よく起きる不動産トラブル　マンション等でのペットトラブル

今回は、よく起きるペットトラブルに関してご紹介！
ペットを飼われている方は必見です！

全面的なペット飼育許可物件はわずか

日本は、人口が先進諸外国に比較して急速に減少しており、しかも現在は65歳の人が約4分の1というような高齢化社会になっています。
人口について総務省が推計した結果によれば、平成29年4月1日現在での15歳未満のこどもの数は1571万人で、36年連続して減少しています。
一方、ペットフード協会のデータによれば、2016年の日本全国で飼育されている犬と猫のトータルの推定頭数は1,972万5千頭（犬が987万8千頭、猫が984万7千頭）となっており、はるかにこどもの数を上回っています。
この背景としては、社会的なペットの地位が、単にそばにおいて楽しむ動物でなく、一人の家族として認められるようになり、さらに、癒しやこどもの心を育成するための教育の効果も期待されることがあると想定されます。

そのため、ペットをマンションでも飼育する人が多くなり、今までペットをマンションで飼育するのはタブーであると言われてきた考え方が変わってきています。
現在は目に見えてペットと人の距離が縮まっています。

しかし、分譲マンションの場合は、いろいろな価値観がある人が暮らしているため、ペットを飼育するのを好まない人も多くいます。
「平成25年度マンション総合調査」という国土交通省のデータによれば、ペットを飼育するのを管理組合の47.4％が禁止しており、全面的なペット飼育許可マンション物件は、わずか2.9％です。

なお、分譲マンションでの犬と猫のペットの飼育についてのデータは、次にご紹介するようになっています。

・禁止している場合が47.4％
 ・大きさや種類などを限定して許可している場合が42.5％
 ・全面的に許可している場合が2.9％
 ・規約はない、分からない場合が7.2％

このような数値を見ると、ペットと一緒にマンションで暮らすことがいかに難しいかが分かるでしょう。
ここでは、マンションのペットトラブル、良く起きる理由とそうなる前に、ついてご紹介しましょう。

 

ペット不可物件のグレーゾーン。これって飼っていいの？

基本的に、ペット不可の場合が一人暮らしの部屋は多く、特にマンションは顕著です。
しかし、ペットをどうしてもマンションで飼いたいこともあるでしょう。

ペット不可と言うことでも、飼ってもいいペットもあります。
飼ってはいけないペットとしては、犬、猫、鳥などがあり、鳴くので迷惑になり、隣人トラブルになりやすいため禁止されています。

飼ってもいいかどうかのグレーゾーンのペットとしては、あまり鳴かなくて迷惑になりにくいウサギ、ハムスター、蛇、フェレットなどがあります。
ペット不可のマンションやアパートで実際に飼っている場合も多くあるようですが、実際にばれると注意されることがあるため気をつけましょう。

飼ってもいいペットとしては、金魚、昆虫、小魚、カメなどあり、実際にばれたとしてもほとんど注意されることはないでしょう。
なお、ネットなどでは、ペットとしてばれやすいものとばれにくいものについて紹介しているようなサイトもあるため参考にしましょう。

ペット不可物件に飼っている人を見つけたらどうする？

ペット不可物件で犬を隣人が飼っていた事例についてご紹介しましょう。
大学に春から通うので、ペット不可の独り暮らし専用のアパートの角部屋に入居しました。
入居してから、隣の人に挨拶に行きましたが、チャイムを押すと部屋の中から犬の鳴き声が聞こえるのみで、入居者はどうやら居ないようでした。

片付けを自分の部屋でしていると、フローリングを犬が爪で引っ掻く音と暴れてバタバタとしているような音が隣の部屋から聞こえてきました。
犬アレルギーを私は持っているため、これが分かった時から、犬にはできるだけ近寄らないように厳しく親や医師に言われてきました。

アパートを選ぶ際も、親はペット不可のところでなければ許可してくれませんでした。
空いている部屋がなかなかなく、入居がやっとできた部屋であるため、退居するのはできるだけしたくありません。

隣の人が万一犬を飼っていた場合は、どうすればいいのでしょうか？
このような場合は、まず状況について管理している不動産業者に説明をしましょう。
犬を隣の人が単純に預かっているのみか、あるいは黙って犬を飼っているかに関係なく、ベット不可のアパートであるため入居したこと、犬アレルギーを持っていること、指示が医師から出ていること、について、健康に関係することであるため説明するようにしましょう。

ペット不可物件に飼っている人を見つけたら、まず、アパートを管理している不動産業者に連絡するようにしましょう。

賃貸借契約書の特約事項を確認

賃貸物件でペット可の場合は、普通の賃貸物件と違っていることがあるため注意しましょう。

・敷金が普通の賃貸物件よりも高い

ペットを賃貸物件で飼う場合は、部屋の臭いや汚れが残ることは家主としては覚悟する必要があります。
このような事態のために、普通の賃貸物件の場合よりも敷金を1ヶ月～2ヶ月分多くしたり、敷金の他に家賃の1ヶ月～2ヶ月分をペット保証金ということで預けたりするケースがあります。

一般的に、賃貸物件は、原状回復を退去する際に行う必要があるので、修復費用として敷金以上のものが請求されることも場合によってはあるため注意しましょう。

・ペットを飼う場合は賃貸借契約書の特約事項を見る

賃貸物件のペット可のところを賃借する場合は、賃貸借契約書にペットを飼う場合の特約事項が付いていることがあります。
実際には、賃貸物件のペット可の場合でも、どの程度まで原状回復が含まれるかは曖昧です。

そのため、借主に了解してもらうために、賃貸借契約書の特約事項に書いています。
主な賃貸借契約書の特約事項は、次にご紹介するようなものがあります。

・退出する際のクロスの張替・フローリングの補修・消毒・畳替えなどは借主が負担する

 ・入居している際にペットを飼っているためのトラブルは責任を借主が負い、ペットを飼う承諾を場合によっては解除する

 ・入居している際にペットを飼っているためのトラブルが解決しなければ、退去していただくことも場合によってはある

賃貸借契約書の特約事項は、いろいろな内容があるため十分に確認しておきましょう。

契約によっては強制退去の可能性も

契約違反をペット不可の賃貸物件においてすると、一般的に、家主からペットを手放すか退去するかの催告があります。
しかし、退去のみ、つまり強制退去を要求される場合もまれにあります。

強制退去を要求されて仕方なく引越したような人も多くいるようですが、基本的に、手続きを全くしないで強制退去はできません。
強制退去の場合は、家主側が退去させたい正当な事由が裁判によって認可される必要があります。
日本の法律は、借主側を保護するようになっているため、借主に貸主が強制するのはそれほど容易ではありません。

どのように結果がなるにしても、このようなトラブルになると、住みにくくなるでしょう。
また、契約違反をペット不可の賃貸物件ですれば、原状回復工事費用と違約金を請求される場合があります。
原状回復とは、元通りに入居した時のようにすることで、契約違反がない場合でも工事費用は請求されます。

原状回復工事費用は、借主も貸主も負担するようになります。
借主の過失や故意によって汚損や破損があった場合は、借主が負担します。
事前に敷金を払っていると、原状回復工事費用は敷金から差し引きされますが、敷金をオーバーした場合は追加で払う必要があります。
損傷具合で借主の負担割合は決定されますが、床や壁紙の耐用年数もあるため、基本的に、普通は全額を要求される場合はありません。

ペットを飼っているのがペット不可の賃貸物件でばれると、全額負担を要求されたり、負担を多く要求されたりする場合もあります。
住んでいる期間によっても違ってきますが、基本的に、事前に敷金として払う家賃の1ヵ月～2ヵ月分が少し戻ってくる程度になるでしょう。
しかし、ペットを飼っていると、床や壁紙の補修や張り替えの費用が高くなって、追加で修繕費を払う場合も多くあるようです。

違約金が要求されることがあります。

違約金額としては、いろいろでしょうが、ペット可の賃貸物件を選んだ方が良かったというようなことになるかもしれません。
違約金は、契約する際に金額を事前に決めておく必要があるため、違反した場合でも、賃貸借契約書に書いていない場合は成り立ちません。

賃貸借契約書の特約事項に違約金が書いてあれば、必ず請求されるでしょう。
違約金が請求されなくても、損害賠償請求をされることがあります。
しかし、無断でペットを飼ってばれた場合は、大きなトラブルになるため止めましょう。

ペット不可物件であれば「正当事由」が成立します。

ペット不可の賃貸物件というのは多くあります。
むしろ、普通の賃貸物件の場合は、ペット不可の方が多いでしょう。
賃貸借契約書においては、ほとんどの場合に「ペットの犬・猫・鳥などの飼育禁止」と書いているでしょう。

ペットの飼育が禁止になっているのは、原状回復費用が退去する際に過大になる恐れがある、悪臭がする恐れがある、苦情が近くの住人からある、などが理由して挙げられます。
法律などによって、小動物などを飼育することができるかについてルールがあるということではありません。
そのため、基本的に、管理会社に契約する前に、そのペットが飼育できるか家主に承諾をもらってから実際には飼育します。

しかし、小動物の場合は、ほとんどの借主は実際には承諾をもらわないで飼っているでしょうが、先々、借主の注意義務などを貸主から指摘されないように承諾をもらっておきましょう。

また、賃貸借契約書の特約事項にペット不可が付いているにも関わらず、借主がペットを飼っている場合は、基本的に、契約解除の正当事由にペットの飼育が該当します。
そのため、万一借主が家主の要求を拒んだとしても、更新手続きを家主がそのまましないと法定更新で終了になる可能性も大きくなります。
最近は、ペット可の賃貸物件も多くなってきました。

ペット専用の賃貸物件とペット可の賃貸物件は違っている

ペット可の賃貸物件の場合でも、ペットとして飼ってもいいものと飼ってはいけないものがあることも多くあり、事前に飼うペットの大きさや種類を届け出ることもあります。
また、ペット専用の賃貸物件の場合でも、事前に自分が飼っているペットが入居できるか確認することが必要です。
また、当然ですが、飼育が日本国内でできない動物は飼っては駄目です。

マンションのペットトラブルは増えている

「平成25年度マンション総合調査」という国土交通省のデータによれば、ペットを飼育するのを管理組合の47.4％が禁止しており、全面的なペット飼育許可マンション物件は、わずか2.9％です。
一般的に、飼ってはいけないペットとしては、犬、猫、鳥などがあり、鳴くので迷惑になり、隣人トラブルになりやすいため禁止されています。
飼ってもいいかどうかのグレーゾーンのペットとしては、あまり鳴かなくて迷惑になりにくいウサギ、ハムスター、蛇、フェレットなどがあります。

一般的に、飼ってもいいペットとしては、金魚、昆虫、小魚、カメなどあり、実際にばれたとしてもほとんど注意されることはないでしょう。
ペット不可物件に飼っている人を見つけたら、まず、アパートを管理している不動産業者に連絡するようにしましょう。
賃貸物件のペット可のところを賃借する場合は、賃貸借契約書にペットを飼う場合の特約事項が付いていることがあります。

契約違反をペット不可の賃貸物件においてすると、一般的に、家主からペットを手放すか退去するかの催告がありますが、退去のみ、つまり強制退去を要求される場合もまれにあります。
賃貸借契約書の特約事項にペット不可が付いているにも関わらず、借主がペットを飼っている場合は、基本的に、契約解除の正当事由にペットの飼育が該当します。
ペット可の賃貸物件の場合でも、ペットとして飼ってもいいものと飼ってはいけないものがあることも多くあり、事前に飼うペットの大きさや種類を届け出ることもあるため注意しましょう。

不動産に関する困りごとは弁護士へ相談を

不動産トラブルへの対応が難しいときは、弁護士の力を借りて可能な限り速やかに解決を図りましょう。

弁護士であれば、個々の状況に合わせて相談に乗ってくれるだけでなく、不動産関連で起きやすいトラブルを未然に防いでくれます。

弁護士を選ぶ際は、トラブルの内容に精通しているかどうかや相談のしやすさ、説明の分かりやすさを意識しておくのが重要です。

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