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デメリットが多い⁉土地の共有名義のデメリットと解決方法

更新日:2018年12月29日
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不動産の住宅などを買った時には、基本的に、お金を出した人が名義人になって所有者になります。
しかし、不動産を買う際や不動産を相続で受け継ぐ際などは、所有者に複数の人がなることが実際にはあります。
不動産を複数の名義人で持つことを、共有名義不動産と言います。

例えば、マイホームを買う時に、身近な親などに一部の資金を出してもらったとしましょう。
このような場合は、買ったマイホームはお金を出してくれた親と住んでいる人の共有名義不動産になります。

また、住むマイホームを夫婦で買う時に、夫と妻がお金をそれぞれ出したり、住宅ローンを妻も利用したりする時も、このマイホームは夫と妻の共有名義不動産になります。
贈与税の節税対策として、マイホームを共有名義で買うことが利用されることもあります。

他にも、先にご紹介したケースにおいて、マイホームを買う時にお金を親から出してもらう場合もありました。
贈与税が多くの現金を子供に贈与すれば課せられますが、マイホームを買うお金を共有名義として出すことによって、贈与税を避けることができます。
しかし、マイホームを買う住宅ローンを利用して買った場合は、住宅ローン減税という制度を、条件をクリヤーしていると借金額によって納付した所得税が戻ってくるものが受けられます。
マイホームを夫婦の共有名義で買った場合は、夫と妻が住宅ローン減税をそれぞれ受けられることもあります。

共有名義のデメリット 相続編

共有名義の場合は、先にご紹介したようにメリットを享受できることがあります。
しかし、共有名義の場合は、トラブルが起きることもあります。
相続する際に起きる可能性があるトラブルとしては、相続が発生することによって、共有名義不動産は複雑な権利になることが挙げられます。

例えば、マイホームを買う資金を親に出してもらって、親が後から亡くなったとしましょう。
もしマイホームを相続する子供が複数人いる場合は共有名義人になり、親が持っていたマイホームの権利も、遺産分割の対象に財産としてなってしまいます。
不動産を共有名義にすると、このように、相続する手続きが面倒になってしまうことがあります。

共有名義で取得した相続財産トラブル

では、共有名義で相続財産を得た場合はどのようなトラブルがあるのでしょうか?
相続で遺産分割する時は、財産の不動産を共有名義というスタイルで相続人が引き継ぐ場合もあります。
しかし、この共有名義の場合は、トラブルが起きることがあります。
ここでは、共有名義の具体的なトラブルについてご紹介しましょう。

例えば、土地を相続によって、共有名義でA、B、Cの3人の相続人が取得したとしましょう。
また、Cが持っている家がこの土地には建っていました。

このような場合、土地をAとBが売って現金に換えたいと思っても、Cの承諾をもらうことは難しくなり、共有名義として自分が持っている財産をAとBは活かせないようになってしまいます。
同様に、土地が共有名義になっている場合に、マンションなどを1人の相続人が建てたいと思っても、共有名義人の全ての合意をもらうことが必要になります。
財産を共有名義によって相続する際は、このようにトラブルの要因になることがあることも把握しておきましょう。

 

共有不動産のトラブルにおいてつの手段

共有名義の解決方法 【全部売却】

全部売却は、全員の共有者で共有名義不動産を売る方法です。
基本的に、売った代金は、持分に応じて共有者間で按分するようになります。

例えば、3分の1ずつの持分でA、B、Cの3人で共有する不動産が3000万円で売れると、1000万円ずつA、B、Cで分け合います。
全部売却の場合は、共有者で売った代金をこのように分け合うため、全員が平等に満足感を金銭的に得ることができます。
デメリットもそれほどなく、共有名義を解決する方法としては理想的なものの1つでしょう。

しかし、不動産を売ることは、「変更行為」に当たるので、全員の共有者が合意することが必要になります。
そのため、1人でも誰かが売ることに反対していると、この全部売却の方法は使えないようになります。

共有名義の解決方法 【一部売却】

一部売却は、共有者以外の第三者に自分の持分を売る方法です。
先にご紹介したように、共有名義不動産自体を売る際には全員の共有者から承諾をもらう必要があります。

しかし、自分の持分だけを売る際は、別の共有者から承諾をもらったりすることは一切必要ありません。
基本的に、所有物については、法律上、自由にその所有者が処分できる権利が認められています。
つまり、「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と民法206条においては決められています。

この所有物に共有名義不動産の持分も該当するため、処分が自分のみの意思でできます。
「不動産の持分は本当に売ることができるのか、このようなことは耳にしたことがない」と疑うような人もいるでしょう。
しかし、一部売却というのは、一般的に共有不動産を解決するために非常によく利用されている方法です。

共有名義の解決方法 【持分買取】

持分買取は、不動産を自分だけで所有するために、別の共有者の持分を買取する方法です。
この持分買取を選んだ場合、全ての不動産について単独の所有権を1人の共有者が得て、別の共有者の持分価格を償うようになります。
共有不動産を勝手に兄弟たちが売りに出したケースなどの場合は、この持分買取の方法で解決されることがあります。

例えば、共有名義の対応方法として、次の4つが考えられます。

・兄弟ちが主導する売却に仕方なく応じる
・売却に断固応じない
・兄弟たちの持分を適正な価格で買取する
・自分の持分のみを売却する

このような方法の中では、兄弟たちの持分を適正な価格で買取するものがおすすめです。
具体的には、不動産鑑定士に兄弟たちの持分価格を査定してもらってから、代理人として兄弟たちと面談して、買取価格を自分の考えを伝えてから示します。

また、兄弟たちは「もっと買取価格を高くして欲しい」と譲歩する感じが全くないこともあります。
このような場合は、兄弟たちに不動産鑑定士の査定額以上の価格を払うようにします。
そうすると兄弟たちの持分を買取して、共有名義を解決することができます。
以上の様に、持分買取のために適正価格をオーバーする金額になることも、実際には稀にあるようです。

共有名義の解決方法 【土地の分筆】

土地の分筆は、1つの土地を複数の土地に登記簿上分けることです。
土地が共有名義になっている場合は、土地の分筆も解決方法の1つの選択肢になり、土地が分筆されると地番が新しく付けられて、登記が独立したものとして行われるようになります。
全員の共有者で共有名義不動産を分筆する際には、最終的に現物分割と同じようになります。
なお、「合筆」というのは、この逆の行い、つまり隣り合う数筆の土地を法的に一筆のものにすることを言います。

例えば、持分割合以上の権利を姉が求めてくるような場合に、この分筆を姉が求めるようなケースについてご紹介しましょう。
姉が持分割合以上の土地の広さを要求するものであれば、当然拒否するでしょう。
しかし、姉が強欲なことに嫌になったので、共有関係を解決したいと第三者に自分の持分を売ることを決心しました。
その後、この持分を買った第三者の投資家が、共有物の分割請求を姉に対して行いました。
そのため、投資家と姉との間で、土地は半分ずつ分筆されるようになりました。
なお、土地の分筆は、共有名義を解決する方法として使われる他に、次のようなケースに使われます。

・一部の土地を売買する
・一部の土地の地目が違っている
・住宅を融資を受けて建築する時に、使わない土地を分ける

 

共有名義の解決方法 【共有物分割請求訴訟】

先にご紹介した、全部売却、一部売却、持分買取、土地の分筆は、共有名義の解決方法として話し合いを当事者同士が行うものでした。
しかし、共有物分割請求訴訟は、共有名義を裁判所の判決によって解決する方法です。
共有物分割請求訴訟では、土地の明け渡しを要求したり、融資金の返済を請求したりする普通の訴訟に比較して、非常に裁判所の裁量範囲が広くなっています。
普通の訴訟の場合は、原告、つまり訴える側は具体的に裁判で実現したいことを明確にする必要があります。

例えば、土地の明け渡しを要求する際は「明け渡して欲しいのはどの住所の土地か」、融資金の返済を請求する際は「いくら融資金を返済して欲しいか」ということを訴状で提示する必要があります。
そして、この原告の要求に対応するように、最終的に裁判所は請求を認めるかどうかを判決によって明確にします。
また、最判昭57年3月9日では「共有物分割請求訴訟の場合は、当事者としては、単純に申し立てとして共有物分割を要求する旨を行うと問題なく、具体的に分割方法を指定する必要はない」とされています。
訴状に具体的に分割内容、方法などがもし記載されていた場合でも、法的に裁判所の判断を拘束しないとされています。
その場合、共有名義不動産の現物分割を訴状で原告が要求していた場合でも、これに裁判所は縛られないで、判決として代償分割を命ずるものを出すこともできます。

 

解決方法がわからない時は?弁護士に相談するのが良いかも

先に共有名義のいろいろな解決方法についてご紹介しました。
しかし、このような共有名義の解決方法は、素人の場合にはなかなか理解するのが難しいでしょう。
では、素人で共有名義の解決方法がわからない時はどうすればいいのでしょうか?
共有名義の解決方法がわからない時は、弁護士に相談するのがおすすめです。
しかし、共有名義の解決方法がわからない時に弁護士に相談する場合は、私欲を依頼する人のことより優先するような弁護士もいるため注意しましょう。

共有名義の解決について、法律上の何等かのトラブルに遭った場合は、弁護士にトラブルの相談したり、トラブルの解決を依頼する必要があるでしょう。
このような場合は、弁護士を選ぶ際に注意することがあります。

まず、弁護士が話をすることであるため、全て信用して疑問を持たないのはリスクがあります。
特に、高齢の人の場合は、「弁護士に依頼したのでこれで安心であり、全てアドバイスに従うと問題ない」と信じ込むような傾向があります。
しかし、弁護士ということでも、全員が信用できるとは必ずしも限っていません。
私欲を、依頼する人のことよりもを優先するような弁護士も中にはいます。

例えば、小さな話し合いを当事者間で行うことによって解決することができるようなトラブルの場合でも、「訴訟をすぐに起こす方がいいでしょう」などと言うような弁護士も中にはいます。
しかし、訴訟を起こして裁判になると、訴状を作ったり、依頼した人の代わりに裁判に出したりするなどの業務が多くなって、最終的に、弁護士としては多く報酬をもらえるようになります。

そのため、訴訟をすぐに起こしましょうとするのは、弁護士自身が儲けたいためで、トラブルを解消するためではないことも場合によってはあります。
特に、このようなタイプの弁護士は、「全てとにかく自分に任せてください」などと、自分のやり方のみを一方的に押しつけるような場合には多いため注意しましょう。

 

共有名義不動産って? 共有名義のデメリットのまとめ

ここでは、共有名義不動産って? 共有名義のデメリット 相続編、共有名義で取得した相続財産トラブル、有名義の解決方法 【全部売却】、共有名義の解決方法 【一部売却】、共有名義の解決方法 【持分買取】、共有名義の解決方法 【土地の文筆】、共有名義の解決方法 【共有物分割請求訴訟】、解決方法がわからない時は?についてご紹介しました。
不動産を複数の名義人で持つことを、共有名義不動産と指します。

共有名義の場合や共有名義で相続財産を得た場合はトラブルが起きることがあります。
全部売却は、全員の共有者で共有名義不動産を売る方法で、一部売却は、共有者以外の第三者に自分の持分を売る方法です。
持分買取は、不動産を自分だけで所有するために別の共有者の持分を買取する方法で、土地の分筆は、1つの土地を複数の土地に登記簿上分けることです。
共有物分割請求訴訟は、共有名義を裁判所の判決によって解決する方法です。
共有名義の解決方法がわからない時は、弁護士に相談するのがおすすめです。

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不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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