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空き家問題「三重苦」の現状 住めない、貸せない、売れない

更新日:2018年12月29日
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空き家問題というのは、田舎のみのものではありません。
空き家対策特別措置法が施行された後に行政によって初めて取り壊しされた空き家は、神奈川県横須賀市にあるものでした。
人口が少なくなることが空き家問題の大きな要因ですが、空き家問題の要因としては、都市部に雇用が集まっている、介護施設を利用する人が長寿命化によって増える、制度が経済成長期のもので時代に合っていない、などというように、いろいろなものが関係しています。

しかし、人口は少なくなっていますが、まだ世帯数は増えており、これから空き家は深刻な問題になると言われています。
一方、自治体や国は空き家対策を始めており、民間の会社は将来を考えてサービスを始めています。
持ち家を親が持っており、離れて暮らしいるような場合は、空き家を相続する日がそのうちに来ます。

空き家問題は地方だけではない

地方においては空き家の割合が高くなっています。
しかし、空き家数は、多い人口の地域では当然多くなりますが、平成25年度の住宅・土地統計調査データで、空き家数として大都市などの都府県を比較してみると次のようになっています。

・東京都:817,100戸
・神奈川県:486,700戸
・愛知県:422,000戸
・大阪府:678,800戸

この都府県の4つの空き家の合計は、約240万戸になります。
820万戸が全体の戸数であるため、都府県の4つでは約29%にもなるため、このような都市圏の方が急いで空き家対策を行う必要があることが分かります。

 

空き家の種類と推移

平成25年の住宅・土地統計調査を総務省統計局で実施して、集計結果を速報で公表しました。
このデータによれば、空き家数は全ての住宅の13.5%を占めており、過去最高の820万戸になることが分かりました。
空き家に関しては、人口の移動が変わったことや少子高齢化が進んだことなどによって増える一方です。

また、管理されていない空き家が、生活環境の衛生、防災、景観などに影響を与えるという社会的な問題が生じています。
そのため、少子高齢化が進む中において、各地において有効に空き家を使うための対策が必要になっています。
調査するごとに空き家数は増えており、448万戸に平成5年になっていましたが、820万戸に平成25年ではなり、1.8倍にこの20年間でなっています。

空き家の割合としては、11.5%に平成10年になり、一貫してこの後も増え続けています。
平成25年の速報のデータについて、空き家の建て方、種類ごとにみれば、全体の9割以上を賃貸住宅とこれ以外の長期間世帯がいない住宅、建て替えで取り壊す予定の住宅などが占めており、建て方ごとに賃貸住宅を見れば、9割近くに共同住宅の割合がなっています。

 

空き家と更地では固定資産税は6倍?

日本においては、持ち家の割合が少子高齢化の世の中であるにも関わらず高くなっており、空き家を何軒も夫婦で持っている人が多くなる見込みということです。

例えば、30歳の会社員もこのような中にはいて、空き家に母親が生まれた家がなっているだけでなく、父がさらに病気になって倒れて、この家を一人っ子のこの会社員が面倒をみることを心配に思っているそうです。
母親が生まれた家のみでも処分したいということで、持ち主の母親に話をしましたが、思い出を残しておきたいということで????られたそうです。
年々このようなトラブルで悩む人は多くなっています。
空き家を持っている場合は、毎年都市計画税と固定資産税がかかります。
戸建てであれば、管理費や修繕費などもかかり、単純に持っているのみでは得することはありません。
人が住んでいる建物や土地、あるいは更地を空き家を取り壊してして持つ場合は、毎年0.3%の都市計画税と1.4%の固定資産税がかかります。
一方、住宅用地の課税標準の特例が、建物が宅地に建っている場合は適用になり、税金が優遇されるようになります。

しかし、特定空き家になった場合は、税金が優遇されなくなります。
実際には、賃貸したり売却したりするといいと思っている場合でも、心情的に「実家は思い出があるため残しておきたい」というようなことや「兄弟姉妹が売却するのを反対した」などということから、トラブルに相続人同士でなって処分できなくなっています。

さらに、税金が建物がある宅地の場合は優遇されるので、「いかに古い空き家でも取り壊さない方がいい」というようなことから、空き家をむしろそのまま放置しておく場合が多くあり、このようなことは今からはできなくなります。
空き家が多くなったことによって、ゴミを不法に投棄するなどの苦情が近くの住人から多くなり、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が2015年に成立しました。
この法律においては、衛生的でない危ない空き家を「特定空き家」とそれぞれの市区町村が認めれば、空き家を持っている人に対して、修繕したり撤去したりする命令を出すことができます。
この命令にもし従わなかった場合は、空き家を強制的に市区町村が取り壊して、この費用が空き家を持っている人に請求されます。

さらに、税制優遇が特定空き家の場合は受けることができなくなるため、都市計画税では最大3倍、固定資産税では最大6倍の税金が課税されるようになります。
しかし、特定空き家になったということでも、固定資産税などがすぐに高くなるということではありません。
空き家の修繕などを指定された期間内に終わって状態が改善されると、税制優遇を再度受けられるようになります。
荒れ果てた空き家をそのままにしている場合は、すぐに対応して特定空き家にならないようにする必要があります。

 

住宅需要の減少

日本においては、世帯数は傾向的に増えてきていますが、すでに人口は少なくなってきています。
現在は、1世帯の人数が少なくなっているのみで、世帯数そのものは多くなっています。
世帯数についても、そのうちに少なくなってくることははっきりしています。
世帯数が少なくなってくれば、住宅の需要がその分無くなり、住宅が新しく増え続けていることを考慮すると、住宅の供給過剰が必ず近い将来に問題になるでしょう。
そのため、現在の状態が継続すると、住宅を賃貸できない、売却できない時代が間もなく来るでしょう。

空き家が将来的に多くなる一つの要因である、人口が少なくなることから世帯数が少なくなる流れは、大きく出生率の低下と晩婚化にも影響されます。
単純に考えると、夫婦から2人の子供が誕生して、順調に全員が育たなければ人口を保つことができなく、人口が現在の状態を維持するレベルは2を出生率が保つ場合です。
結婚の年齢が高くなる傾向は、そのまま子供が誕生する年齢が高くなります。
昭和55年(1980年)においては、女性が初めて結婚するのは25.2歳で、最初の子供が誕生するのは26.4歳でした。

また、平成28年(2016年)においては、女性が初めて結婚するのは29.4歳で、最初の子供が誕生するのは30.7歳であり、昭和55年に対して約4歳余り遅くなっています。
約4歳余りという年齢差としては、兄弟姉妹のものに相当するくらいであり、最初の子供が誕生するのが遅れると子供がその分少なくなり、出生率としては昭和55年が1.75で、平成28年が1.44になっています。

なお、近年、日本においては出生率が若干アップしており、出産・育児に対する世の中全体のサポートが成果をだんだん上げ始めているかもしれません。
しかし、成人女性の数が20年後の出生率が2を割り込んだ時期には少なくなっているので、出生率がもし2になった場合でも人口が多くなることはありません。
もし人口が移民などによって多くなるとしても、新しい住宅はこれ以上に多くなるため、空き家の問題が解消することはないでしょう。

 

中古住宅の飽和状態

中古住宅をリノベーションやリフォームによって再生することは、費用を安くしてレベルの高い住宅を確保するためには効果が期待できますが、住宅をすでに持っている層がメインです。
今から住宅を入手する場合は、やはり品質が間違いない新しい住宅に着目するため、中古住宅の場合は程度がいいことと築浅がポイントになります。
住宅の価値は、一般的に大きく初めの10年で下がる一方、返済する初めの時期に住宅ローンの残高は減りにくいため、売りにくい状態が継続してしまいます。
さらに、新しい住宅が多くなれば中古住宅もその分多くなってくるため、価格の下落がマーケット原理からスピードアップして、飽和状態が中古住宅は止まらなくなります。

また、木造住宅の価格は半額くらいまで築10年で下がりますが、木造住宅の賃貸物件の場合は賃料が築10年で半分になる場合はありません。
そのため、借りる人にとって中古の賃貸物件は割安感が少なく、賃貸物件でも賃料が大きく違わない新築物件が好まれて、空き家が中古物件の場合は多くなってきます。
つまり、賃貸したり、売却したりすることができない空き家が多くなってきます。

 

三重苦が生む空き家が四重苦に?

空き家問題は、現在対策が全国的に急がれていますが、それほど従来は話題になっていませんでした。
世代バランスが少子高齢化と人口減少によって崩れて、空き家が問題になってくるのは分かっており、空き家問題は、世の中においては社会保障制度のように着目されていませんでした。
空き家問題は、空き家があるところの住民と自治体が直面しており、従来から自治体は空き家対策を行ってきました。

別では、地方自治体の財政は厳しいため、効果がある空き家対策は行われなく、対策意識が空き家を持っている人も高くありませんでした。
しかし、空き家問題に対する着目度が、空き家対策特別措置法が施行されたことによって増しています。
というのは、固定資産税が空き家を持っている人はアップするため、空き家対策を検討する必要があるためです。
空き家対策特別措置法は2015年5月に全面施行になり、危険度が特に高い空き家を「特定空家等」として、法的根拠を行政の対策に持たせています。
特定空家等に空き家が指定されると、空き家を持っている人は早急に自己負担で改善する必要があります。

もし改善しない場合は、除去などの強制対処が行政から要求されるようになって、特例措置も土地の固定資産税について無くなって税金が最大4.2倍になります。
空き家対策特別措置法は、基本的に、空き家を自発的に対策することを促進して、空き家を持っている人に解決させる趣旨ですが、対策を行わない持ち主を考えたルールもあります。
空き家対策特別措置法が施行される前から、条例を決めて自治体は空き家対策を推進していました。

自治体の空き家対策としては、空き家を持っている人に自治体から補助があります。
空き家であるかどうかとは無関係に、老朽化・損傷がひどい住宅の場合は、解体費を補助し、住居にもし困っている住民がいれば、住宅を自治体が準備して転居させるくらい、実際には注力しています。
いかに古くなっているということでも、公権力を個人財産に対して介入することは財産権を侵します。

そのため、自治体としては空き家問題と人口減少は早くから分かっていましたが、住環境を整備するためには大きなハードルがありました。
空き家対策特別措置法は、法律上の枠組みを空き家対策に対して準備し、空き家対策を自治体が行う際に後押しをするものです。

 

空き家問題「三重苦」の現状のまとめ

日本においては、人口が少なくなっていますが、まだ世帯数は増えており、これから空き家は深刻な問題になると言われています。
空き家問題は地方だけでなく、都市圏の方が急いで対策を行う必要があります。
空き家数は、448万戸に平成5年になっていましたが、820万戸に平成25年ではなり、1.8倍にこの20年間でなっています。
税制優遇が特定空き家等の場合は受けることができなくなるため、都市計画税では最大3倍、固定資産税では最大6倍の税金が課税されるようになります。
世帯数が少なくなってくれば、住宅の需要がその分無くなり、住宅が新しく増え続けていることを考慮すると、住宅の供給過剰が必ず近い将来に問題になるでしょう。
特定空き家等に空き家が指定されると、空き家を持っている人は早急に自己負担で改善する必要があります。
もし改善しない場合は、除去などの強制対処が行政から要求されるようになって、特例措置も土地の固定資産税について無くなって税金が最大4.2倍になります。

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不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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