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東京オリンピックと不動産価格と知っておきたい不動産状況

更新日:2018年12月29日
東京オリンピックと不動産価格と知っておきたい不動産状況のアイキャッチ

東京オリンピックが2020年に開催されます。
 では、2020年の東京オリンピックは、不動産投資から見れば分析がどのようにできるのでしょうか?
 今回の東京オリンピックが、不動産投資に対して直接的に最も大きく影響を与えると思われるのは地価です。
 ここでは、主として東京オリンピックによる地価上昇についてご紹介しましょう。

地価上昇が考えられるエリアは?

地価上昇は、1都3県の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県で特に強いと考えられます。
 オリンピック競技が行われる都心部で地価上昇が考えられる要因としては、物理的なインフラや競技場整備による土地減少、オリンピック競技会場の付近の賃貸業や宿泊業、商業に有利ということでの地価の上昇、交通アクセス網をオリンピックで整備することによる地価の上昇など、いろいろなものが挙げられます。

 東京都においては、実際に、今回の東京オリンピックが決まった次の年の2014年度から、地価上昇率がプラスになりました。
 地価上昇率は、その後年々高くなり、東京都区部の2017年度の地価上昇率は商業地の場合にプラス5.5%、住宅地の場合にプラス3.0%、トータルではプラス4.0%になりました。
 全体の東京圏の地価上昇率では、商業地の場合にプラス3.1%でした。

 東京都財務局が都内の地価に関して分析した結果では、影響が東京オリンピックによってあったとははっきり記載されていませんでした。
 しかし、商業地の地価上昇は、インフラ整備や都心部の再開発が要因であると記載しており、大きな影響が東京オリンピックによってあると考えられます。

 

坪単価の湾岸エリアにおける変化は?

 湾岸エリアの晴海、豊洲などは、東京の不動産マーケットにおいて近年人気が高くなり、急ピッチでタワーマンションが建築されています。
 湾岸エリアがある江東区、中央区の地価上昇率は、住宅地の場合、2017年度はそれぞれ3.0%、6.2%でした。

 特に、2015年度から2016年度の中央区の晴海の平均の基準地価上昇率は約6%、江東区の豊洲の2016年度から2017年度の平均の公示地価上昇率は約6%であり、地価上昇率が高くなっていることが分かります。
 以前から、湾岸エリアは、都心から近いことや眺望がいいことで人気になっていましたが、多くの東京オリンピック競技が湾岸エリアで行われるようになっているので、人気がさらに上がっています。現在の土地価格上昇には、物理的な土地面積の減少、また東京オリンピックの競技会場へのアクセスがいいことが大きく影響していると想定されます。

 

・不動産投資に地価上昇が与える影響は?

 このように、地価上昇が東京全体で現れていますが、ではどのような影響が不動産投資にはあるのでしょうか?
 価格上昇することでデメリットも多くあります。不動産投資として賃貸業をメインにする場合は、地価上昇になれば利回りがその分悪くなります。東京オリンピックが今後近くなるに従って、賃貸需要も多くなってくると思われ、全体的に家賃が引き上げなどの可能性もあるでしょう。また、家賃は不動産価格に比較して引き上げにくいので、物件を購入を検討されている方は地価上昇する前の方が良いでしょう。
 地価上昇になると、物件購入価格は高くなってしまいます。物件価格の上昇により購入できないことのないように早期購入をおすすめします。また、再開発が今後あるなどによって工事需要が高まってくるため、工事費用も上昇すると予想されます。そのため、建物を新しく建てたり、改修したりする場合は、早めに終わらせたほうが得策でしょう。
 一方、メリットとしては物件を売却する際の価格が高くなることです。一般的に、売却する際の価格は家賃が高くなるほど高くなります。

 

東京都の地価公示価格を含めた不動産価格状況

 東京都の平均の地価公示価格は、47都道府県においてトップです。東京都の2017年度の地価は、地価公示価格では前年度に比較して約2.8%アップしています。東京都内において、最も地価が高いエリアは約2367万円の坪単価の中央区、また最も低いエリアは2.5万円の坪単価の新島村でした。
 東京都内の土地価格の変動率としては、上昇率が最も高かったのは前年比プラス約9.2%の中央区で、上昇率が最も低かったのは前年比マイナス約1.9%の三宅村でした。

 

東京オリンピック開催決定からこれまでの動き

 東京オリンピック開催決定からこれまでの動きとしては、先にご紹介したように1都3県の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県において特に全体的に地価上昇が継続しています。
 また、東京オリンピック開催決定からは、東京都の湾岸エリアなどのマンション価格が上昇した、というようなことも言われています。というのは、湾岸エリアに約6割の東京オリンピックの会場と選手村が作られることを見越した動きが要因であると言われています。
 しかし、これ以外にも、一つの要因としてはタワーマンションが人気になったことも考えられます。都心3区である港区、千代田区、中央区などには、マンションが開発できるような土地の大きなものは基本的に残っていません。新しくマンションを建築する場合は、虎ノ門や勝どきのように再開発事業などの大規模なものなってきます。そうなると時間がかかり過ぎるため、開発業者は湾岸エリアに着目しました。
湾岸エリアには、まだ大規模な倉庫用地などの土地が多く残っています。このことが、タワーマンションが湾岸エリアに次々に建築された一つの理由でしょう。
 2012年以降、相続税対策によるタワーマンションの購入、外国人などの大量購入などが始まりました。タワーマンションを外国人が購入するのは、値上がりが将来見込めるためです。
マンションの価格が、東京オリンピック開催に向けて値上がりするというような考えがあったのでしょう。新築マンションの価格も、中古マンションの価格が上がるにつれて上昇しました。

 

現在も上昇している不動産価格?どこが今熱いのか!

東京オリンピックのために東京に地方から移住するような人はそれほど多くないでしょう、しかし海外企業や外国人労働者が東京に多くなったり、外国から東京に移住する人が継続的に多くなっているのは事実です。また、マイホームを購入したいと思っていた人は、地価が高騰することによって賃貸に影響を及ぼす可能性も大きくなります。
 東京オリンピック開催に合わせて、東京に国内外から来る人の需要を考慮すると、需要の伸び率はこれまでよりも上昇すると考えるのが適当でしょう。なお、このようなことは確かなことではないため、経済の今後の動きによってはそれほど需要が伸びないこともあります。しかし、賃貸需要は東京オリンピック開催までに下がることは少なくとも考えにくいでしょう。

 

これから上がる不動産価格、どこが狙い目か

 これから上がる不動産価格の狙い目としては、主して2つのケースがあります。

不動産価格が土地価格上昇で上がることによって、マンションが購入できなくなるための賃貸需要

 このケースの場合は、30代以上向けのファミリーマンションの需要が多くなることが考えられます。

東京オリンピック開催や、このためのインフラ整備のため、労働者が都内で多くなるための賃貸需要

 このケースの場合は、労働者向けのワンルームマンションの需要の多くなることが考えられます。

 

相続税対策?増加している不動産購入者の理由➀

 相続税の基礎控除が2015年1月1日から少なくなったことによって、相続税対策や生前贈与を検討している人が多くなっています。相続税・贈与税の節税対策の一つとして、不動産の購入がよく使われています。では、不動産の購入がどうして節税対策になるのでしょうか?
 例えば、男性が現金で1億円を持っていたとしましょう。この男性が亡くなると、相続財産に現金の1億円がなります。この相続財産は、相続税の対象になり、1億円の相続税評価額になります。次に、同じ男性が、現金の1億円で、1億円の時価20万円の路線価、400㎡の土地面積の土地を購入したとしましょう。このような状態で男性が亡くなると、相続財産に1億円の時価の土地がなります。土地が相続財産の場合、土地は1億円の相続税評価額ではありません。土地の相続税評価額は、路線価に土地面積を掛けたものになります。そのため、男性の土地評価額は、路線価の20万円に土地面積の400㎡を掛けた8000万円になり、相続税の対象にこの8000万円がなります。
 土地も現金も価値はいずれも1億円ですが、相続税評価額には2000万円の差が生まれ収める税金をも少なくなります。

 

海外からも注目の的?増加している不動産購入者の理由➁

 日本の不動産は、どうして海外からも注目されているのでしょうか?例えば、中国においては、土地を購入した後、使用期限が使途によって決められています。つまり、土地は使用権であり所有権ではないので、個人のものにはなりません。
 一方、日本においては、個人が実物資産として土地を持つことができます。そのため日本の不動産を購入する1つの理由となっているのです。これ以外にも、東京オリンピック開催が間近になっている日本の不動産に着目しているという理由もあります。日本は人口が減少していますが外国人の観光客を増やすなど、需要と供給のバランスが維持できるようにいろいろな活動をしています。

 

オリンピック後の建物の行方は?

東京オリンピック開催によって実施されるインフラ整備は、先にご紹介したように様々あります。東京3環状道路の整備もこの中の一つですが、都心の渋滞を無くしたり、物流のさらなる活発化に対して非常に役割を果たすでしょう。都内の移動なども、環状2号線が整備されることによってより容易になります。交通アクセス面において、このようにより東京が便利になることは確かでしょう。
 また、公衆無線LANが整備されることによりネットを気軽に使えるようになります。暮らしやすい街として評価されるためには快適な情報環境についても必要です。そして、東京には日本人以外も暮らしていることにも着目する必要があります。
 案内表示の国際化が東京オリンピック開催を機会に充実します。このため、東京はさらに外国人にとっても暮らしやすい街になるでしょう。先にご紹介したように、東京オリンピック開催に向けて、主として公衆無線LAN、交通網の道路などが整備されており、これからますます東京は暮らしやすい街になることが考えられます。そのため都市としての東京の競争力は高くなり人々が国内外から集まるようになるでしょう。
 インフラ整備が東京オリンピックによって行われる以外に、リニア新幹線の開通など、地方からの東京へのアクセスがさらに容易になってくるでしょう。このようなことからも、人口の東京への流入はこれからさらにスピードアップすると予想されます。トータル的にこのようなことを考慮すると、賃貸需要は都内においてだんだん高くなってくると考えられます。不動産投資の点では、東京の家賃相場はこれからますます上昇していき、非常に投資家専門家にとっても魅力がある街になっていくでしょう。

 

不動産価格と知っておきたい不動産状況まとめ

 ここでは、東京オリンピックの不動産への影響
 ・東京都の地価公示価格を含めた不動産価格状況
 ・東京オリンピック開催決定からこれまでの動き、
 ・これからの不動産状況
 などに関してお伝えしました。今回の東京オリンピックが、不動産に対して直接的に最も大きく影響を与えると思われるのは地価の変化です。東京都の2017年度の地価は、地価公示価格では前年度に比較して約2.8%アップしています。
 また日本の不動産は、海外からも注目されています。不動産投資の点では、東京の家賃相場はこれからますます上昇していき、より魅力のある街になっていくでしょう。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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