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住宅ローン返済中に離婚!確認したい3つのこと

更新日:2018年12月29日
住宅ローン返済中に離婚!確認したい3つのことのアイキャッチ

住宅ローン契約を見直してみる方法としては、借り換えする、金利プランを変える、繰り上げ返済する、ものがあります。

・借り換えする

借り換えする場合は、現在利用している住宅ローンの金利よりも低いものする方法と、将来心配ないように今のうちに金利が低い固定金利に変動金利から変える方法があります。
特に、初めの固定金利の期間が終わって金利がアップして小さい優遇幅になる時期などは、住宅ローン契約の見直しのタイミングです。
借り換えした後の金利を選択する際は、教育費の負担が今後10年間で終了する場合は「初めの10年間の固定金利タイプ」に、小さい子供がいるため住宅ローンの返済額を今後20年間は固定したい場合は「初めの20年間の固定金利タイプ」あるいは「全ての期間が固定金利タイプ」など、固定金利に長期間なるものに借り換えるのも方法の一つです。
金利が低いうちに、心配なく返済できる金利を選択することが大切です。

また、団体信用生命保険に入ることが、民間の金融機関を利用する場合は必要になります。
酷い病気をした場合は、借り換えしたいと考えても借り換えが健康状況によってはできなくなります。
健康で収入が安定している際に、借り換えをしっかりと行っておきましょう。

・金利プランを変える

金利プランを、固定金利から変動金利に、変動金利から固定金利に変える方法があります。
変動金利からはいつでも固定金利に変えることはできますが、変動金利に固定金利から変えることは、固定金利の期間が終わった後でなければできない場合も多くあります。
金利が低いうちに、金利プランを変えることが大切です。

・繰り上げ返済する

教育費や家計費を貯金しても余力がまだある場合は、住宅ローンのトータルの返済額を少なくするためには繰り上げ返済することも有効な方法です。
家計が厳しく教育費がかかる際は、返済額軽減タイプという返済額を少なくするものや、期間短縮タイプという大きく利息を少なくして返済額は同じでも返済期間が短くなるものを選択します。
多く住宅ローンの残高がある、高い金利である、多く残年数がある場合には、非常に効果が期待できます。

 

離婚しても住宅ローン契約は生きている

住宅ローンを返済している途中で離婚するようになって、別々に戸籍上はなっている場合でも、そのままに住宅ローン契約がなっている場合もあるでしょう。
住宅ローン契約をこのような場合に変える際は、金融機関の了解を得ることが必要です。
当然ですが、住宅ローンを契約している人は、離婚する前と同じように返済するようになります。

例えば、名義人に夫がなっており、その家に離婚した後も住み続けるような場合は、問題はそれほどありません。
しかし、夫が名義人になっているにも関わらず、その家に妻が住み続ける時は注意しましょう。
住宅ローンの場合は、家に住んでいる人が返済することが条件になっているので、金融機関の了解が得られない恐れがあるためです。
このような問題を回避するには、実際にその家に住んでいる人に住宅ローンの名義人を変える方法があります。
また、その家に住んでいる人が専業主婦の場合は、収入が十分に確保されないということで、名義人を変えることができない場合があります。

連帯保証人から外れることは難しい?

住宅ローンを利用する時に、名義人に夫婦のいずれかがなり、連帯保証人にいずれかがなる場合があります。
保証人の場合に責任を負うのは、住宅ローンの返済を債務者ができない場合だけになります。

しかし、連帯保証人の場合には、余裕が債務者の支払いにあった場合でも返済義務を同等に負います。
この契約は、住宅ローンを利用する金融機関との「連帯保証はローンを完済すると解除される」というものです。
連帯保証は、住宅ローンが離婚しても完済できていなければ解除できません。
連帯保証が解除されるには、連帯保証人を代わりに準備することが必要です。

また、連帯保証人になりたいような人は、基本的にいないでしょう。
このようなことから、連帯保証人を辞めることは非常に困難でしょう。

では、離婚した場合でもそのまま連帯保証人にならないといけないのでしょうか?
離婚した場合は、住宅ローンを名義人だけの収入で借り換えることによって、連帯保証を解除して契約内容を変更する方法があります。

 

住宅ローン返済中に離婚した際に確認したい3つのこと

ポイント1:不動産名義はどうなっている?

住宅ローン返済中に離婚した際は、住宅ローンの不動産名義がどうなっているか確認しましょう。
住宅ローンを利用している家や土地の名義人が誰になっているかは、不動産の登記簿謄本を法務局で取ると確認することができます。
登記簿謄本を確認して、誰が連帯保証人や主な債務者になっているかを調べてみましょう。

ポイント2:財産分与をどうするか?

住宅ローン返済中に離婚した際は、財産分与をどうするか確認しましょう。
財産分与の場合は、一般的に、不動産の家や土地などが対象になります。
しかし、婚姻する前に不動産を取得している場合は、財産分与の対象にはなりません。
財産分与の対象に婚姻している際に不動産を取得した場合はなるため、お互いの離婚した後の生活の仕方も考えて、分与の比率とどのように支払うかを決めます。

ポイント3:支払いができない?それなら任意売却

では、住宅ローン返済中に離婚した際に、住宅ローンの支払いができない場合はどうすればいいのでしょうか?
住宅ローンの支払いができない場合は、任意売却がおすすめです。
このような場合は、お金を無理して工面するよりも、自宅を任意売却しましょう。

 

任意売却できる条件について

任意売却は、住宅ローンの支払いが停滞している場合だけ利用できるものです。
住宅ローンの支払いが厳しいというのみでは、任意売却は利用できません。

また、自宅に住みたくないため任意売却を利用したいということはできません。
自宅を任意売却で売る際は、住宅ローンの支払いの停滞が条件になります。
住宅ローンの支払いを滞納した場合は、信用情報機関に登録されるようになります。
そのため、住宅ローンの支払いができる場合に自宅を任意売却であえて売ると、失うものがかえって大きくなるでしょう。

 

住宅ローンの返済ができなくなった場合はどうすれば?

まず初めに行うことは、住宅ローンを利用している金融機関に相談することです。
不動産業者・任意売却業などに下手に相談すると、任意売却や債務整理を強引にすすめられる場合があります。

任意売却というのは、どうしようもなくなった最後の方法です。
厳しいが住宅ローンの返済を停滞なく行っていると、返済条件について見直ししてくれる場合もあるでしょう。
任意売却をすすめられるのは、返済が慢性的に停滞していたり、2ヶ月以上返済が停滞していたりする場合などでしょう。

 

任意売却について知っておこう

ここでは、普通の不動産売却と任意売却についてご紹介しましょう。

・普通の不動産売却

普通の不動産売却の場合は、住宅ローンを完済することが必要です。
不動産売却でプラスになる場合は、手元にお金が残ります。
不動産売却でマイナスになる場合は、売却した際に足りない全額を準備することが必要です。

・任意売却

普通の不動産売却の場合は、住宅ローンを完済することが必要です。
そうしなければ、不動産の抵当権を外すことができません。
任意売却というのは、不動産売却した後も住宅ローンが完済できなく、住宅ローンが残る状態で、仲介業者が債権者と債務者の間に入って、競売に不動産をかけないで債権者・債務者・債権者・不動産を購入する人が満足できる価格で売買を成り立たせることです。
住宅ローンの返済が何らかの事情によって難しくなった場合は、抵当権に従って、担保にしている不動産を金融機関は差押えて、競売にかけます。

しかし、競売の場合は、競売開札日まで落札される価格は分からなく、2割~3割程度市場価格より安くなる場合が多いと言われています。
そのため、仲介業者が債権者と債務者の間に入って、できる限り両方が満足できるような価格で売買するものを、任意売却と言います。

・任意売却した後の残債務

では、任意売却した後の残債務はどうなるのでしょうか?
任意売却すると、残債務は全く無くなると考えているような人もよくいますが、このような考え方は間違っています。
残債務に関しては、基本的に、一括で返済する必要があります。

しかし、残債務を一括で返済できるのであれば最初からそうするでしょうが、ほとんどの場合は、話し合いで返済できる範囲を決めます。
最終的に、追い詰められて自己破産という方法もあります。
また、任意売却を依頼した人の中において、住宅ローンの残債務のみになった人は、ほとんどの場合は自己破産まではしないそうです。

 

任意売却の方が金融機関にとってもメリットがある

お金が競売する場合はかかるし、任意売却の方が競売よりも不動産を有利な条件で売れるので、債権者としても任意売却の方が競売より債務の多くが回収できるというメリットがあります。
そのため、住宅ローンの返済が停滞し始めると、金融機関に呼ばれて、任意売却をその場ですすめられます。
また、債務者としては、残債務の再構築や残債務の整理縮小がしやすくなることもあります。

 

離婚の際に任意売却など悩む前に、まず相談

離婚を検討している場合は、離婚した後の住むところ、生活費をどうするかいっぱい不安があるでしょう。
住むところというのは、特に問題が大きいものです。
賃貸している場合は、賃貸住宅を解約するといいようになります。

しかし、住宅ローンで自宅を購入した場合は、離婚を検討している夫婦にとって、住宅ローンの返済は離婚を見直しする必要があるような問題です。
このような不安を少しでも無くすために、事前に正しい知識や情報を掴んでおくこと、きちんと離婚する前に話し合いを夫婦で行って、先送りに住宅ローンの返済をしないことが大事です。
離婚すると決めた場合は、財産分与で自宅をどうするかが問題になってきます。
住宅ローンと自宅の名義人になっていたり、連帯保証人に自分がなっていたりする場合は、特に注意しましょう。

自宅を売って、売ったお金を分けることが、よくある一般的なパターンです。
この場合、住宅ローンを自宅を売ったお金で完済できる場合は全く問題はありません。
しかし、住宅ローンが自宅を売っても残る場合は、一般的に、債務者の了解を事前にもらって売る任意売却を利用します。
任意売却の相談センターは、住宅ローンの支払いができない人が相談するところですが、このような人のみでなく、離婚した際に相談する人も多くいるそうです。
というのは、二本立てや収入合算の住宅ローンを利用しているので、返済が一人の収入のみでは継続できなかったり、住宅ローンを返済するために自宅を売っても、住宅ローン残高を売った価格が上回る場合が多かったりするからです。

離婚する際に起きる住宅ローントラブルとして、離婚破産が特に多くなっています。
離婚についての住宅ローンの相談は、今後さらに多くなっていくと考えられます。
そのため、離婚したいと思っている場合、離婚をすでにした場合は、住宅ローンの返済が離婚によって難しくなった際の対処法について、ネットなどで紹介されている事例などを十分にチェックしておきましょう。

 

住宅ローン返済中に離婚確認したいことのまとめ

住宅ローン契約を見直してみる方法としては、借り換えする、金利プランを変える、繰り上げ返済するものがあります。
住宅ローンを返済している途中で離婚するようになっても、そのままに住宅ローン契約がなっている場合もあります。
連帯保証人になりたいような人は、基本的にいないため、連帯保証人を辞めることは非常に困難でしょう。
住宅ローン返済中に離婚した際には、ここでご紹介した確認したい3つのことについて十分に把握しておきましょう。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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