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簡単には解約できない! サブリースの落とし穴!

更新日:2019年07月09日
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賃貸経営のリスクを少なくするサブリース。
 サブリースをすることにより、サブリース会社に賃貸経営を任せることができたり、家賃保証をしてもらえるなど、メリットがあります。
 しかし、デメリットも多く、悪い点がメディアに取り上げられ、インターネットで検索すると、あまり良いように書かれていない記事が多いのも正直なところです。
 それでもメリットもあるし、自身で賃貸経営するよりも良いのではないかと、サブリースを検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
 今回は、サブリースを検討されている方や契約済みの方に、解約したくなった場合や時期が来て更新をすることになったら、どのようなリスクがあるのかをお話ししたいと思います。
 

建物の一括借り上げ「サブリース」

まずサブリースとは、又貸し・転貸の事で、簡単に言うと建物の一括借り上げや空室保障のことを言います。
サブリース会社が、大家さんから建物を一括して借り上げ、入居者と賃貸契約をします。
そしてサブリース会社は入居者から家賃を支払われる、サブリース会社はリース料を大家さんに支払うという仕組みです。

契約更新の拒否や解約には「正当な理由」が必要!

 
 大家さん側がサブリース会社との契約を更新したくない場合や、解約したい場合は信頼関係が崩壊している場合や、正当な理由が無い限り、「サブリース会社の同意・合意」がなければ解約できません。

 それはなぜかというと、借地借家法第28条があるからです。

建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。(借地借家法第28条本文)

これはどういうことかというと、例えばお金や物などを貸し借りした時、貸主は有利な立場になり、「貸した物を返して」と言われれば借主は返さなければなりませんね。借主の立場は当然弱いです。
これを不動産に当てはめてしまうと、大家さんが退去要求をすると、入居者の方は出て行かないといけなくなってしまいます。住むところが無くなると困ってしまうというので、法律で入居者の「住む権利」を保護するというのが、この借地借家法28条なのです。
つまり、大家さん側から入居者の方に出て行ってほしい(解約したい)場合は、正当な理由が無いと認められないということです。正当な理由とは、賃料を滞納する、建物の老朽化により崩壊の危険性があるなどといった内容になります。
単に入居態度が悪い、建物が古くなっただけなどという理由では、正当な理由とは認められません。

話をサブリースに戻すと、大家さんとサブリース会社との契約は、大家さんと一般入居者の方との契約と同じということです。
 サブリース会社との契約を解約したい場合は、サブリース会社が賃料を支払わななどの「正当な理由」が無いと、大家さん側からは契約更新の拒否や解約をできないということになります。
 単にサブリース会社が信用できないなどの理由ではダメなのですね。

サブリース会社は借地借家法に保護されている

 
 借主を守る借地借家法によってサブリース会社は手厚く保護されているため、一般入居者と同じく解約が簡単にできないだけでなく、例えば「10年間賃料が下がりません」などと約束された契約があるにも関わらず、賃料の値下げの交渉も当然に行われます。
 
 それは、借地借家法第32条1項では、以下のように定められているからです。

 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

これは、土地や建物の価格や経済事情の変動、または近隣の物件と比較して家賃が不相応となった場合には「契約の条件にかかわらず」家賃の増減を相手方に請求できるということです。

 「契約の条件にかかわらず」ということは契約時に「賃料が下がりません」と契約書に明記してあったとしても、家賃の値下げを請求されてしまう、ということです。
 しかもこれは契約に「2年ごとの契約更新時の家賃見直し」となっていたとしても関係なく「いつでも」請求できてしまいます。
 
 本来は不動産に詳しくない一般入居者を保護するための借地借家法は、プロのサブリース会社を保護し、大家さんの立場を弱くしてしまっているようです。

途中解約をした場合、高額の違約金が発生する!

 賃料見直しによって、初めに決めていた賃料が、数か月後には半分ほどに見直しされてしまった、などというトラブルもあるようです。そうなると、中途解約をして、サブリースから自分で物件を管理したほうが良いのではないか、ということもあり得ます。
 中途解約は簡単にできるのでしょうか?

 答えは、解約は民法に定められている権利ですのでもちろんできますが、契約は「簡単には解消できるものではありません」。
 先ほどの大家さんと一般入居者の契約とは少し違って、サブリース会社と大家さんの間で、大家さんからの解約を認めると契約を交わします。ですが解約をするには、相応の代償が必要です。
 例えば「解約の際には賃料の〇ヶ月分を違約金とする」や「解約の申し出は〇ヶ月前までにしなければならない」などの契約になっているようです。

 「解約の際には賃料の〇ヶ月~」の期間の多くは4~6ヶ月であることが多いようです。そうなると、例えば一棟6部屋のアパートで、一ヶ月の賃料が8万円、違約金の定めの期間が6ヶ月だった場合、288万円にもなる違約金を支払わないといけなくなります。
 そうなると、違約金が支払えず、解約をあきらめてそのままサブリースを続けることになることになることもあります。
 賃料は下がっていく一方、新築のローンも残っているし、修繕費などの経費もかかり続ける…。そんな負の連鎖が続くということもあるようです。
 そして最後には、支払ができなくなり、土地も建物も失ってしまう、そんな風にはしたくないですね。

契約を締結する前に、契約内容をよく確認しよう!

 
 契約時には必ず賃貸借契約書をよく確認しましょう。不動産は高額な資産です。失敗をしてしまうと大変なことになってしまいます。見慣れない文言がたくさん出てくると思いますが、わからない点やおかしいなと思う点があれば、納得するまでサブリース会社と話をすることが大切です。
また、聞いていた話と契約内容に違いが無いか、その点も注意が必要です。
契約後に内容の変更をするのは難しいと思われますので、あらかじめしっかりと内容を確認しておきましょう!
いくつかポイントを挙げておきます。

 ・保証賃料の設定
サブリース契約時の保証賃料を高めに設定し、大家さんに良いように話をしておいて、契約更新時に、保証賃料の大幅な見直しを迫られるケースがあります。

その賃料が近隣の物件と照らし合わせたときに適正な価格なのか、サブリース会社が契約をするために、良い条件に見せるよう書いた金額なのか、見極める必要があります。

・リフォーム・原状回復の費用
入居者入れ替え時の原状回復の費用や、建物が古くなってリフォームが決まった時の修繕費用などの取り決めはきちんと確認しておきましょう。
 大体10年もすると修繕する箇所がでてきますし、設備によっては3年ほどで修繕しなければいけないものも出てきます。

あらかじめ修繕の時期や費用の目安などを教えてくれる会社や、設備補償のオプションがついている会社を選ぶと安心かもしれません。
オプションだと、月々の負担は増えますが、高額な修繕費用を突然払うというリスクは避けられます。

・解約条件
 長期の家賃保証というメリットだけに目がいき、いざ契約をやめたくなっても違約金があまりに高額で解約できなくなったとならないためにも、契約更新の時などに解約できる契約になっているかどうか、解約したくなった場合にはどのくらいの違約金がかかる、など念のため確認しておきましょう。

・免責期間
新築時や退去後の一定期間、入居者の募集期間として大家さんに家賃を支払わなくて良い期間を免責期間と言います。

大家さんにとっては家賃が入って来ず、不利な制度です。大体は1ヶ月~3ヶ月程度の期間を設けている会社が多い様ですが、会社によっては半年ほどの期間にしているところもあるそうです。免責期間があまりに長すぎる会社は注意したほうが良いかもしれません。

・会社は信用できるか
 耳にしたことがある大きな会社でも、サブリース契約に関して訴訟が起こされている会社もあります。また、契約しようとしている会社が倒産しないかどうかも注意が必要です。
 訴訟が起こされている会社はもちろんですが、会社が倒産してしまった場合、敷金が回収できない、賃料が支払われなかったなどの金銭リスクもありますし、今までサブリース会社と契約していた一般入居者の方との契約は、大家さんとの直接契約に変わります。
 サブリース契約をする予定の会社が、信用できる会社かどうか、しっかり見極めることが大切です。

まとめ

 賃貸経営を楽にしてくれるメリットもあるサブリースですが、トラブルが多く発生しているのも事実です。
 サブリースを検討する場合は、契約する会社が信用できる会社かを見極め、すでにトラブルに巻き込まれている方は、弁護士さんや不動産コンサルティング会社へ相談することをお勧めいたします。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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