきた不動産の住宅や土地を相続する際には、トラブルが何かと起きやすいものです。
ここでは、兄弟や親子同士での無用なトラブルを回避するためにも、事前に把握しておくべきポイントについてご紹介しましょう。

戸建ての相続の際に交渉ができない状態になった

ここでは、神奈川県内の戸建てに住んでいる60代の男性の事例についてご紹介しましょう。
この戸建ては、男性とその父親がもともと親子共有名義で建築したものです。

しかし、父親が亡くなった後、母親に戸建ての所有権の2分の1が相続されました。
父親が亡くなった数年後、母が亡くなったことで、戸建ての所有分が、今度は男性とその姉が相続するようになりました。
つまり、男性が4分の3を、姉が残りの4分の1を所有するようになりました。

ここで男性にとって想定していなかったのは、この4分の1の所有権を姉が執拗に主張したことでした。
男性としては、長年親子で暮らしてきた家であるため、当然ですが姉は男性の所有物になることに合意してくれると思っていました。

また、姉は正当な相続で獲得した資産であるためとどうしても譲りませんでした。
そのうちに姉弟間で争続になって、最終的に交渉できない状態になりました。
このようになれば、男性としては家を勝手に建て替えたり、売ったりすることもできなくなり、どうしようもなくなります。
2人の子供が男性にはいますが、姉が万一亡くなれば、さらに面倒なことになりそうです。
では、このような場合はどのようにすればいいのでしょうか?

トラブルを無くすためには交換・売買・贈与の方法がある

不動産の共有名義のトラブルを無くすためには、基本的に、交換・売買・贈与の方法のみです。
この男性の事例の場合は、無くすトラブルとしては4分の1の姉の持ち分をどのようにするかというだけです。
そのため、売買あるいは贈与で対応するようになるでしょう。
所有権を売買したり、贈与したりするのは、確かによく分かる方法でしょう。
なお、交換とは、共有状態に不動産の複数がなっている時によく使われる方法です。

例えば、親の遺産が2棟の建物であり、共有で2人の兄弟がこれを相続すると、所有権を1棟について2分の1ずつ持つようになります。
そのため、持ち分をお互いに交換して、所有権を1棟ずつそれぞれが所有するように整理するものです。
このような場合に、要件を交換する不動産がクリヤーしていると、「固定資産の交換の特例」が適用になり、基本的に、課税される譲渡税が免れるというメリットもあります。

しかし、この男性の事例では、売買あるいは贈与だけが適用になります。

最もいい方法としては、4分の1の権利を姉から買うことでしょう。
実際問題として、きれいにこのような不動産の共有状態をするには、いずれかが買ったり、共同で売ったりするなど、解決をお金で図るしかないでしょう。
しかし、こじれた関係になってくると話し合いが正常にできません。
同じような事例は多くあるので、ビジネスにするために不動産のこのような共有持ち分を安く買っている不動産業者もいるそうです。

共有不動産の相談するには何が必要?

不動産を相続する際には、まず名義変更の手続が必要になります。
被相続人の名義の不動産を、相続する相続人名義に変えることを相続登記と言います。
法務局に、国内の不動産の全ての情報は登録されています。

不動産の情報というのは、誰がどこにどの程度の大きさで持っているかというものです。
相続することで不動産の持ち主が変わった場合は、この情報の中で誰がというところが変わるため、相続登記というこれを変える手続きが必要になります。
相続登記の場合は、司法書士に代行してもらうのがおすすめです。
司法書士に相談するには、不動産の相続登記のための書類が必要になります。

相続登記のための主な書類とは?

法務局でもらう書類

・「登記簿謄本」という対象不動産の登記事項証明書

市区町村役場でもらう書類

・「被相続人の本籍の記載がある住民票の除票」
・「被相続人が亡くなった時から生まれた時までの戸籍謄本」
・「全員の相続人の現在の戸籍謄本」
・「対象不動産を相談する相続人の住民票」
・「対象不動産の固定資産評価証明書」
・「全員の相続人の印鑑証明書」

自分で作る書類

・「遺産分割協議書」

があります。

なお、相続登記を遺言書の通りに行う場合は、全員の相続人の印鑑証明書と遺産分割協議書は必要ありません。

このような書類の中で、司法書士に相続登記の手続きを代わりに行ってもらう場合は、印鑑証明書の他は代わりに全て取得してもらうことができます。
司法書士が、職権で直接代わりに取得できるようになっています。
なお、このような相続登記についての書類が何のために必要か、書類の中味がどのようなものかなど、詳しく把握したい場合は、ネットなどで紹介されているため確認してみましょう。

共同名義で相続についてのまとめ

共同名義の土地に関しては、相続する際に問題がいろいろ起きる恐れがあるため、注意する必要があります。
兄弟姉妹間での共同名義は、先々のことを考慮するとデメリットがあるため避けましょう。
共有名義をうまく相続するには、ここでご紹介した、事前に把握しておくべきポイントについてチェックしておきましょう。
不動産を相続する際には、まず名義変更の手続が必要になるため、司法書士に相談するのがおすすめですが、ここでご紹介したような書類が必要になります。
共同名義で相続した後は、いろいろなトラブルが起きることがあるため注意しましょう。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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