家賃保証のトラブル1番多いのは減額！

家賃保証とは？

　家賃保証とはマンションやアパートなど賃貸物件を持っているオーナーの家賃収入を保証してくれるサービスのことです。別名「賃貸保証」とも呼ばれています。毎月安定して家賃収入が保証されるため、物件の需要や入居率に関係なく投資基盤を安定できることが特徴です。また、収入面が安定していると、個人事業主や投資家の壁となる金融機関からの融資も受けやすくなるというメリットがあります。
そんな家賃保証に潜むトラブルの紹介と、トラブルが起きたときにどこへ相談するのがベストなのかを紹介していきます。

滞納保証とは？

　滞納保証とは読んで字のごとく「家賃の滞納があった際の保証制度」です。今までは終身雇用が主だったので、サラリーマンなど勤め人は定年退職するまで安定した収入がありました。しかし、転職する機会が増えている現代では、転職期間によって無収入の期間ができることもあり家賃滞納を引き起こすことも出てきています。
　
そんな家賃滞納時に滞納した家賃を保証するのが家賃滞納保証会社です。家賃滞納保証会社では、大きく分けて家賃保証と滞納保証を行っています。この2つは同じような保証のように思えますが、実際は中身が異なるので違いについてよく理解しておきましょう。
　
滞納保証は賃貸物件を借りている契約者が、家賃支払い日までに家賃を支払わなかった場合に、代わりに立て替えることです。これは保証会社のおこなう「基本的な家賃保証」とは異なり、賃貸契約を行っている部屋に限定されたものです。
　
一般的には家賃滞納が発生してしまうと、大家さんから滞納者へ電話をして支払いの催促をおこないます。それでも支払ってもらえない場合は、直接部屋へいき支払いの催促をおこないます。これでも支払ってもらえなかった場合は、賃貸契約のときの連帯保証人へ連絡を取ることになります。ここまで大家さんだけでおこなうと非常に労力がかかります。また、人によってはお金の話をすることが精神的な苦痛に感じることもあります。
　もし、この家賃を滞納している人が保証会社に加入している場合はどうでしょうか。大家さんは保証会社に家賃滞納の旨を連絡するだけで済みます。滞納者へ直接連絡取ることはなく、保証会社から大家さんに滞納分の家賃が振り込まれるため、滞納保証を受けることができます。
　

では、滞納した住民はどうするのでしょうか。保証会社はただ支払って終わりではありません。立て替えた分の滞納家賃を住民から回収します。この費用を住民が支払わないのであれば民事訴訟などへ発展することがあります。
　
保証会社を利用すれば家賃の滞納に関する問題を解決してくれますが、大家さんからすればそのあとも住民が物件に住めるのか・住むのか心配になりますよね。なかには、実際に本人のところへ赴き、生活環境をチェックする大家さんもいるようです。
　
保証会社と連携を取っていればこのような金銭が関わる問題は解決してくれます。しかし、賃貸で貸し出していると問題は金銭だけではありません。騒音トラブルや生活の仕方などもあります。今回紹介している保障会社が保障してくれる範囲は金銭絡みだけです。他のトラブルに関しては管理会社と協力して取り組んでいかなければいけません。
　
一方、家賃保障とはどのようなものでしょうか。滞納保障と同列に考えられやすいですが、大きく内容は異なります。滞納保障は滞納に対する管理会社の保障システムですが、家賃保障は賃貸物件の管理会社が一括借り上げすることを言います。最近ではサブリースともよばれているものです。賃貸物件の総回収予定金額の中から7割〜8割程度を、一括に大家さんへ支払うことで安定した家賃収入につなげています。
　
また、滞納保障のポイントはいつまで滞納保障をしてくれるのかということです。契約内容に保証期間は部屋の明け渡しまでにすると記載があれば、鍵の明け渡し日までが保証期間内になります。ただし、通常の賃貸契約では退去予告期間があります。次の入居者を見つける期間に充てられる期間で、この期間は引越し等があっても家賃は発生しますし、滞納保証の範囲内です。しかし、家賃滞納があってから部屋を見に行くと夜逃げのようにいなくなっていた場合、この夜逃げが判明した瞬間に家賃発生義務はなくなり、同時に滞納保証もなくなります。

一括借り上げとは？

　一括借り上げとはマンションやアパートの管理会社に管理を委託するときの条件の一つです。一括借り上げの話をする前に、賃貸契約の種類について紹介していきます。賃貸物件の契約は大きく分けて一括借り上げと管理委託があります。この違いは、大家さんと契約するか、不動産管理会社と契約するかです。
　
一括借り上げでは、不動産会社と入居者で契約を結ぶことで、大家さんが一切関与しません。一方、管理委託は大家さんと入居者で契約を結び、管理会社には物件の紹介や清掃業者の斡旋などをしてもらいます。この2つの契約で異なるのは、入居者が誰と契約するかだけでなく手数料のパーセンテージも変わってきます。
　
一括借り上げは大家さんが一切関わらない代わりに、不動産管理会社の裁量が大きくなります。というのも、不動産管理会社が大家さんに一括で家賃を支払うことで入居者と契約できるシステムになっているからです。この一括借り上げは大家さんからすると空室リスクなどを防止できます。空室があってもすべての部屋が埋まったと仮定したときの総家賃から手数料を差し引いた金額が振り込まれています。これは、その後に空室ができても変わりません。大家さんが空室の心配や家賃収入の変動を気にしなくて良いので精神衛生上良い制度だと言えます。
　また一括借り上げは10年・20年単位と非常に長期的です。土地が余っている方へ向けて、一括借り上げを約束してから物件を立てさせる業者もあります。

良くあるトラブル種類別

　実際に良くあるトラブルを紹介していきます。

免責期間のトラブル

　家賃保証には免責期間があります。新築物件の場合は、入居者を集めるための期間がかかることから1,2か月程度の免責期間があります。不動産管理会社の中には、退去をするときにも免責期間が設けられていることもあります。
　免責期間とは不動産管理会社が家賃を保証しなくても良いという期間のことで、大家さんからすれば家賃が支払ってもらえない期間のことです。新築物件の入居時はともかく、退去時に家賃保証がないのは大家さんからすると大きな痛手です。

家賃減額のトラブル

　不動産管理会社が一括で借り上げてくれるのが売りの一括借り上げ制度ですが、問題点があります。それが、家賃の減額交渉です。建物は建てたときが「最高」の状態です。築年数が経てば経つほど評価価格は下がっていくため、家賃を見直すことがあります。
　例えば、当初10万円で貸していた部屋も築年数が経つことで8万円、5万円と徐々に減額されてしまいます。

滞納家賃請求漏れのトラブル

　家賃保証を受けていると入居者が家賃を滞納した場合でも保証してくれるため、滞納時のリスクが低くなります。しかし、家賃保証は勝手にそれらの処理が行われるのではなく、期日までに申請をしなければ負担されません。大家さん側がどうしても忙しくてできなかったなどが関係なくそのような結果になってしまうのはトラブルの元になります。

不動産トラブルは弁護士に相談

　不動産に関する賃貸でのトラブルが起きた場合は専門的な法的知識を持つ弁護士などへ相談することで円滑に話が進むことが多いです。その理由として、「弁護士」から連絡が来ると多くの人は交渉に応じるからです。
　皆さんも日常生活では感じないでしょうが、いざ、自分宛に弁護士事務所や弁護士から連絡があった場合どうしますか？何かしたのかもしれないと焦ってしまいますよね。
また、弁護士は法廷に事を運ばないようなアドバイス・コツを知っています。法廷へ行かずとも話し合いで譲歩できる部分は譲歩することで、費用もそこまでかからずにトラブルを防ぐことができるのです。
　すでに契約をしている方はもちろんですが、これから不動産管理会社と一括借り上げ契約をしようと考えている方や、委託管理で大家さんと入居者で契約しようとしている方は契約書の内容について弁護士へ相談するのもトラブルを未然に防ぐポイントです。

まとめ

　不動産賃貸では大家さんと入居者の契約方法に一括借り上げ制度と委託管理制度があります。その中でも一括借り上げ制度は家賃保証をおこなっているため、大家さんからすると収入や空室の心配ごとが少ないです。しかし、一括借り上げをしている不動産管理会社から家賃の減額を交渉されたときは一度考えたほうが良いです。入居者立と周囲の賃貸物件相場など総合的に判断してから、家賃の減額について了承しましょう。