不動産のリースバックとは？任意売却との違いは？

お金が無くなったので、マイホームを売却しなければならないかもしれない。
　でも、子供の学校の事もあるし、引っ越し資金だって用意できるかどうか。それに、マイホームから離れたくない…。
　
　そのような場合は、「リースバック」をしてみてはいかがでしょうか？
　リースバックについて、詳しくご説明いたします。
　

そもそも「リースバック」とは？

　リースバックとは、自分の所有する不動産を売却し、売却した不動産の買い主と賃貸契約を結び、家賃を支払いながらそのまま住み続けることができるという形態のことを言います。売却することで不動産の売却金額を受け取ることができます。
　住宅ローンの支払いが難しくなったりした場合に、お金が無いので現金が欲しい、でも引っ越しをしたくないという方にオススメのサービスです。

任意売却とリースバックの違い

　通常、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合、債権者である銀行などの金融機関は、裁判所を通じて競売手続き（強制的に不動産を回収・売却し、残った住宅ローンの債権を回収すること）を行います。

　競売を避けるためには、ローンの残高よりも高く不動産を売却する（この場合「一般売却」となります）、もしくはローンの残高よりも売却金額が少なかった場合は、その差額を債務者（不動産の持ち主）が一括で支払わなければなりません。しかし、ローン残高よりも不動産を高く売却することは難しいですし、ローンの返済ができず不動産を売却しようとしているのに、一括で差額を支払うというのは現実的ではありません。

　そこで、任意売却という解決方法があります。
　任意売却とは、住宅ローンなどが返済できなくなった場合、不動産コンサルタントなどの第三者が債権者と債務者の間に入り調整を行い、金融機関の合意を得てローンの残高を下回った価格の不動産を売却する方法です。適正価格での売却となりますので、競売よりも高く不動産を売却することができます。
　任意売却をした後も、住宅ローンは残りますが、債務者の無理のない範囲で少額ずつ、返済を進めることができます。また、任意売却時に残高を減額してもらえる場合もあります。

　例えば２，３００万円の住宅ローンが残っていた場合で、月々１２万円の返済をしていた債務者が任意売却をしたところ、１，８００万円で売却、２００万円の減額をしてもらえたとします。残りの３００万円が住宅ローンとして残りますが、月々の返済は５，０００円で済むようになる、といった具合になります。
　もちろん、減額してもらえるかどうか、月々の返済額がいくらになるかは債務者によって異なります。
　どのようになるかは、一度任意売却のプロに相談してみるほうが良いでしょう。

　さて、長くなりましたが話をリースバックに戻します。
　任意売却とリースバックの違いですが、任意売却をした場合は売却した不動産は第三者が購入者となりますので、その不動産を取り戻すことはできません。リースバックの場合は、第三者に購入してもらうのですが、もとの所有者はそのままその不動産に住み続けることができますし、将来的には「買い戻し」と言って、その不動産を取り戻すことが可能です。
　リースバックの場合、その家に住み続ける代わりに家賃を支払うことになりますが、例えば都内のマンションをリースバックにした場合、今まで住宅ローンで１６万円支払っていたものが、家賃１０万円で済むようになる、またボーナス払いも無くなるなど、住宅ローンと家賃の差額はかなり大きいものとなるかもしれません。

　ただし、すべての不動産がリースバックできるというわけではありません。これについては後述します。

「買い戻し」とは

　通常の買い戻しとは、親兄弟などの親族や、仲の良い友人など協力してくれる方に不動産を買い取ってもらうという方法です。
　協力者に買い取ってもらうことで、競売や任意売却をすることを防ぐことができます。
　家賃として住宅ローンを支払い、収入が回復したらいずれ買い戻すといった流れが通常のようです。
　買い戻しは、現金でも住宅ローンでも可能ですが、親子間の買い戻しだとローンを組めない可能性もあります。それは、一般的に親子同士での不動産の譲渡は、相続や贈与として考えられるためです。また、住宅ローンの借り換え目的で不動産売買を偽造することも考えられるため、銀行が融資に慎重になるためです。
　また、いくら協力者とはいえ、買い戻しを考えている場合は、家賃や買い戻し時期の条件など、具体的な条件については当事者同士でよく話し合っておくことが大切です。

　リースバックの買い戻しは、通常の買い戻しと変わりませんが、売却の相手方が不動産コンサルタントなどの第三者だという点です。
リースバックの買い戻しは、売却の段階で期間を決定します。そして、売却後に賃料がきちんと支払われ続けている限りは、購入者はその期間中、第三者に売却することができません。元の所有者は、期間内であれば自由に買い戻せるという契約をすることができます。ただし、買い戻しの価格は売却価格×１．１～１．３程度と割高になりますので、ご注意ください。
　

リースバックのデメリット

　リースバックは不動産に住み続けられるなどのメリットがたくさんあるのですが、デメリットも多くあります。後々リースバックを後悔しないためにも、デメリットを知っておきましょう。

　●不動産コンサルタントや投資家など第三者に売却する場合
　　

売却金額が安くなる

　　　→リースバックで不動産を売却した場合、市場価格の７０％～９０％が概ねの売却金額となるそうです。リースバックによって不動産を買い取った第三者は、もし元の所有者が家賃を支払えなくなった場合はその不動産を売却して資金を回収します。その売却、また購入時の手数料や税金など諸費用を差し引いた金額が、売却金額となるというわけです。また、地域によっても売却金額は異なります。人気の地域であればあるほど売却金額は高くなります。
　　

・買主が見つからない

　　　→立地条件が悪い（交通の便が悪いなど）場合は、そもそもリースバックをしてくれる買い主が見つからない可能性があります。
　　

・債権者がリースバックを認めない

　　　→売却後もローンを支払うことができないなど、債務超過の状態では、債権者がリースバックを認めてくれません。
　　

・家賃が発生する

　　　→場合によっては周辺の家賃相場よりも高くなる可能性があります。あらかじめ周辺の家賃相場の確認をして、リースバックにするのか任意売却にするのかを決める必要があるでしょう。
　　

・買い戻しが不可能な場合は引っ越しをしなければならない

　　　→リースバックは、将来的に買い戻しをすることができる契約です。もし、将来的に買い戻しをする資金を貯めることができないようなら、任意売却にするほうが良いという事になります。

　●親族など協力者に売却する場合
　　

・資金が限られる

　　　→住宅ローンを返済するために親族などに売却をするわけですが、その親族も住宅ローンを返済するほどの大金を準備できるかどうかという問題があります。そのため、ローンを組んで親族間売買をすることになるのですが、先述したとおり住宅ローンの借り換え目的で不動産売買を偽造することも考えられるため、銀行が融資に慎重になり、なかなか受け付けてくれないそうです。つまり、親族などに売却することは難しいというわけです。
　　

・親族間売買に対応した金融機関が少ない

　　　→そもそも親族間売買を受け付けてくれる金融機関がかなり少ないそうです。また、対応している金融機関でも、通常の住宅ローンよりも金利が高くなるそうです。
　　

・協力者がローンを組んだ場合、協力者は次のローンを組めない

　　　→例えば親が住宅ローンを支払えなくなった場合に、子供が親族間売買でローンを組んだ場合、いずれその子供がマイホームを購入しようと住宅ローンを組もうとしても、二重ローンとなってしまうため組むことができません。

など、様々なデメリットがあります。
本当にリースバックをするのが良いのか、それとも任意売却をしてしまうのか、あらかじめきちんとジャッジする必要があります。

リースバックのメリット

　デメリットを先に挙げてしまいましたが、メリットも沢山あります。
　こちらも加味してジャッジしてみてはいかがでしょうか。

　

引越をしなくて良い

　　→引っ越しをする必要が無いため、次のような点が大きなメリットとなります。
　　　・子供の学区の変更をしなくて良い
　　　・高齢者がいる場合など、引っ越しによる負担がなくなる
　　　・近所の方に売却したことがわからない（つまり住宅ローンを滞納したことがわからない）
　　　・以前と同じ近所づきあいができる
　

資金を得ることができる

　　→売却金額を得ることができます。
　

毎月の支払いが抑えられる（可能性がある）

　　→場合によっては住宅ローンよりも家賃が高くなる可能性がありますが、毎月の支払いを抑えることができる可能性があります。また、ボーナス払いが無くなりますし、固定資産税などは支払わなくてよくなりますので、そこは確実に支払いを抑えることができるポイントとなります。
　

買い戻しができる（可能性がある）

　　→買い主との契約によりますが、早ければ２～３年で買い戻しができることもあるようです。

　いろんな理由で引っ越しをしたくない、資金を得て住み続けたい、などという場合には、リースバックはメリットが多いと言えますね。

リースバックをうける条件

　リースバッグを受けるには、次のような条件を満たしておくことを求められることが多いようです。

　①安定した収入がある
　　リースバックは、通常の賃貸契約と同じように家賃を支払う必要があります。ですので、安定した収入があることが条件となります。ただし、正社員でなくても、パート・年金など、一定の収入が見込めれば良いそうです。

　②不動産の名義人全員の同意が必要
　　リースバックは、不動産の売却になりますので、例えば夫婦で不動産を共有していた場合などは、夫婦両方の同意と承諾が必要です。

まとめ

　住宅ローンを支払えなくなっても、マイホームに住み続けることができる。
そんな素敵な制度ですが、デメリットも多く、任意売却をするのか、買い戻しをするのか、リースバッグにするのか…。資金計画をしっかりしてから、選択をするのがよさそうですね。不安な点があるようでしたら、無料相談などを利用してみてはいかがでしょうか。