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今話題の民泊・思わぬ不動産トラブルの原因に

更新日:2019年07月09日
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民泊は、有効に空き部屋や空き家が活用できる、交流が宿泊客と楽しめるなど、メリットがホストにとっては多くあります。

しかし、家を知らない人に貸すためトラブルも起きます。
民泊を始める前に、きちんと実際に起きたトラブルを掴んでおきましょう。
ここでは、民泊ポリスという民泊についての苦情や相談を受け付けているところに寄せられた、実際の民泊の苦情トラブルと3つの問題点(セキュリティ問題・騒音問題・ごみ問題)についてご紹介しましょう。

実際の民泊の苦情トラブルと3つの問題点

1:セキュリティの問題点とは

民泊の苦情トラブルのセキュリティの問題点としては、次にご紹介するようなものがあります。

「同じマンションで生活している者としては、相当高い家賃を支払っているが、不特定多数の外国人や第三者が出入りしているため非常に心配しています。マンションの民泊であるため、犯罪が起きる要因になるのではと思います。」
「オートロックにマンションのエントランスはなっていますが、不特定多数の外国人が出入りするため意味が全くなくて困っています。」
「民泊は自分が住んでいるマンションでは違反になりますが、エントランスに大勢のいろいろな国の人がスーツケースを持って居たりするため、不安をセキュリティについても感じています。」

2:騒音問題

民泊の苦情トラブルの騒音問題としては、次にご紹介するようなものがあります。
民泊している外国人は、バックパッカーのような人が多いようです。バックパッカーのような人は、他の人と交流することを重要視するのでしょう。
そのため、飲酒して騒ぎながら賑やかに楽しんでいます。狭い部屋であるためか、公園で騒いだり、公道で騒いだりする場合もあります。

このようなことを注意しても、実際には困難であることも事実です。

3:マンション等の収集場のごみ問題

新聞などの報道によれば、民泊のごみを不法に他のマンションのごみ収集場に廃棄したということで、民泊をしている京都市の不動産業者と31歳と23歳の中国籍の男性の元の同社の社員が、不法投棄の廃棄物処理法違反の容疑で検察に書類送検されたことがありました。

この場合は、3ヶ所の京都市内の民泊物件からごみとして出た段ボールやワインの空き瓶などを、市内の他のマンションのごみ収集場に不法投棄したというものです。
民泊ビジネスによって出たほとんどのごみは、事業系一般廃棄物で、家庭のごみと一緒にマンションのごみ収集場に廃棄することそのものも犯罪になります。

さらに、ごみを廃棄物収集運搬許可がない業者が他のところに運搬すると、この運搬することも犯罪になります。
旅館業法違反よりも、廃棄物処理法違反は犯罪として重大なものです。
掃除代行業者として、正しい知識を事業系一般廃棄物について持っていない場合は、違法な行為をほとんどのところが行っているため注意しましょう。

民泊を行うには行政によって許可証が必要です

民泊を行うには?

外国人の旅行者が昨今多くなったことによって、宿泊するところが足りなくなって、民泊の宿泊施設が着目されています。
現在は、特区民泊条例が自治体の一部において施行されて、民泊新法と言われている住宅宿泊事業法の施行も2018年には予定されています。

しかし、日本でのメインの宿泊施設としては、旅館業にやはりなるでしょう。
旅館業を始めるために、土地を買って新しく建物を建てたいというようなことも、最近は多くなってきています。
旅館業と言えば、イメージするのはいわゆる旅館の和風のものでしょう。

また、実際には、旅館業とは一般的な宿泊施設のことを表すものです。
旅館業について決められている旅館業法の中においては、旅館業の分類は、旅館営業、ホテル営業、下宿営業、簡易宿所営業に分けられています。
民泊を行う場合は、現在、第一候補に簡易宿所営業がなっています。

この理由としては、定員を施設の床面積に対して多くできることや、制限が部屋数に無いことなどがが挙げられます。

旅館業の営業許可を取るための流れ

旅館業の中においても、下宿営業以外の3つの営業スタイルに関して、旅館業の認可を取るための流れについてご紹介しましょう。

旅館業の営業許可を取るためには、転用、新築に関係なく、物件をまず探します。
旅館業の営業許可を取る観点からは、用途地域がポイントになります。
物件の候補が見つかった場合は、どのような障害が営業許可をその物件で取るためにあるかについて、次に調べる必要があります。

この時の調査項目としては、主として、旅館業、消防、建築のそれぞれの関連法規に適合しているかどうかです。
転用の場合にこの調査項目は主に問題になりますが、新築の場合は建てる際に自然にはっきりしていくため、それほど関係が無いでしょう。
許可を取るための工事などが、この段階においてはっきりするため、設計や施工にこの段階から入ります。
工事が終わると、用途を変える手続きを必要に応じて行います。

そして、許可を保健所へ申請することが最後にあります。

旅館業の営業許可を申請する前の手続きと確認事項

旅館業の営業許可を実際に取る場合は、営業許可を保健所へ申請する前の段階において、非常に工事や事前の手続きが大変です。
営業許可を保健所へ申請する手続きについてご紹介する前に、旅館業の営業許可を申請する前の手続きと確認事項についてご紹介しましょう。

・用途地域

まず、旅館業の営業許可を取ろうとする建物があるところの用途地域を確認する必要があります。
用途地域については、法律の都市計画法というもので決められており、自治体の都市計画課などの窓口やウェブサイトなどで確認ができます。

旅館業の営業許可が取れない用途地域としては、住居専用地域、工業専用地域、工業地域、3,000㎡をオーバーする場合だけは第一種住居地域が挙げられます。
新しく建物を建てる場合は、用途地域だけ満たしていると、旅館業の営業許可が基本的に取れます。

・用途変更

最近よくあるケースとしては、旅館業の営業許可をすでにある建物を転用して取るものです。
民泊として住宅を転用する場合や、ビジネスホテルにオフィスビルの全部あるいは一部を転用するようなケースが多くあります。
このような場合は、旅館、ホテル、簡易宿泊所というような用途の適切なものに、すでにある建物を用途変するための手続きが必要です。
なお、用途変更の手続きは、旅館業として100㎡以下の床面積を使う場合は必要ありません。

しかし、基準を宿泊施設としてクリヤーするためには、工事がほとんど100%必要になります。
建物の検査済証が、この用途変更の場合は必要になります。建物の検査済証というのは、簡単に言えば、「適法に建物が建築されていることの証明書類」です。

基本的に、用途変更をする前に、適法にその建物が建築されていると分かっていなければ駄目、というようになっています。
建物の検査済証がもし無ければ、選択肢としては建築基準法適合状況調査を「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」という国土交通省が公表しているものに従って受けるというようなものもあります。

この作業は相当大変なものになります。
旅館業の営業許可をすでにある建物を転用して取る場合は、スタートラインに建物の検査済証が無いと立てないと言ってもいいでしょう。
旅館業の営業許可をすでにある建物で取ることをもし検討している場合は、建物の検査済証があることを必ず確認するようにしましょう。

なお、建物の検査済証があっても、増築工事を検査済証を取った後に行っている場合もあるため注意しましょう。
もう一つ注意する必要があるのは、用途変更を共同住宅のマンションなどで行うような時は、問題に容積率がなる場合があることです。
というのは、共同住宅のマンションなどの場合は、容積率を求める場合に、特例のルールとして床面積に一定の共用部分を参入しなくてもいいというものがあるためです。
つまり、まるごと共同住宅のマンションなどを転用する場合は、容積率がオーバーするようなことがあるため、このことについても注意しましょう。

・消防設備

旅館業の営業許可を取る場合は、一般の住宅とは消防設備についても違っているルールがあります。
特に、先にご紹介したようなすでにある建物の用途変更をする時には注意する必要があります。
個々のケースによって具体的に注意することは違ってきますが、自動火災報知設備、スプリンクラー、誘導灯、消化器などを設置することが必要な場合があります。
一部のオフィスビルや共同住宅のマンションなどを転用する場合は、ほとんどの場合に消防設備を全体の建物について見直しする必要があります。
スプリンクラーを設置する必要があるような場合は、特に膨大な工事費になることもあるため注意しましょう。

■民泊がわかったら

民泊を行う場合には、ここでご紹介したような思わぬ不動産トラブルの原因があります。
そのため、民泊がわかったら、不動産が得意な弁護士に相談するのがおすすめです。

不動産が得意な弁護士事務所では、積極的に今話題の民泊の思わぬ不動産トラブルについて取り組んでいます。
例えば、次にご紹介するような民泊の苦情トラブルなどについて困っている場合は、弁護士事務所にぜひ相談しましょう。

・貸した部屋が民泊に勝手に使用されている
 ・外国人の旅行者が隣のマンションの部屋に入れ替り泊まっている
 ・民泊を利用している人の騒音トラブルで悩んでいる
 ・民泊を中止させたい
 ・民泊トラブルにマンションの管理組合として対応したい

不動産が得意な弁護士に民泊の苦情トラブルを依頼するメリット

・権利が実現する可能性が大きくなる

民泊と一言で言っても、いろいろな法律関係があります。
また、民泊の場合は、旅館業法、借地借家法、区分所有法などのいろいろな法分野が関係し、多く法改正もあるため、正しく素人の人が掴むのは困難です。
弁護士は、法律のプロであるため、詳しく分析してから、交渉などを適切に行います。
また、弁護士は、強制的に裁判によって権利を最終的に実現します。

そのため、交渉を弁護士が行うと、強制執行や裁判になることを考慮して相手方も対応するようになります。
弁護士に依頼することで、飛躍的に権利が実現できる可能性が大きくなります。

・金額が適正になる

建物・土地の買取りなどの提案を不動産業者から受けている場合は、妥当な金額の提案か心配になるのではないでしょうか。
近くの相場より家賃が高いのではないかと困っている場合もあるでしょう。

不動産が得意な弁護士に依頼すると、専門的に調べて算定してから交渉などを相手方と行うので、金額が適正なものになります。

・弁護士に交渉を任せられる

弁護士に依頼すると、代理人として弁護士が交渉する窓口になって、交渉を相手方と行います。
弁護士が交渉を迅速かつ適切に進めると同時に、交渉の負担から依頼する人は解放されます。

今話題の民泊・思わぬ不動産トラブルのまとめ

民泊は、有効に空き部屋や空き家が活用できる、交流が宿泊客と楽しめるなど、メリットがホストにとっては多くありますが、実際の民泊の苦情トラブルとして、3つの問題点(セキュリティ問題・騒音問題・ごみ問題)があります。
民泊の苦情トラブルのセキュリティの問題点としては、不特定多数の外国人や第三者が出入りしているため非常に心配しており、マンションの民泊であるため、犯罪が起きる要因になるのではないかというものがあります。

民泊の苦情トラブルの騒音問題としては、民泊している外国人は、狭い部屋であるためか、公園で騒いだり、公道で騒いだりする場合もあるというものがあります。
マンション等の収集場のごみ問題としては、民泊のごみを不法に他のマンションのごみ収集場に廃棄したということで、民泊をしている京都市の不動産業者などが不法投棄の廃棄物処理法違反の容疑で検察に書類送検されたものがあります。

民泊を行う場合は、ここでご紹介したような流れに従って旅館業の営業許可を取る必要があります。
ここでご紹介したような民泊の思わぬ不動産トラブルの原因があるため、民泊がわかったら、不動産が得意な弁護士に相談するのがおすすめです。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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