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よく起きる不動産トラブル!「マンションの共用部分」きれいに使ってます?

更新日:2018年12月29日
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共用部分とは?

マンションの共用部分のトラブルに関しては、まず、マンションの区分所有、共用部分、専有部分について把握する必要があります。

区分所有

区分所有というのは、分譲マンションなど、建物の中が複数の部分の独立した住居などに分けられている場合に、分けられたそれぞれの部分を持つこです。
建物の区分所有について、「建物の区分所有等に関する法律」の第1条においては、「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる」と書かれています。

また、区分所有者というのは、区分所有権がある人のことです。
区分所有者とは、それぞれの部屋の持ち主のことで、区分所有者を除いた貸主などの居住者は占有者と言います。

共用部分

共用部分というのは、基本的に全員の区分所有者が共有しているところです。
区分所有法においては、専有部分と共用部分だけが一棟の建物にあります。
そのため、建物の中で専有部分ではないところ、付属しているものは、共用部分に全てなります。

また、共用部分は、法定共用部分と規約共用部分に分けられます。
法定共用部分というのは区分所有法で決められているところで、規約共用部分というのはマンション規約で共用部分になっている建物の一部と附属されているものです。
代表的な法定共用部分としては玄関からそれぞれの部屋に通じる共用の通路や廊下などで、代表的な規約共用部分としては会議室や倉庫などです。

専有部分

専有部分というのは、区分所有権の対象の建物の一部です。
分譲マンションでは、住むためのそれぞれの部屋が専有部分になります。
共用部分と専有部分の区分に関しては、見方がいろいろあります。

例えば、専有部分の面積を計算する方法としては、「内法」と「壁心」がありますが、いずれの方法を使うかで、壁などを共用部分に含むか、専有部分の一部に含むかが違ってきます。
そのため、専有部分の定義については、きちんとマンション規約で決める必要があります。

意外なところも共用部分に含まれる

専有部分と共用部分でよく間違うのが、バルコニー、玄関ドア、ベランダなどです。
このようなところは、一般的に、共用部分になります。

しかし、配線や配管に関しては、解釈が設置する目的や場所などのいろいろな条件によって違う場合があります。
国土交通省が定めた「マンション標準管理規約」の共用部分としては、給水管の場合は本管からそれぞれの住戸メーターなどの部分、汚水管と雑排水管の場合は立て管と配管継手がなっており、目安としてはこれになります。
分譲マンションに住んでいる場合は、このような区分所有、共用部分、専有部分などの用語の意味についてぜひ正しく把握しておきましょう。

 

共用部分に私物は置けない

共用部分に私物は置けないということは、分譲マンション、賃貸マンションに限らず、基本的な一つのルールになっています。

しかし、共用部分の廊下を私物化するトラブルが起きているようです。
12年の築年数、6階建て、20戸未満の総戸数のマンションの場合でも、家庭環境が変わることによって共用部分を私物化することが起きています。
現在このマンションに入居している人は、入れ替わりが新築時からありません。

また、現在は新築時から10年余り経って、結婚したり、子供ができたりしたことなどによって、家族が増えて荷物が多くなったため、子供の自転車やベビーカーを廊下に置いたりしています。
このマンションの場合は、フロアによっては私物を共用廊下に置いていないところもあるそうですが、フロアによっては私物化がひどい場合もあるそうです。
同じ家族同士が10数年も付き合っているため、廊下の私物化についても馴れ合いにお互いになっているのでしょう。
現在は苦情が誰からもないのでそのままのようです。
マンションが新築時に完売になっている場合は、ほとんどの区分所有者が引越しして約1ヵ月後に総会を開催して、管理組合ができてマンション運営が始まります。
空き室がまだある場合などは、管理組合などができなくてマンションのルールが決まらないため、少しの間だけ廊下に私物を置いておくというようなケースがあります。

 

共用部分の物を撤去させるには?

先にご紹介したような世帯が少ないマンションの場合は、話し合いを区分所有者同士で行うチャンスが多くあり、付き合いを長年行う中において事情がお互いに分かっていると、管理組合からも廊下を私物化している人に直接お願いができます。

しかし、中規模以上のマンションの場合は、廊下を私物化している人に直接お願いするのは困難なことが多くあるようです。
ここでは、共用部分にある私物を撤去させるための方法についてご紹介しましょう。

注意書きを貼る

一般的な共用部分にある私物を撤去させるための方法としては、「私物を廊下に置かないでください」などというような注意書きを貼ることです。
エントランスやエレベーター内外に注意書きを貼って、私物が無くなったフロアの注意書きを剥がすようにすれば、手間が少しかかりますが効果が期待できます。

直接話をする

「天災や事故が万一発生した際に、安全に避難する通路を確保する目的で整理しておくことを、消防署から言われているため私物を片付けてください」などというように、具体的に直接話をしてお願いするのが効果があります。
違反している人の性格によっても違ってきますが、管理組合の理事長などが直接話をする方がより効果があります。
「私物化しているのは他にもいるのに、私だけにどうして言うのか」と言うような人もたまにいます。

そのため、「あなたのみに言っているのでなくて、他の人にもお願いしています」などというように、冷静に対象は一人のみでないことを話しておくと、トラブルがスムーズに解決できることがあります。
入居している人が少なく、「他の人に迷惑をかけていない」などと言う人に対しては、マンションを買いたいという人が内覧に来た場合に良くないイメージを持って買うのを止める恐れがあること、マンションの資産価値が低下しており、入居する人がこのまま現れなければ、そのうちに賃料も値上げされることなどについて話をすれば効果があることもあります。

最終的には、トラブルが起きた際に対処を早めに行うということが大切です。
共用部分を私物化していることを長期間そのままにしておくと、「何もこれまで言わなかったのに」などというように対処が遅れたことを言われて、トラブルが摩り替えられる恐れもあります。
トラブルに先々なりそうなことが分かった場合は、マンションの管理組合などに早めに相談しましょう。

 

管理会社や自治体などに相談をしよう

マンションの共用部分のトラブルに関しては、住人同士のトラブルに管理会社が対応してくれるかをまず確認しましょう。
ほとんどのマンションでは、住人同士のトラブルにも管理会社は対応してくれます。

しかし、契約する際に「一切住人同士のトラブルは対応しない」という契約を結ぶような管理会社もあります。
そのため、住人同士のトラブルの場合は、対応できるかどうかを管理会社にまず確認する必要があります。

また、管理会社の対応にも限りがあります。
管理会社としては、廊下に私物を置いている住人に電話をかけたり、注意書を送ったりすることはできても、話し合いを実際に行う場を設定するなどはできないことが多くあります。
そのため、事前にどこまで対応してくれるかも、確認しておくことが必要です。

マンションがある自治体の区役所や市役所で相談する方法も

それぞれの自治体には、「生活課」などというような日常生活についての相談を受ける窓口を設けています。
このような窓口では、離婚や相続、借金などの他に、近隣・隣人トラブルに関しての相談についても受けています。

自治体が対応できる範囲については、注意する必要があります。
自治体の対応としては、ほとんどの場合、トラブルの要因である相手と交渉を直接行なったり、代わりにトラブルを解決するための手続きを行ったりするようなものはありません。
基本的に、自治体の対応は、相談についてアドバイスする、という立場をとっています。

しかし、法的、あるいは客観的な立場からどのようなことが自分にできるかをはっきりさせるためには、非常に自治体に相談することが役に立ちます。
具体的に隣・隣人トラブルに対して対処する方法としては、対応をマンションの管理組合の理事会に頼むものも効果があります。
マンションの管理組合の理事会は、管理組合の仕事を行うところです。
相談するところとしては、自治会もあるでしょう。
しかし、基本的に、トラブルの要因に管理組合や自治会がなっている場合も多くあります。
組織として適切に運営されている場合は相談しても効果がありますが、トラブルが増えるリスクが場合によってはあることも把握しておきましょう。

それでもだめなら、警察や弁護士などに相談を!

管理会社や自治体に相談しても状況が良くならない場合は、法的な措置を警察や弁護士に相談するととってくれることがあります。

しかし、このようにトラブルが隣人と起きた場合に警察や弁護士に相談すると、相手に暴力を振るわれたり、威嚇されたりするような恐ろしい思いをするなどが考えられます。
そのため、警察に相談する際は、電話を「警察相談専用電話#9110」にまずかけてみましょう。
この警察相談専用電話では、事故や犯罪になっていない場合でも、近隣・隣人トラブルや悪徳商法、ストーカーなどの困りごとや悩みごとの相談を受けています。
警察は、基本的に、事件性がないと行動してくれませんが、警察相談専用電話の場合は、相談を受けてくれます。
受付時間としては、平日は8時30分~17時15分、これ以外の時間帯は音声案内や当直が一部を除いて対応してくれます。

当然ですが、警察署の窓口でも直接相談が可能

この場合は、それぞれの都道府県警察署の「警察総合相談窓口」、それぞれの都道府県警察本部の「警察総合相談室」で相談を受けています。
相談を受けるのは、対面でも、電話でも、専門の警察官、元警察官などの「警察安全相談員」です。
事件性があると警察安全相談員がもし判断すると、捜査担当部門が法的措置の補導や検挙などをとります。

しかし、判断によって事件性がないとなった場合は、トラブルの要因の相手に対する対応方法の具体的なものなど、事実上あるいは法律上の方法に関して指導やアドバイスが受けられます。
また、場合によっては、事件を未然に防止するために指導・説得・警告などを警察が行ってくれたり、別の行政機関を紹介してくれたりする場合もあります。
警察の場合は、対応を刑法に基づいて行ってくれますが、弁護士の場合は、民法に現在の近隣・隣人トラブルが触れていても対応してくれます。

例えば、トラブルの要因が騒音の場合、民法に基づいた「受忍限度」を騒音がオーバーしていると、裁判所に法律上の「不法行為」で提訴することができます。
提訴が認められた場合は、損害賠償の請求や騒音の差し止めが裁判所から行われます。

しかし、弁護士に、受忍限度の見極めなどを頼むと費用がその分かかります。
相談する際には「法律相談料」がまず必要であり、実際に頼むと「着手金」「報酬金」などがさらに必要になります。
これ以外に、別途、法的手続きのための費用や交通費が実費で必要になります。
自分が引越しする方が費用が安くなることも場合によってはあるので、相談を弁護士と行って、判断を冷静に行うようにしましょう。

 

共用部分のトラブルに関してまとめ

ここでは、マンションの共用部分のトラブルに関して、近隣・隣人トラブルに遭った際に対処する方法などについてご紹介しました。
しかし、このようなトラブルが起きなければ、基本的に、対処する必要もありません。
マンションの共用部分のトラブルに関して、未然に近隣・隣人トラブルを防止するためには次のようなことが大切になります。

・マンションを買う前にきちんと確認する
 ・マンションに引越しする前に住んでいる人に挨拶をきちんと行う
 ・トラブルの要因を自分が作らないよう注意する

このようなことに注意しておくと、マンションの共用部分のトラブルに遭うこともなくなるでしょう。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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