不動産トラブル弁護士ガイド

不動産トラブル専門の弁護士検索・法律相談ポータルサイト

確定申告は?賃料は?共有不動産を賃貸とするときに必要な手続きのアイキャッチ

確定申告は?賃料は?共有不動産を賃貸とするときに必要な手続き

確定申告は?賃料は?共有不動産を賃貸とするときに必要な手続きのアイキャッチ

共有不動産を賃貸する時とはどんな時なのでしょうか?
共有不動産を賃貸するのは、共有不動産を売ることができない場合が挙げられます。

普通の家庭でも共有不動産の持ち分を売ることはある

相続する際には、共有不動産を売る場合が多くあります。

代表的なケースとしては、子供は娘たちのみで、すでに全員が結婚して家を出ており、実家のみが親の財産というケースです。
娘たちは生活のベースが嫁ぎ先ですでにあるので、実家は必要なく、現金のみが欲しいという場合です。

相続と言えば資産がある人のみのことであり、普通の人には無関係であると思っている人もいますが、実際には違っています。
親の財産がわずかでもあると、これれを誰もが相続するようになります。

特に、親の財産が不動産のみの場合は、相続する際にどのように分けるかという問題があります。
家のみが財産であるという代表的なサラリーマンの場合ほど、不動産を相続した後に売るようになります。

・共有不動産を売る場合は、全員の共有者の合意が必要になります。
・兄弟で相続すれば、全員の兄弟の合意が必要です。
・全員の共有者の合意は最も大切なところであるため、意思をしっかりと固めることが必要です。
・第三者に共有不動産の自分の持ち分のみを売る場合でも、別の共有者の合意が必要になります。

自分の持ち分のみでも勝手に売れないことを十分に把握しておきましょう。
共有不動産を売る場合は、誰が対応するかを決定する必要があります。
一般的には、共有不動産の持ち分割合が最も大きい人が対応します。

しかし、法定相続人などで共有する場合は、持ち分割合が全員同じ場合が多くあります。
このような場合は、法定相続人同士で、話し合いをして誰が対応するのがいいか決定します。
対応する窓口としては、買い主、不動産業者、金融機関、弁護士などがあります。

また、どの程度で売るかということを決定しておく必要があります。
このことが共有されていなければ、先々トラブルになります。
安い価格で兄が勝手に売った、さらに高く売れた、などのトラブルが発生し、相続人同士で売った後もトラブルになる要因が残ります。
残った子供たちがトラブルになることを、被相続人の親は望んでいません。
被相続人としては、ほとんどの場合は自分の子供たちはいい仲であるため心配ないだろうと思っています。
お金で残った子供たちがトラブルにならないように、売却価格は共通認識を十分に持っておく必要があります。
このように、共有不動産の持ち分を売る際は、さまざまな注意点があります。
そのため、共有不動産を売らないで、賃貸する時が多くあります。

賃料はどう設定した方がよい?

賃貸物件の賃料を設定する場合に最も大切なことは、適正なものにすることです。
賃料の周りの相場よりも、高く設定すると、入居する人が決まらなくて空室が多くなります。
一方、あまり低く設定しすぎると、賃料収入が満室になっても増えなくなります。

そのため、賃料の設定としては、適正な高すぎず低すぎないものにすることが大切です。
実際に賃料を設定する場合は、賃料の地域の相場をネットや過去の事例などから調べて、賃貸する物件の築年数、立地、設備、間取りなどを考慮して、不動産業者にも相談する必要があります。
賃料を一旦下げれば、再度上げるのは困難になるのでなかなか設定は難しいでしょう。
また、賃料は、礼金や敷金などがあるかどうかでも変わることがあります。
さらに、マンションの場合は、階数、眺望、角部屋、付帯設備、ペット可などでも賃料が変わることがあります。
このように、賃料は大切な問題であるため、慎重に設定しましょう。

共有不動産を賃貸する時の確定申告方法は?

共有不動産を賃貸する時には確定申告が必要になります。
では、共有不動産を賃貸する時の確定申告方法はどのようになるのでしょうか?
共有不動産の場合は、全員の共有者の合意がないと、不動産は売れないし、一部の持ち分を差し押さえたとしても売れないので、有利に財産保全上はなります。
共有不動産の中においても、相続した物件などの場合は、関係が共有者と悪くなってトラブルになる場合があります。

兄弟姉妹で親のアパートを相続した際はよくトラブルになりやすい?

このような場合は、管理を誰がメインに行うかがトラブルの要因になります。
そのため、管理については、第三者の管理会社などに任せる方がいいでしょう。
持ち分割合によって管理にかかる費用を按分することによって、トラブルが防止できるでしょう。
しかし、同じ所帯である夫婦の場合は、管理のトラブルは少ないようです。
共有不動産を賃貸する時の確定申告方法としては、結論から言えば、一旦決算書の全体を作って、それぞれの持ち分で期末に按分します。
つまり、共有不動産の賃料収入の割合は、持ち分で按分するようにします。

例えば、100000円の賃料収入、50000円の経費の場合、夫婦で不動産を共有しており、70%が夫の持ち分、30%が妻の持ち分であれば、100000円の賃料と50000円の経費の中で70%になる賃料の70000円と経費の35000円は夫のものになり、30%になる賃料の30000円と経費の15000円は妻のものになります。
確定申告については、それぞれの個人で行います。

このように、持ち分によって賃料も経費も按分します。
儲けについては、不動産を持っている人のものであるため、儲けは共有不動産の持ち分の割合によって分けるようになります。
按分を取引の都度書く方法でもいいでしょうが、記帳に非常に手間と時間がかかります。

そのため、期末の時点で全体の決算書を作って、按分をそれぞれの持ち分で行うといいでしょう。
事業的規模であれば、65万円の青色申告特別控除ができますが、共有不動産の場合は、65万円の控除がそれぞれにできます。
事業的規模に不動産所得がなっているかを判定する場合は、按分する前の貸付件数を基準にします。
一般的に、事業的規模の基準の条件としては、「5棟」「10室」というものがあります。

しかし、この基準に個人では達していない場合でも、全員の共有者の室数をトータルして「5棟」「10室」あると、65万円の控除をそれぞれ受けることができます。
つまり、普段記帳する際は、一括して全員の共有者で行って、期末の1年間終わった時点で、持ち分によってそれぞれの勘定科目ごとに按分するといいでしょう。
この際、税務署に出す場合は、それぞれの持ち分割合を書いて、各人のものと全体のものを2つ提出すればいいでしょう。
このようにすることによって、どのように決算書が作られたかを、第三者や税務所の職員が見た場合によく分かるようになります。

 

共有不動産の賃貸借の際に必要な手続き

共有というのは、2人以上で1つのものを共同で持つことです。
そして、共有物に対してそれぞれの共有者が有する比率を持ち分と言います。
1つのものを2人が均等の比率で持っていれば、それぞれの人が半分ずつの持ち分があることになります。
そのため、1つの所有権に比べて、制限されたものになります。

民法においては、持ち分の比率は、共有が発生する要因になった合意、これ以外の法律のルールによって決定されますが、はっきりしていない場合は均等であると推定される、となっています。
共有が発生する要因としては、契約などの合意以外にさまざまなものがあり、相続財産、民法上の組合財産、包括遺贈などがあります。

共有不動産の賃貸借の際に必要な一般的な管理・使用・処分の手続きはどの様に?

民法においては、それぞれの共有者は、全ての共有不動産について、その持ち分の比率に応じて使って儲けを得ることができる、となっています。

しかし、具体的な方法としては、合意によってそれぞれの共有不動産に適したものを行うようになります。
儲けについては、割合分けられるものが多く、持ち分の比率に応じて分けます。

共有不動産を管理する場合は、修繕などの現状を保つ保存、共有不動産を賃貸するなどの儲けを得る利用、経済価値・利用価値をアップする改良などがあります。
民法においては、保存については単独でそれぞれの共有者が行うことが可能で、持ち分の価格の過半数でこれ以外の行いは決定する、となっています。
管理範囲を超えて、共有不動産の形状あるいは性質などを変える行いは、重大な利害が全員の共有者にあるため、全員の合意が必要になります。
管理費用については、持ち分によってそれぞれの共有者が負担するようになります。

しかし、もし共有者の中に1年以内にこの負担を払わない人がいた場合には、相当の償金を別の共有者は払って払わない人の持ち分をもらうことができます。
それぞれの共有者は、自分の持ち分を自由に抵当権の設定・譲渡、これ以外の処分ができます。
全体の共有不動産を処分する場合は、当然ですが、全員の合意が必要になります。
共有不動産を賃貸するのは、変更の行いになるか、それとも管理の行いになるか判断が分れるところです。

しかし、実際の扱いとしては、借地法・借家法が適用される賃貸の場合は、少なくとも慎重に行って、全員の共有者の合意が必要でしょう。
それぞれの共有者は、基本的に、共有物の分割をいつでも要求することができます。

全員の共有者で、分割禁止を5年以内の期間を決めて約束することも可能で、また期間になった時にさらに更新として5年以内のものもできます。
分割の要求があったが、協議が共有者同士で成り立たない場合は、分割を裁判所で行ってもらうようになります。
分割する方法は、現物の分割が経済的、物理的にできない、あるいは不利益に著しくなる場合は、競売・売却などによって代金を分けるようになります。

共有不動産の手続きの際に必要な専門家とその範囲とは?

共有不動産の手続きの際には、専門家に頼む必要があります。
共有不動産の手続きの際は、1人の専門家のみでは判断をトータル的に行うことが困難であるため、それぞれの専門家と連携することによって、相談する人に適した解決方法を提案してもらう必要があります。

弁護士

弁護士は、和解や訴訟のトラブルを解決する専門家です。
また、全ての裁判手続きなどのシーンでも必要になります。
トラブルになると裁判などに発展するケーが多く、他士業とも連携が深いので弁護士に相談するのが一番のおすすめです。

司法書士

司法書士は、民法、商業登記、不動産登記、訴訟などの専門家です。
また、不動産登記を行っているため、不動産の法的知識と民法の家族法の相続についての法的知識については十分に把握しているでしょう。

税理士

税理士は税金についての専門家です。
しかし、相続税や不動産の税金については、あまり経験や知識がないという税理士もいるため、慎重に選んで頼むことが大切です。

行政書士

行政書士は、文書の作成と役所などへの許認可手続きの専門家です。
公正証書の作成や農地転用などの許認可などの場合に頼むのがいいでしょう。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産価格を算定する専門家です。
不動産価格そのものでトラブルになる場合も多くありますが、鑑定を不動産鑑定士に頼むと安心です。

土地家屋調査士

土地家屋調査士は、物理的な不動産の表示をしている登記の専門家です。
土地の合筆や分筆、表題登記の変更、境界確定が隣地と必要になった際などに頼むことができます。

宅地建物取引士

宅地建物取引士は不動産取引の専門家です。
宅地建物取引士の場合は、アドバイスが営業のためのものによくなる人も多くいますが、豊富に経験がありコンサルタントの最適なものを行ってくれる人も多くいます。
アドバイザーとして最適な人を選ぶことが大切です。

まとめ

ここでは、共有不動産を賃貸するときに必要な、共有不動産を賃貸する時とはどんな時? 賃料はどう設定した方がよい? 共有不動産を賃貸する時の確定申告方法は? 共有不動産の賃貸借の際に必要な手続き、手続きの際に必要な専門家とその範囲、についてご紹介しました。
共有不動産を賃貸するときには、ここでご紹介したようなことについて事前に十分に把握しておいて、共有者同士でトラブルにならないようにしましょう。

この記事の著者

編集部の画像

編集部

中立的な立場として専門家様と連携し、お困りの皆様へ役立つ安心で信頼出来る情報を発信して参ります。