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不動産売却のトラブル事例、どうすればトラブルに対処できるのかのアイキャッチ

不動産売却のトラブル事例、どうすればトラブルに対処できるのか

不動産売却のトラブル事例、どうすればトラブルに対処できるのかのアイキャッチ

不動産売却のトラブルは非常に多くなっています。
国土交通省の「宅地建物取引業法施行状況調査(平成26年度)の結果について」によれば、不動産取引の苦情・紛争に関係する全国の相談件数は、平成27年3月末時点で1449件になっています。
この相談件数としては、全国において不動産取引のトラブルが4件弱も毎日起きているようになります。
こようなことを考慮すれば、不動産を売却する際には、以下考えている人も多くいるでしょう。

・よくある不動産売却のトラブルを把握したい
 ・どのようなことをすればトラブルに遭わないか把握したい
 ・どのようなことに注意する必要があるか把握したい

ここでは、不動産売却のトラブル事例、どうすればトラブルに対処できるのか、についてご紹介しましょう。
先にご紹介した国土交通省の「宅地建物取引業法施行状況調査(平成26年度)の結果について」の中において、苦情・紛争に関係する相談件数の主な原因別の相談内容も公表されています。

 

不動産売却のトラブルの主な原因別の相談内容とは?

・重要事項の説明などが第1位で36.2%
・ローン審査不成立による解除を含む契約の解除が第2位で12.0%
・瑕疵問題が第3位で8.6%

この国土交通省のデータは、相談内容が宅建業者からのものであるため、重要事項の説明などが第1位になっています。
不動産取引の当事者に関係するトラブルとして実際によくあるものは、契約の解除と瑕疵問題になっています。

●契約の解除でのトラブル

不動産の取引としては、2段階の契約と引渡しがあります。
契約してから実際に引渡しするまでの期間は1ヶ月くらいあるので、契約を結んだ後、実際に引渡しする前にやはり契約を解除したいという場合があります。
この契約を解除する際のトラブルとしては、以下に関するものがあります。

・契約の解除が実際にできるか
・契約の解除の効果

契約の解除ができるかというトラブルの代表的なケースとしては、手付放棄で買主が契約の解除をしようとしたが、これを「履行の着手」を理由に売主が拒んでトラブルになるものがあります。
しかし、契約の解除の効果についてのトラブルのケースとしては、白紙解約であると考えていたが手付金を取られた、あるいは、手付金のみで放棄する予定が違約金を要求されたというものがあります。

また、不動産業者に契約する際に払う一部の仲介手数料は手付金ではありません。
契約の解除を当事者主の都合で行った時は、責任は不動産業者に無いので、仲介手数料を返してくれないことも把握しておきましょう。
契約の解除についてのトラブルは、取引の当事者のいずれか片方が、契約を結んだ後に契約の解除が簡単にできると思っている場合に起きることが多くあります。
そのため、契約を結ぶ際には、契約の解除がどのような場合にできるかを明確にお互いにしておきましょう。

●瑕疵問題のトラブル

瑕疵問題のトラブルについて次にご紹介しましょう。
不動産取引の際には、瑕疵担保責任という重い負担が売主に発生します。
瑕疵として隠れたものが見つかった場合は、責任を売主が負うようになります。

しかし、個人が売主の場合は、一般的に取引する際には瑕疵担保免責特約を付けています。
そのため、瑕疵担保責任を個人が売主の場合は負うことが避けられます。

また、瑕疵担保免責特約は、瑕疵があることを売主が把握しながら伝えなかった場合は効果がありません。
例えば、買ったすぐ後に買主がリフォームしたところ、内部の腐食が雨漏りの要因で見つかるなどの場合があります。
瑕疵担保免責特約が付いている場合でも、このように瑕疵がすぐに見つかれば買主が修繕費を売主に要求するような場合もあります。
この場合は、その瑕疵を売主が本当に把握していなかったかが問われるようになります。

また、瑕疵が売買契約を結んでから引渡しするまでに見つかる場合もあります。
瑕疵担保免責特約が付いていると言うことでも、このような場合は引渡を安易に行えば、トラブルが大きくなります。
契約した時点でたとえ売主が把握していなくても、瑕疵があることが引渡するまでに分かった以上、瑕疵担保免責特約を使うのは公平性が取引する当事者間でなくなるようになります。
きちんと不動産業者を通して伝えることが大切です。

 

不動産トラブルになる前に行う行動と対策

ここでは、不動産トラブルになる前に行う行動と対策についてご紹介しましょう。
不動産の売買は大きな金額になるので、大きなトラブルになりがちです。

また、契約内容についても、法律の高い専門性があるため難しいものです。
そのため、プロの不動産業者を仲介して、契約内容を確認しながら取引を進めることが必要です。
そして、重要事項を宅地建物取引士が買主に説明すると、安全に取引が終わります。

その不動産業者安心ですか?確認すべき事項!

契約の解除については、契約の解除はどのような時にできるか、あるいは契約の解除をすればどのようになるかを、不動産業者にきちんと確認しましょう。
また、不動産業者に対して、買主にも同じ内容を伝えるように念押ししましょう。
取引する当事者間で契約の解除について理解を深めると、トラブルが先々防げるようになります。

ですので、瑕疵問題に関しては、非常に売主の心構えが大切になります。
物件の価値が低下するのを心配して、瑕疵を売主が隠すことがよくあります。
売主だけが分かるような瑕疵に関しては、不動産業者の外部調査のみでは完全には分かりません。

そのため、一般的に、不動産業者は「告知書」を作ることを売主に要求してきます。
シロアリや雨漏り、給排水管のトラブルなどについては、正直に伝えましょう。
買主に対して不動産業者は重要事項を知らせる義務があるので、このようなトラブル内容は通知されます。
しっかりと買主へ知らせることが、トラブルを先々防ぐことになります。
注意していても、このようなトラブルは起きる場合があります。

しかし、トラブルの多くの要因は、買主と売主、不動産業者間のコミュニケーションが足りないことから起きる場合が多くあります。
そのため、買主と売主の間に入る不動産業者は、親切なところを選択すると非常にトラブルが少なくなります。
危ない不動産業者とは、契約を煽るように迫る、高圧的な態度である、対応が悪い、などというようなところです。
不動産業者を選択する際には、信頼できるところにするのが大切です。

もし、トラブルが買主の都合によって起きても、不動産業者が親切であれば、適切に事後対応を行ってくれます。
トラブルが起きた場合は、事後対応を迅速に行うことが大切です。
不動産業者に売買が終了した後に相談に行っても、もう自分たちは関係ないというようなことを言われると、売主も困ってしまいます。
瑕疵問題や契約の解除のトラブルの多くは、買主の都合が要因です。
不動産業者は、親切に売主と一緒にトラブルを解決してくれるようなところを選択しましょう。
不動産業者が親切かどうかは、正直言って肌で自分で感じるしかないでしょう。
そのため、査定をいくつかの不動産業者に依頼するようにしましょう。

現在は、便利な不動産の一括査定サイトのようなサービスがあるため、上手く利用しましょう。
不動産の一括査定サイトを利用すれば、自分の不動産情報に適した不動産業者を自動的に見つけてくれる非常にメリットがあります。
不動産の一括査定サイトは、非常に多くあります。
ネットなどでは、特に、信頼できるいくつかの不動産業者が比較できる不動産の一括査定サイトを紹介しているようなサイトもあるため、ぜひチェックしてみましょう。

 

不動産売却のトラブルは弁護士に相談

不動産売却のトラブルの場合は、弁護士に相談するのがおすすめです。
ここでは、不動産売却のトラブルの場合に、優れた弁護士を見つけるポイントについてご紹介しましょう。
例えば、クリニックの場合に内科や外科などに分かれているように、専門性が弁護士の場合にもあります。
弁護士として国際トラブルなどで有名な場合でも、不動産トラブルについてはあまり詳しくない場合もよくあります。
そのため、弁護士を紹介しているようなサイトを利用して、弁護士として地域の不動産トラブルに強い人を見つけましょう。

また、弁護士を不動産業者に紹介してもらう方法が、確実で最も簡単です。
不動産業者であれば、弁護士として不動産トラブルに詳しい人を紹介してくれます。
弁護士に相談するほとんどの場合は、裁判になりたくないので相談するというようなケースでしょう。
しかし、弁護士の中には裁判にすぐに導くような人もいます。
弁護士に相談してみて、裁判をすぐにしたがるような場合は、相談をそれ以上するのは止めた方がいいでしょう。

何かある前にまず相談を

不動産売却のトラブルが何かある前に、まず弁護士に相談するのがおすすめです。
建物や土地の不動産売却においては、いろいろなトラブルがあるでしょう。
例えば、不動産売却のトラブルとしては、以下などが挙げられます。

・先日売った不動産に関して、損害賠償を買主から請求されて悩んでいるが、請求は言いがかりのようなものであるため拒絶したい
 ・説明をされていない欠陥が買った住宅に見つかったため、損害賠償を売主に請求したい
 ・投資用のマンションを買ったが、当初の収益性についての説明に偽りがあったため解約したい

ここでは、弁護士事務所の不動産売却のトラブル対応についてご紹介しましょう。
不動産売却のトラブルがこじれる前に弁護士事務所に相談しましょう。
弁護士事務所では、不動産売却のトラブルについての相談を受け付けしています。
買主側でも売主側でも相談することができます。

欠陥が売買契約した後に見つかったというような瑕疵担保責任の場合だけでなく、投資用の不動産についての契約当初の説明についてのトラブルの場合、違約金・手付金のトラブルの場合などでも相談することができます。
不動産売却のトラブルの場合は、高額な代金であり、損失も大きくなりやすいタイプであるため、困った場合は可能な限り弁護士に早く相談しましょう。
徹底的に売主にとって根拠がない請求に対しては弁護士は対抗します。

根拠が法律的に無いが、売主がトラブルを嫌うために簡単に譲歩するだろうということを見越して、言いがかりとほとんど言えるような請求を買主がする場合も多くあります。
不当なこのような請求に対して、弁護士事務所では、徹底的に証拠と法律を使って対抗し、正当な売主の利益を守ります。
泣き寝入りを買主はする必要がありません。

民法においては、分からなかった瑕疵やこれ以外のトラブルが買った物件に発見された場合は、救済制度として買った人が売買契約を解約したり、損害賠償を請求したりできるなどがあります。
自分が売買契約書に署名、捺印をしたので仕方がないと諦める前に、可能性が本当にないか、弁護士に一度ぜひ相談してみましょう。
弁護士であれば、不動産売却のトラブル事例についていろいろなノウハウを持っているため、対処方法について的確にアドバイスしてくれるでしょう。

 

不動産売却のトラブル事例についてのまとめ

国土交通省の「宅地建物取引業法施行状況調査(平成26年度)の結果について」によると、苦情・紛争相談の主な原因別の相談内容としては、重要事項の説明などが第1位、ローン審査不成立による解除を含む契約の解除が第2位、瑕疵問題が第3位、になっています。

契約の解除の際のトラブルとしては、契約の解除ができるか、契約の解除の効果、に関するものがあります。
不動産取引の際には、瑕疵担保責任という重い負担が売主に発生し、瑕疵として隠れたものが見つかった場合は、責任を売主が負うようになります。
不動産トラブルになる前に行う行動と対策としては、プロの不動産業者を仲介して、契約内容を確認しながら基本的に取引を進めることが必要です。
契約の解除については、契約の解除はどのような時にできるか、あるいは契約の解除をすればどのようになるかを、不動産業者にきちんと確認しましょう。
不動産売却のトラブルの場合は、不動産売却のトラブルが何かある前に、優れた弁護士に相談するのがおすすめです。

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編集部

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