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民泊新法とは?消える民泊、民泊トラブルまで!

更新日:2019年07月09日
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このところテレビなどでもたびたび民泊のトラブルについて取り上げられていますが、その民泊について、新たに「民泊新法」が制定されたことをご存知でしょうか?

 一体民泊新法とはどんなものなのか、また、民泊トラブルにはどのようなものがあるのかなど、民泊についてまとめてみました。

民泊のルールを定めた「民泊新法」

 新たに制定された「民泊新法」とは、正式には住宅宿泊事業法の事で、民泊に一定のルールを定めて、健全な民泊サービスの普及を図るものです。2018年6月15日から施行(スタート)されています。
 今まで民泊では、安全・衛生面が確保されていなかったり、ゴミ出し、騒音などの近隣トラブルが社会問題となっていました。そして、西欧の観光客を中心に外国観光客の旅の宿泊先のニーズが民泊になっている事など、観光客のニーズもあり、民泊は急速に増加していました。
 民泊新法は、これらのトラブルやニーズに対応するためのものです。また、増え続ける空き家対策という一面もあります。

 では民泊新法とはどのようなものなのでしょうか。
 ◆民泊新法の基本◆
  ・民泊新法による民泊施設は「届出」制
   →届出書類がきちんと揃っていれば、手続きは完了します。旅館業営業許可には「許可」が必要です。許可は、今まで禁止されていたことが一定の条件をクリアすることでできるようになることなので、色々と手間がかかります。届出は許可に比べると緩いことがわかります。(例えば運転免許証が無いと運転ができませんが、教習を受け、免許証を交付されれば運転ができるようになるなどが許可の内容です。)
    この届出がされた民泊は「届出住宅」と分類され、消防法上の防火対象物となります。届出住宅は、スプリンクラーや煙探知機などの防火設備を設置しなければなりません。
  ・宿泊させることができる日数は180日が上限
   →ただし、自治体によっては条例で上限が180日未満のところがあります。
    詳細については後述します。
  ・宿泊日数の上限は無い
   →例えば最大「三泊四日まで」という決まりはありません。民泊新法の民泊は、一泊のお客様が最大180日まで泊まることが可能という事です。
  ・民泊新法の民泊施設は「住宅扱い」
   →民泊新法では、民泊は“住宅に人を泊める事業”とされています。住宅扱いにすることで、届出制に緩和されたりしています。

 ◆民泊新法の民泊の二つのタイプ◆
  ①家主居住型
   これはいわゆるホームステイのような感じです。
   色んな人との交流を楽しみつつ、収入を得たい方にピッタリです。

   民泊新法による民泊は、住宅の管理は住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられていますが、この家主居住型は家主が管理することができますので、委託料がかかりません。(ただし、6部屋以上の管理業務をしようとするときや、宿泊客がいる間に2時間以上家を空ける場合は、家主居住型でも住宅宿泊管理業者への委託が必要です。)

   そして、最大のメリットとして、家主居住型の宿泊室(宿泊客のための部屋)は50㎡以下であれば、届出住宅ではなく普通の住宅として扱われます。そのためスプリンクラーなどの防火設備は必要ありません。
   
②家主不在型
   現在の民泊でも多くはこの家主不在型です。
   例えば長期出張などで家を空ける間に民泊として貸し出すといったケースがこれに当てはまります。
   家主がいないと、騒音やゴミ出しなど、近隣住民とのトラブルや犯罪の温床になってしまうなどの危険性が高まってしまいます。
   そのため、家主不在型では住宅の管理を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。

   ちなみに一件丸ごとの貸し出しがファミリー向けに人気だそうで、築年数が古くてもキレイであれば問題ないそうです。

 ◆住宅宿泊管理業者の仕事◆
  もしも家主居住型の民泊で、家主が管理する場合は次のようなことをしなければなりません。
  ・定期的な清掃
  ・非常用照明器具の設置
  ・避難経路の表示
  ・災害時の宿泊客の安全確保
  ・(外国人観光客への)外国語での案内、情報提供、快適・利便性の確保
  ・宿泊者名簿の備付(宿泊者全員の氏名などの記載)
  ・周辺住民への配慮の案内(騒音、ゴミ処理など)
  ・苦情や問い合わせの対応
  ・標識の掲示(国が定める様式の標識)

 これらの義務に違反した場合は、業務停止命令などが出されます。
 従わなければ、6月以下の懲役か100万円以下の罰金が科されます。

民泊新法により民泊が消える?

 本来であれば、許可ではなく届出になり、増えるはずだった民泊。
 しかし、実態は4万8,200室の民泊が消えてしまったと言います。
 その原因は、
・営業日数や民泊の設置場所が限られてしまうのでビジネスが成立しない事
  ・届出の手続きが複雑で大変
  ・消防法に適合させることが難しい
 などが挙げられます。そのため、民泊から撤退してしまうそうです。

 実際に、近畿地方では大阪市で122件の届出があり、そのうち受理されたのは34件、神戸市ではわずか7件の届出で、受理されたのはなんと0件だったそうです。
 その受理数の少なさは、提出された書類の不備によるものだそうです。
 また、複雑すぎて1ヶ月経っても申請が終わらないケースもあったようです。

自治体によって独自の規制がされている

 民泊新法の施行の前に、自治体ごとに条例で営業日数や営業地域の規制がかけられている。その動きは全国的に加速してきました。
 背景には、今まで多くの民泊が違法に営まれてきた経緯があったり、有名な観光地であること、またマンションなどの集合住宅が多いことなどが挙げられます。

 その規制の数は、とある調査によると、対象となった144自治体のうち3割を超える、49の自治体が民泊を規制する方針だそうです。中には住宅地での民泊を完全に禁止するなど厳しい方針の自治体もあります。

 具体的には、
 ・東京都大田区…住居専用地域は全面営業禁止
 ・東京都目黒区…区全域で金曜正午~日曜正午のみ営業可能
 ・東京都新宿区…住居専用地域で月曜正午~金曜正午の営業禁止
 ・兵庫県、神戸市…ともに住居専用地域は全面営業禁止
 ・北海道…住居専用地域は土日祝日以外営業禁止
 ・京都市…住宅専用地域での営業を1~2月に限定
 など、かなり厳しい内容となっています。

 民泊を新たに始めようと考えていらっしゃる方は、あらかじめ自治体の条例がどのようになっているか確認したほうが良いでしょう。

民泊で起こりがちなトラブル

民泊で起こっているトラブルについて、借り手側と貸し手側で見ていきましょう。

●借り手側
  ・貸主と連絡が取れない
  ・部屋が写真と実物が違っていた
   →明らかに何年も前の写真が使われており、実際に部屋に行ってみると劣化が激しかった等
  ・予約時に聞いていた条件と実際の条件が異なる
   →聞いていた家族じゃない人が家にいる、お風呂を貸してもらえなかった等
  ・貸し手側の家族間トラブル
   →旦那さんは快く受け入れてくれたが、奥さんが本当は民泊に反対しており、冷たい態度を取られた等

 ●貸し手側
  ・部屋の備品を破壊された
   →部屋にあった置物を破壊された等
  ・物が無くなった
   →置いていた歯ブラシ・紙コップ等を全て持って帰られた、備品のドライヤーや食器・場合によっては置いていた私物を持って帰られた、等
  ・禁煙を守ってもらえなかった
   →部屋では吸っていなかったが、ベランダに出て喫煙をしていた等
  ・文化の違いでトラブルになった
   →床暖房が理解してもらえず火事だと勘違いされて、近隣住民を巻き込んだ騒ぎとなってしまった、土足で家に入られた、等
  ・ごみの処理についてのトラブル
   →ゴミの分別がされていない、玄関の前にゴミを放置される、等
  ・時間を守ってもらえなかった
   →日本人はかなりきっちりと時間を守ってくれるが、外国の方はそこまでだったり、国によっては何時間待たされても平気という国もある為。
  ・騒音トラブル
   →借り手側は少し楽しくしていたつもりでも、実はかなりの騒音だったため、近隣住民からクレームが来た、夜中にスーツケースの音がうるさい、等。

 民泊を借りるのは日本人ももちろんいますが、その多くは外国人の方だと言います。
 言葉の壁だけではなく文化の壁もありますので、「これぐらい伝えておけば大丈夫だろう」という日本人の感覚で民泊に外国人の方を泊めると、トラブルになる可能性もあります。

民泊に関するトラブルは専門家に相談しましょう

 民泊に関するトラブルは、まずは自治体の保健所に相談してみましょう。
 相談をしても改善がみられなかったりしてお困りの場合は、民泊の調査会社や民泊を専門にしている弁護士などに相談してみてはいかがでしょうか。
 民泊が同じマンションにあるため困っている方や、民泊に外国人を泊めたものの占拠されて困っている貸し手の方、中には民泊に関する訴訟を起こされている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
 調査会社に依頼をすれば、色々な証拠を集めてくれますし、弁護士に依頼をすれば様々な訴訟に関するトラブルなどを解決してくれます。

まとめ

 せっかく民泊新法ができたのに、蓋を開けてみれば民泊が経営しにくくなっただけというのは何とも皮肉な話ですね。とはいえ、せっかくきちんと整備された法に則った健全な民泊が増え、たくさんの方が民泊を経営、利用できるようになればいいなと願うばかりです。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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