任意売却の進め方4つのケース、その流れについて

任意売却の場合には、専門の任意売却業者と進めていくのがおすすめです。

基本的に、任意売却の場合は、専門の任意売却業者だけでなく、弁護士、司法書士、不動産業者などと進めていくこともできます。
しかし、専門の任意売却業者が最もおすすめなのは、手続きや交渉に慣れていること、買主を見つけるネットワークや情報量などにおいて優れているためです。

任意売却考えているなら、まず融資はどこから受けていますか？

住宅ローンを融資しているところは、いろいろな金融機関があります。
住宅ローンを融資している金融機関としては、公的な金融機関である住宅金融支援機構、民間の金融機関である銀行や信用金庫などがあります。

金融機関で任意売却の手順が違う！

任意売却の手順は、住宅ローンを融資している金融機関によって違っています。
例えば、主な任意売却の主なケースとしては、以下4点が挙げられます。

・公的金融機関からの住宅ローン借入で住宅ローン返済中の場合
・公的金融機関からの住宅ローン借入で住宅ローン滞納/延滞時の場合
・銀行や信金など民間住宅ローンからの借入で住宅ローン返済中の場合
・銀行や信金など民間住宅ローンからの借入で住宅ローン滞納/延滞時の場合

任意売却の進め方の流れをこの主な4つのケース

その1：公的金融機関からの住宅ローン借入　～住宅ローン返済中～

・専門の任意売却業者に相談
住宅ローンの返済は現在滞納していないが、この状態ではそのうちに滞納しそうだ、という場合は、連帯保証人にも相談してローンを利用している住宅金融支援機構に返済している条件の見直し依頼をまずしましょう。

毎月の返済額を少なくするなどの返済のリスケジューリングを依頼しましょう。
住宅金融支援機構にリスケジューリングを依頼したが認めてくれなかったケースなどは、任意売却しか方法はないでしょう。
専門の任意売却業者に相談すると、最も適した方法を提案してくれます。
住宅ローンの返済を滞納する前に、専門の任意売却業者に依頼すると、任意売却申出書という住宅金融支援機構へ提出する書類に書いて、任意売却物件を販売する価格を調べたりします。

・専門の任意売却業者が任意売却物件の査定価格を住宅金融支援機構に確認・提示する
住宅金融支援機構と依頼主に、付近の相場価格を参考にした任意売却物件の査定価格を報告します。

・任意売却の専任媒介契約を依頼主と専門の任意売却業者で結ぶ
売却するための書類を書いて、依頼主と専門の任意売却業者で専任媒介契約を結びます。
費用としては、印鑑証明を取る費用や送料がかかります。

・専門の任意売却業者が販売する旨を住宅金融支援機構に伝える
住宅支援機構に専任媒介契約書の写しを送ります

・専門の任意売却業者が、レインズという業者間物件情報システムなどへ登録して、積極的に販売します。
可能な限り物件を早く売却するために、大手の不動産ポータルサイト、新聞の折り込みチラシ、住宅情報誌などに積極的に掲載します。

・任意売却物件を買いたい人から打診される
専門の任意売却業者が、買付証明書を買いたい人より受けます。

・専門の任意売却業者が買付証明書を債権者に出し、売却額の了解をもらう
・売買契約を結ぶ
住んでいる場合は引越し先を見つけます。

・抵当権の抹消協議と配分表を債権者と作成する
・抵当権者との了解、抵当権の抹消、競売・差押えを取り下げする
生活状況表を引越しした後に提出します。

・決済・所有権移転、引き渡し
・残債の返済について債権者と生活状況表をベースに決める
それぞれのサービサーによって、住宅ローンの残債の返済については非常に違います。

その2：公的金融機関からの住宅ローン借入　～住宅ローン滞納/延滞時～

・住宅ローンを利用している金融機関から、督促の郵便や電話がある
住宅ローンの返済の滞納をすると、督促が郵便や電話で届きます。
期限の利益が滞納が続くと無くなって、法的手続きがとられて競売手続きになるため、この前の可能な限り早い段階で対策することが大切です。

・専門の任意売却業者に相談する
専門の任意売却業者は、依頼主の返済や全ての債務の状況をまずチェックします。
依頼主の希望や状況に応じて、選択肢を任意売却の他の方法も含めて提案します。
任意売却物件の販売価格を無料で調べます。

・専門の任意売却業者へ依頼すると、住宅金融支援機構制定の任意売却申出書を書く
・専門の任意売却業者が、任意売却物件の販売価格を住宅金融支援機構に連絡する
依頼主が任意売却したい考えと任意売却物件の相場価格を、住宅金融支援機構に伝えます。
同時に、販売価格を依頼主に報告します。

・任意売却の専属専任契約を依頼主と専門の任意売却業者で行う
売却するための書類を書いて、専任媒介契約を依頼主と専門の任意売却業者で結びます。

・専門の任意売却業者が、販売する旨を住宅金融支援機構に伝える
住宅金融支援機構に専任媒介契約書の写しを送ります。

・専門の任意売却業者が、レインズという業者間物件情報システムなどに登録して、積極的に販売します。
可能な限り任意売却物件を販売するために、大手の不動産ポータルサイト、新聞の折り込みチラシ、住宅情報誌などに積極的に掲載します。

・任意売却物件を買いたい人から打診される
専門の任意売却業者が買いたい人から買付証明書を受けます。

・債権者に専門の任意売却業者が買付証明書を出し、売却額の了解をもらう
・売買契約を結ぶ
住んでいる場合は引越し先を見つけます。

・抵当権の抹消協議と配分表を債権者と作成する
・抵当権者との了解、抵当権の抹消、競売の取り下げをする
生活状況表を引越しした後に提出します。

・決済・所有権移転、引き渡し
・残債の返済について債権者と生活状況表をベースに決める
それぞれのサービサーによって、住宅ローンの残債の返済については非常に違います。

その3：銀行や信金など民間住宅ローンからの借入　～住宅ローン返済中～

・専門の任意売却業者へ状況を相談する
返済状況、一般の債務状況などをチェックします。
依頼主の希望や状況に応じて、選択肢として任意売却の他の方法も含めて提案します。
任意売却物件の販売価格を調べます。

・専門の任意売却業者へ依頼する
任意売却物件を販売するための書類を書きます。
専任媒介契約を依頼主と専門の任意売却業者で結びます。

・金融機関へ連絡する
任意売却の依頼を専門の任意売却業者が受けた旨を金融機関へ連絡するとともに、販売査定価格を連絡します。
抵当権者・債権者に専任媒介契約書の写しを送ります。

・依頼主から電話を債権者にかける
金融機関の場合は、任意売却したい旨を債権者に伝える必要があります。
債権者のところに行く場合は、専門の任意売却業者も同行するため安心です。
しかし、ほとんどの場合は電話で終わります。

・販売活動を始める
素早く販売活動を始めるため、専門の任意売却業者ではレインズという業者間物件情報システムなどへ登録を積極的に行います。
可能な限り任意売却物件を早く売却するために、大手の不動産ポータルサイト、新聞の折り込みチラシ、住宅情報誌などに積極的に掲載します。

・任意売却物件が買いたい人から打診される
買いたい人から専門の任意売却業者が買付証明書を受けます。

・買付証明書を債権者あるいはサービサー、住宅ローン保証会社に提出して、売却価格について了解をもらう
・売買契約を結ぶ
住んでいる場合は引越し先を見つけます。

・抵当権の抹消協議と配分表を債権者と作成する
・抵当権者との了解、抵当権の抹消、競売の取り下げをする
生活状況表を引越しした後に提出します。

・決済・所有権移転、引き渡し
・残債の返済について債権者と生活状況表をベースに決める
それぞれのサービサーによって、住宅ローンの残債の返済については非常に違います。

その4：銀行や信金など民間住宅ローンからの借入　～住宅ローン滞納/延滞時～

・サービサー、金融機関から、督促や督促状の郵便・電話が届く
滞納状況、一般債務の滞納状況などをチェックします。
民間の金融機関の場合は、住宅ローンの返済を3ヵ月、4ヵ月程度滞納していると競売の申立をする場合があります。

・専門の任意売却業者へ相談する
依頼主の返済状況、住宅ローン以外の債務状況をチェックします。
依頼主の希望や状況に応じて、選択肢として任意売却の他の方法も含めたものを提案します。
任意売却物件の販売価格を調べます。

・任意売却を専門の任意売却業者へ依頼する
売却するための書類を書いて、専任媒介契約を依頼主と専門の任意売却業者で結びます。
住宅ローンの返済が3ヵ月～6ヵ月間停滞すると、金融機関から債権がローン保証会社に移ります。
債権がローン保証会社に移ると、任意売却がすぐにできます。

時間が売却するためにかかり、債権がローン保証会社に移ってから約1ヶ月経つと競売になります。
しかし、売買が入札の基本的に1ヶ月前に決定すると、任意売却はできます。

・債権者に専門の任意売却業者が販売活動する旨を連絡する
金融機関の場合は、任意売却したい意思を債務者自身に確認します。
債権者のところに行く場合は、専門の任意売却業者も同行するため安心です。
しかし、ほとんどの場合は電話で終わります。
債権者に専任媒介契約書の写しを送ります。

・販売活動を始める
素早く販売活動を始めるため、専門の任意売却業者ではレインズという業者間物件情報システムなどへ登録を積極的に行います。
可能な限り任意売却物件を早く売却するために、大手の不動産ポータルサイト、新聞の折り込みチラシ、住宅情報誌などに積極的に掲載します。

・任意売却物件が買いたい人から打診される
買いたい人から専門の任意売却業者が買付証明書を受けます。
・買付証明書を債権者あるいはサービサー、ローン保証会社に提出して、売却価格について了解をもらいます。

・売買契約を結ぶ
住んでいる場合は引越し先を見つけます。

・抵当権の抹消協議と配分表を債権者と作成する
・抵当権者との了解、抵当権の抹消、競売の取り下げをする
生活状況表を引越しした後に提出します。

・決済・所有権移転、引き渡し
・残債の返済について債権者と生活状況表をベースに決める
それぞれのサービサーによって、住宅ローンの残債の返済については非常に違います。
返済に関しては、当初債権者と決定した返済額を何回か見直しできるため、債権者とその都度交渉しましょう。
なお、専門の任意売却業者では、任意売却が終わった後も、アドバイスが必要であれば法律の枠内でアドバイスしてくれます。

任意売却のタイムリミットは？

タイムリミットが、任意売却する場合にはあります。
では、任意売却する場合のタイムリミットはいつまでなのでしょうか？

競売が始まってからでも、入札する日の前の日まで任意売却はできます。
入札する日というのは、入札書が入っている封筒を開ける日のことです。
最高価買受申出人には、入札した結果、最も高額な価格を付けた人がなります。

厳密に言えば、次順位買受申出人と最高価買受申出人の了解があると、競売の取り下げは入札した後でもできます。

しかし、債権者がこの段階で任意売却に応じるのは実際にはまずないでしょう。
そして、代金を買主が収めた時点で、競売を取り下げることは完全にできなくなります。

任意売却の進め方まとめ

ここでは、任意売却誰と進めていく？　融資はどこから受けている？　金融機関で任意売却の手順が違う！　公的金融機関からの住宅ローン借入～住宅ローン返済中～、公的金融機関からの住宅ローン借入～住宅ローン滞納/延滞時～、銀行や信金など民間住宅ローンからの借入～住宅ローン返済中～、銀行や信金など民間住宅ローンからの借入～住宅ローン滞納/延滞時～、任意売却のタイムリミットは？についてご紹介しました。

任意売却の進め方としては、ここでご紹介したように主に4つのケースがあります。
任意売却を進める場合は、この主な4つのケースのそれぞれの流れについて十分に把握しておきましょう。

任意売却の場合は、専門の任意売却業者だけでなく、弁護士、司法書士、不動産業者などと進めていくこともできます。
しかし、任意売却を進める場合は、手続きや交渉に慣れている専門の任意売却業者がおすすめです。