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家賃滞納で立ち退き(強制退去)!信用情報や連帯保証人はどうなるのか。気になる話を徹底解明

更新日:2019年07月09日
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強制退去の場合連帯保証人や保証会社とはどのようになるのか、家賃滞納期間の基準や信用情報などに関係してくるのかなど強制退去に関する気になる話を解説
立ち退き(強制退去)になる前にしっかり読んで確認しましょう。

まず不動産賃貸契約書の状況の確認

毎月の出費の大きなものの1つとしては、家賃が挙げられるでしょう。
家賃は「毎月の収入の3分の1以内にする必要がある」などと言われます。
しかし、3分の1の場合でも、収入の相当の割合を占めるようになります。

そのため、出費が急に必要になった、収入が少なくなったなどの要因によって、しばしば家賃が払えなくなる場合も発生します。
しかし、当然ですが、家賃を払わないで入居し続けるのは許されません。

では、お金が手元に入るまでに滞納にどうしてもなれば、家賃は何ヶ月分まで滞納してもいいのでしょうか?
滞納を何ヶ月すると立ち退きする必要があるのでしょうか?

家賃は何ヶ月分まで滞納してもいいかについては、まず不動産賃貸契約書の状況を確認してみましょう。
個別の契約によって、不動産賃貸契約書の内容は違います。
トラブルに契約した後になるのを避けるには、不動産賃貸契約書に正しく契約した条件が反映されているか十分に確認することが大事です。
不動産賃貸契約書には、契約を貸主から解除する要件などが記載されています。

例えば、契約を貸主から解除する要件としては、家賃を何ヶ月分滞納した場合などが挙げられます。
そのため、家賃を何ヶ月分滞納すると契約が解除になるかは、不動産賃貸契約書に記載されているものを確認してみましょう。
契約が解除されないように、確認を十分に行うことが必要です。
もし、不動産賃貸契約書で疑問点がある場合には、十分に納得できるまで不動産業者に確認しましょう。

不動産賃貸借契約は特殊な契約となっているケースが多い?

では、家賃を1ヶ月でも滞納すると、賃貸借契約を貸主は解除して、立ち退きを借主に請求できるのでしょうか?
家賃を滞納することは、確かに賃貸借契約を履行しないことになります。

しかし、賃貸借契約のアパートなどの特殊性として、信頼関係破壊の法理という解除権を貸主が行使するのを制限する考え方が判例上採用されています。
これは、借主が信頼関係を破って、賃貸借契約を続けることが非常に難しい場合だけ、賃貸借契約を催告なく貸主は解除できるものです。

また、信頼関係を破らなくても、賃貸借契約は催告を経て解除できます。
しかし、賃貸借契約の解除が、家賃を1ヶ月滞納したのみで認可になる場合は多くないでしょう。

では、このような制限が貸主の解除権にどうして設けられているのでしょうか?
というのは、賃貸借契約の場合は、貸主と借主の間の信頼関係の高度なものの上に成立する契約の継続的なものであるので、背信行為として継続的な関係を難しくするほどのものがなければ、貸主と借主の合理的意思に賃貸借契約を続けることがかなっていると思われるからです。

借主(居住者)と貸主(大家)はどの様な関係なのか?

では、借主(居住者)と貸主(大家)はどの様な関係なのでしょうか?
民法上では、借主と貸主が結ぶ契約は賃貸借契約になり、賃貸物件に入居させてもらう代わりに、家賃を借主は払います。

賃貸借契約上は、家賃を滞納することは義務の不履行になります。
もし、義務の不履行が借主にあれば、貸主は、家賃の支払いを相当の期間を決めて催告し、それでも家賃を借主が払わなければ、契約を貸主は解除できます。
賃貸借契約が解除になれば、借主は、貸主が持っている賃貸物件に住む権利が無くなるため、立ち退きを貸主から要求されるようになります。
借主がそれでも立ち退かなければ、裁判に移って、手段として強制執行というものがとられることもあります。

立ち退き(強制退去)の家賃滞納期間の基準とは?

では、立ち退き(強制退去)の家賃滞納期間はどのような基準なのでしょうか?
一般的に、賃貸借契約が家賃の何ヶ月の分のものを滞納すれば解除できるというようなものはありません。
「賃貸住宅標準契約書」という国が公表しているものでも、家賃を滞納することは賃貸借契約を貸主が解除する事由であると記載されているだけです。

また、このことについては、考え方が裁判官によっても違っており、一般論を提示するのは困難であると考えられます。
また、目安として、賃貸借契約は家賃を3ヶ月以上滞納すると解除することが認可される、ということが提示される場合もあります。
しかし、賃貸借契約を解除できるかどうかは、判断が具体的な個別の事案ごとに行われるもので、土地柄や時代、無断で増改築したなどの義務の不履行が賃貸借契約上において別にあるかでも結論は違います。

一般的に、家賃を長期にわたって滞納したり、家賃を頻繫に滞納したりしていると、信頼関係が無くなっているということで、貸主からの立退請求と契約解除が認可される可能性が大きくなるでしょう。

家賃を支払うことは、このようなことから、賃貸借契約の基本の大切な義務であるため、家賃の滞納が1ヶ月と言っても軽く考えないようにしましょう。
しかも、支払期限の後から家賃を支払うと、遅延損害金が発生します。
家賃の支払いが難しい場合には、貸主に事前に何日間か待ってもらうなど、信頼関係を貸主と維持するようにしましょう。

立ち退き(強制退去)の場合連帯保証人や保証会社にはどうなる?

家賃を滞納すると連帯保証人や保証会社にはどうなるのでしょうか?
家賃を滞納すると、保証会社に貸主が弁済してもらって、延滞金がその都度連帯保証人と借主に請求されます。
保証会社が、これも毎月弁済して請求する必要があるということではありません。

しかし、家賃を滞納しているような人は、いい加減にお金の管理をしているような場合が多いため、請求を細かくしています。
気持ちよく延滞金も一緒に支払ってくれると、2ヶ月~3ヶ月経った後でも問題ありませんが、家賃の滞納を支払いができなくなるほどするとほとんどの場合は回収も困難になります。
保証会社を使っている場合は、延滞金が発生するため、家賃の滞納により弁済してもらわないことが大切です。
請求を貸主が忘れるのを無くすために、最近は、家賃を先に保証会社が弁済するという場合もあります。

そのため、余計に取られることを考慮すると、物件によって条件として指定されている場合は仕方ありませんが、このようなところは使わないようにしましょう。
なお、貸主の中には、連帯保証人は保証会社を使うと不要であるというような人もいます。
連帯保証人と保証会社が必ずしも必要ではありません。

また、保証会社のプランによっては、連帯保証人がいる方が更新料の毎年のものが安くなる、初期費用が安くなる、というようなことがあります。
保証金と敷金を支払うということでなく、保証金をまず支払って、敷金は何も解約した後にないと返金され、多く保証金がある場合は礼金の部類に残りはなります。

例えば、30万円の保証金、20万円の敷金の場合は、30万円をまず支払って、敷金は何も解約した後にないと20万円が返金になり、礼金に10万円はなります。
注意する必要があるのは、昔、関西圏でよく使われていた「敷引金」の場合です。
敷引金の意味は、返金されない保証金から差し引かれる金額というものです。

滞納した場合に保証会社を利用していたら、信用情報に関わるの?

賃貸マンションやアパートなどの賃貸物件に住む時には賃貸不動産会社や大家などと「入居審査や賃貸借契約」が行われますが、クレジットカード審査とは、関わりがありません。

しかし、家賃保証会社側で社内データとして家賃滞納履歴があるということで、登録がされてしまい、同じ保証会社で以降に審査掛けると落ちてしまうケースがあるかもしれません。

また、保証人が存在しないという理由で、「家賃保証会社の家賃保証プラン」などを利用して、賃貸借契約をしている場合は、信販系家賃保証会社(株式会社セゾンファンデックス・株式会社ジャックス・株式会社セディナ・株式会社オリエントコーポレーション・ライフ保証株式会社・株式会社アプラス・株式会社エポスカード)が入っているケースがあり、滞納情報が乗ってしまった場合は、以降の賃貸物件を借りる際に、入居審査基準をクリアすることができ無い場合も出てきますので、注意が必要です。

一度登録されると7年間か8年間情報は消えませんので、早めに手を打っておいた方が良いでしょう。

強制退去の手続きはどういう手段があるのか?

では、強制退去の手続きはどうすればいいのでしょうか?

大家側の対応方法を見てみましょう、強制退去の手続きの流れを把握しておかなければ、どう動くの解りません。
裁判手続きが強制退去の場合には必要になるため、時間があるのであれば誠心誠意・任意交渉をする、弁護士などの専門家に相談するのも良いと思います。

家賃を支払って欲しいということを口頭・訪問

まず、一段階目としては、家賃を支払って欲しいことを、電話や手紙などによって何回も連絡が来ます。
訪問できるところの場合には、訪問することも方法としては有益なものです。

任意交渉によって円満に話し合いで解決することをとにかく目指してきますので、その時に対応できる限り対応しましょう。
また、家賃を支払わないと請求を保証人に行うということを、書面などに記載がある場合があります。

連帯保証人へ連絡・請求がくる

何度も催促を借主にしても全く反応がない場合には、同じように家賃の支払いを連帯保証人に対して連絡・請求が来ます。

滞納の通知など来た場合は、しっかりと保証人の方に連絡されるのが良いと思います。

内容証明郵便で督促状を送付される

家賃の支払いについての督促状と、賃貸借契約を家賃の支払いがもしなければ解除するということを、内容証明郵便で通知が来ます。
内容証明郵便というのは、日本郵便が誰から誰宛に、いつ、どのような内容のものを差し出したかを証明するもので、必ず裁判の場合には必要になる書証類です。
この際に、滞納している家賃の支払い、または建物を立ち退くという意志が認められると、合意事項を書面でまとめます。

・内容証明郵便とは?

・内容証明郵便は文字数が、内容証明郵便の場合は決まっています。

手紙に証拠力をつける方法で、手紙の内容を証明してくれるもの、そう、手紙で証拠を残す方法、それが、内容証明(郵便)といいます。

郵便局が証明してくれるもので、つまり、郵便局(郵便事業株式会社)が手紙の証人になってくれるものです。
また内容証明書郵便は、配達証明付きで、届くケースが多く、相手に何月何日に配達したのかを、手紙の差出人に証明してくれるものなのです。
その内容が配達証明書付きの郵便で届いてしまった場合は、受け取っていないでは済まされません。

・横書きの場合は、1行には13文字まで、1枚には40行まで
・縦書きの場合は、1行には20文字まで、1枚には26行まで
・2段組の場合は、1行には26文字まで、1枚には20行まで
に納めることが必要となり、なお、1文字として括弧、句読点などは取り扱います。

・用紙は自由である

用紙の大きさや種類は自由です。
しかし、1人の相手に送る場合は、相手用、自分用、郵便局の保管用として3通同じものが必要です。

・印鑑は実印でない場合でも内容証明書

印鑑は、実印でなくても問題ありませんが、2枚以上の文章になる場合は契印をその綴目にする必要があります。

・賃貸借契約を解除する効力が発生する

家賃が請求した期間内に支払いされない場合は、賃貸借契約を解除する効力が発生します。

その後明け渡し請求訴訟を起こされます

明け渡し請求訴訟を、賃貸借契約を解除した後提起するようになります。
裁判においては、滞納している家賃の支払いも、明け渡しにプラスして請求します。
和解調停という法的強制力があるものが、まず行われます。

しかし、和解がこれでもできなければ、判決が裁判によって下されます。
ここでは、明け渡し請求訴訟をする場合に準備するものについてご紹介しましょう。

明け渡し訴状以外に準備されるもの

・固定資産評価額証明書
・不動産登記謄本
・収入印紙
・予納郵便切手
・証拠書類
・法人の場合は代表者事項証明書

強制執行を行う時の手続き

強制執行というのは、手続きとして、強制的に法律上の権利、建物明け渡し請求権、賃金債権などを実現するものです。
強制執行する場合は、執行官という裁判所の強制執行を担当する職員が、借主を退去させるようになります。
この場合は、借主と一緒に住んでいる家族だけでなく、全ての動産類や家具を搬出して部屋を空にします。
搬出した荷物は、倉庫にトラックで運搬して保管します。

申し立てする際に、お金を執行官に対して預けるようになりますが、予納金とこのお金のことを言います。
実際にかかった執行官の手数料をこの予納金の中から差し引いて、手続きが終了した段階において余ったお金があると戻してくれます。
建物を明渡しする場合、基本的な予納金の額は65000円になります。
しかし、この予納金の額は、1個の物件、1人の相手の人数の場合で、物件や相手の人数が多くなるたびに25000円がプラスされます。

どう頑張っても家賃の滞納分を支払えない場合はどうする?

どう頑張っても収入が多くなる見込みがたたなく、家賃を今からも滞納するような状況になることもあるでしょう。
では、家賃の滞納分をどう頑張っても支払えない場合はどうすればいいのでしょうか?
このような状況であれば、その部屋から退去するしか方法はないでしょう。

家賃がもっと安い物件に変ったり、実家に住んだりするなど、住むところをどうにかして見つけましょう。
なお、お金を消費者金融などから借りており、家賃をこの借金を返済するために滞納している場合は、方法としてはこの借金を整理するものがあります。

正直言えば、生活を確保することを、借金を返済するよりも優先すべきでしょう。
借金額は、借金を債務整理をすることによって少なくすることもできます。

債務整理というのは、借金がある生活が、猶予を支払いに対して持たせたり、借金を少なくしたりすることによって無くすための手続きです。
債務整理の手続きとしては、任意整理、過払い金請求、民事再生、自己破産というようなものがあります。
債務整理の手続きを弁護士に依頼することによって、すぐにその後の取立や支払いを止めることができます。
そのため、家賃の滞納分をどう頑張っても支払えない場合は、債務整理について弁護士に一度相談するようにしましょう。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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