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第三者のためにする契約って?今話題の「三為」のアイキャッチ

第三者のためにする契約って?今話題の「三為」

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まず、第三者契約とは?

不動産の売買契約の場合は、第三者契約ということを聞いたこともあるのではないでしょうか。
第三者契約というのは、第三者のためにする契約ということで、契約者の片方がある給付を第三者に対して約束することを言います。

民法 第537条では「契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。

前項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。」
民法 第538条では「前条の規定により第三者の権利が発生した後は、当事者は、これを変更し、又は消滅させることができない。」
民法 第539条では「債務者は、第537条第1項の契約に基づく抗弁をもって、その契約の利益を受ける第三者に対抗することができる。」
というようにそれぞれ規定されています。

 

第三者契約について

例えば、売主が買主に、売買契約として持ち物を売却するというものを結んだとしましょう。
この場合、売主は買主に対して持ち物を渡す義務があり、買主は売主に売却代金を払う義務があります。
この売買契約において、売却代金を売主に払わないで、約束を売主の債権者に払うようにしたしたとしましょう。
このような場合は、金銭を第三者の債権者のために給付する約束をすることになるため、第三者契約にこの契約は該当します。
この第三者は、第三者契約が成り立つと、契約上の給付を直接債務者に対して請求できるようになります。
先にご紹介したケースの場合は、第三者契約が成り立つことによって、債務者は直接買主に対して売却代金相当額を自分に払うように請求できるということです。

しかし、第三者契約の請求権は、当然ですが、契約が成り立つとともに発生するということではありません。
この権利を受けるかどうか選ぶ権利を第三者に与えるために、第三者契約の請求権は、この第三者が契約の利益を受けたいという意思を債務者に対して示した際に発生すると決まっています。
「受益の意思表示」というのは、この第三者が契約の利益を受けたいという意思を示すことです。
そして、受益の意思表示を第三者が行った後は、契約内容を変えたり、無くしたりすることは契約当事者においてもできないと決まっています。
というのは、第三者が受益の意思表示を行ったことに対する期待に副うためです。
先にご紹介したケースの場合は、受益の意思表示を第三者が行った後に、売主と買主の間で売却代金はやはり売主に払うように勝手に決定することはできません。
もしこのように決定しても、第三者の権利は無くならないため、第三者は売却代金相当額の支払いを買主に対して請求できるようになります。

また、第三者に対しても契約上の抗弁は対抗することができます。
つまり、例えば、買主はまだ売却代金の支払期限になっていないためとか、あるいはまだ目的のものが渡されていないためとかということで、第三者からの請求を拒否できるようになります。

 

三為業者って何?

三為業者というのは、簡単に言えば、単なる転売業者で、第三者のために契約をする業者です。
転売する時に、従来は「中間省略登記」という所有権を業者を介しないで売主から買主に移すことが実施されていましたが、現在は禁止されています。
しかし、第三者契約を結ぶと、中間省略登記が合法的にできるようになっています。
三為業者というのは、この中間省略登記を行うところです。

中間省略登記の具体的な流れ

・三為業者と売主が、所有権が直接買主に移る特約付きの第三者契約を結ぶ
 ・売主の所有権を買主に移る他人物売買契約を、三為業者と買主が結ぶ

他人物売買契約は、宅建業者の場合は禁止されていますが、第三者契約を結んでいる場合は対象外になります。
このことのメリットは、三為業者にとってはメリットがありますが、売主と三為業者間の契約と三為業者と買主間の契約が個別になるため、最終的な売値は売主は分かりません。

そして、買主もどの程度で売主が売却したかは分かりません。
一般的に、三為業者が媒介する際は、400万円をオーバーする売却価格の場合は、売却価格に3%を掛けたものに6万円をプラスしたものしか利益になりません。
しかし、中間省略登記を利用することによって、これ以上の利益を三為業者は獲得できるような仕組みになっています。

三為業者とその仕組み

仕入れ物件が決定すると、三為業者は融資の打診を銀行へ行います。
その後、融資額が決定すると、仕入れ額を融資額から差し引いた全部を、利益額にするというような仕組みです。
三為業者は、大々的に無料セミナーを開催して、投資家に仕入れ物件を紹介していきます。
三為業者が打診するのは、圧倒的に4.5%の金利の銀行が多いそうです。
三為業者の無料セミナーの場合は、このような銀行の無料相談会も行われているそうです。

 

中間省略登記とは?

中間省略登記についてご紹介しましょう。
不動産の所有権が、売主から第三者、第三者から買主に移る場合、基本的に、「売主から第三者への所有権移転登記」と「第三者から買主への所有権移転登記」という登記が、不動産登記簿謄本には記載されるでしょう。

しかし、売主、第三者、買主の当事者が相談をして、「売主から買主への所有権移転登記」という移転登記だけを行って、登記する場合があります。
中間省略登記と、このような登記のことを言います。
中間省略登記は、このように権利が移る実状が反映されていないものです。

また、少なくとも買主が所有者であるという現在の実状には合っているため、中間省略登記がすでに行われている場合は、全員の当事者の了解があると、有効であると言われています。
また、不動産売買の実務上は、トラブルに後日なった際のために、中間者(先にご紹介したケースの場合は登記簿上に出てこない第三者)から、異議が中間省略登記を行うことに関してないという承諾書をもらっておく方がいいと言われています。

 

三為企業のメリット・デメリット

●三為企業のメリット

ここでは、三為企業のメリットについてご紹介しましょう。
三為企業のメリットとしては、以下が挙げられます。

・成約するまでの期間が短い
 ・他の人に売却するこが分からない
 ・リフォームしたり、掃除したりするなどの手間がかからない
 ・瑕疵担保責任がない
 ・仲介手数料が必要ないケースがある

物件は直接不動産業者が買取するので、時間が成約するまでにかかりません。
最長の場合でも、買取手続きが1ケ月以内には終了できる不動産業者が多いようです。
売主が、お金が急に必要になったり、買い替えしたいと考えたりしている場合は、成約が短期間でできるのは非常にメリットがあるでしょう。

また、現地販売したり、宣伝したり、何回も内覧したりする必要もないので、売却を考えていることが近くの人に分かる恐れが少なくなります。
さらに、普通の売却の場合は、リフォームや修繕を売却価格を高くするために行う必要があるでしょう。

しかし、買取の場合は、現在の査定価格が示されるため、このような心配はありません。
リフォーム費用についても、売主が行う場合よりも、何件もビジネスで行っている三為企業の方が安くなります。
内覧するごとに、自宅を整理整頓したり、きれいにしたりすることもありません。
ビジネスのために不動産業者自身が購入するため、売主の瑕疵担保責任という消費者を保護するために決められているものについても問われる場合もありません。

瑕疵担保責任というのは、隠れた欠陥(瑕疵)が売買するための物件にあった場合、この損害を売主は賠償する責任があるということです。
しかし、買取の場合は、この瑕疵担保責任が買主が不動産業者であるため適用されません。
さらに、仲介手数料も不動産業者が介在しないと必要ありません。
仲介手数料は、買主に不動産業者がなるので発生しません。

●三為企業のデメリット

三為企業は先にご紹介したように、いろいろなメリットがあります。
このようなメリットがあるにも関わらず、どうして一般的に三為企業に売却しないで、仲介を不動産業者に頼む場合が多いのでしょうか?
というのは、大きなデメリットが三為企業の場合はあるからです。

三為企業のデメリットとしては、市場の相場よりも買取価格が安くなることが挙げられます。
一般的に、三為企業の買取価格は、市場の相場の7割~8割になる場合が多いようです。
目的は転売することであるため、市場の相場より仕入れ価格が安くないと儲けを確保することが困難になるので、当然でしょう。
仲介を不動産業者に頼んだ場合は、市場の相場で基本的に売却されます。
場合によっては、すぐに買主も現れるでしょう。

このようなリスクを冒してまで、初めから三為企業に頼む人は実際にはあまりいないでしょう。
また、仲介手数料が無料あるいは半額の不動産業者が昨今は出てきているため、三為企業にとってはメリットが少なくなってくるでしょう。

 

三為による考えられるトラブルは?

ここでは、三為企業で考えられるトラブルについてご紹介しましょう。
三為企業というのは、先にご紹介したように、不動産の転売業者のことです。
転売というのは、物件の持ち主である売主から物件を転売業者が買取して、買主にさらに売ることです。
この場合、一旦所有権が転売業者に移るため登記する必要があります。

しかし、費用が無駄にかかるので、「中間省略登記」という所有権を買主に売主から直接移すことが行われてきました。
この中間省略登記は、現在では禁止されていますが、ニーズが根強くあるので、「買い主たる地位の譲渡契約」や第三者のためにする契約というような契約を結ぶと、中間省略登記が合法的にできるようになっています。
このようなことから、三為企業ができています。
第三者のためにする契約を、売主と三為企業が結んで、三為企業と買主は「他人物売買契約」を結ぶと、三為企業を省略して売主から買主に合法的に移転登記ができます。
このことのメリットとしては、移転登記以外に、売主と三為企業間と三為企業と買主間の契約が個別になるので、売主と三為企業間の売買金額が買主に分からないということもあります。

例えば、1億円で売主から買取した物件を、買主に1億2000万円で転売するなど、数割程度上乗せする場合が多くあるそうです。
そして、三為企業は、物件を購入することが決定すると、銀行に先に相談して、どの程度までであれば融資してくれるか確約を取ります。
この後、物件をセミナーで集めた投資家に紹介します。

また、仕入れする際に12%~13%の利回りの物件が、買主に売る際には8%~9%の利回りになるというような具合です。
明らかに、投資家は高額な物件を掴まされていると言えるでしょう。
三為企業の場合は、このようなトラブルが考えられるため注意しましょう。

 

三為(サンタメ)契約についてのまとめ

ここでは、第三者契約とは? 三為業者って何? 中間省略登記とは? 三為企業のメリット、三為企業のデメリット、考えられるトラブルは? についてご紹介しました。
第三者契約というのは、第三者のためにする契約ということで、契約者の片方がある給付を第三者に対して約束することを言います。三為業者とは、簡単に言えば、単なる転売業者で、第三者のためにする契約をする業者です。
三為企業のメリットとしては、成約するまでの期間が短い、他の人に売却するこが分からない、リフォームしたり、掃除したりするなどの手間がかからない、瑕疵担保責任がない、仲介手数料が必要ないケースがある、ことが挙げられます。デメリットとしては、市場の相場よりも買取価格が安くなることなどです。
三為企業で考えられるトラブルとしては、ここでご紹介したようなものが挙げられます。
不動産売買の契約をする場合は、ここでご紹介したようなことについて十分に把握して、三為企業には注意しましょう。

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