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離婚がきっかけの自己破産・住宅ローンどうするの?”離婚破産”そうなる前にのアイキャッチ

離婚がきっかけの自己破産・住宅ローンどうするの?”離婚破産”そうなる前に

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離婚に伴う住宅ローン問題

離婚するため、マイホームは住宅ローンがまだ残っているが処分したり、売ったりすることを検討しているが、どうすればいいか分からない? と言うようなことを多く耳にします。
基本的に、離婚する前提でマイホームを買うような人はいないでしょう。

また、マンションや戸建てなどのマイホームの不動産を、夫婦がお互いに合意して買って、住宅ローンの返済をここまで互いに協力して継続してきたはずです。

しかし、いざ離婚する場合には、夫婦がお互いに合意した住宅ローンの契約が妨げになり、トラブルがいろいろ生じるようになります。
特に、夫婦で一緒に買って、暮らしていたマイホームをどのようにするか? ということは、夫婦には悩ましい事案であり、離婚についての問題の中でも非常に困難なことと言えるでしょう。

さらに、住宅ローンを返済している途中のマイホームの場合は、もっと面倒です。
このような場合の疑問としては、以下のようなものが出てきます。

・住宅ローンの返済が養育費や慰謝料を払いながらできるか?
・住宅ローンの返済が残っているにも関わらず高く売却できるか?
・売っても住宅ローンが完済できないのであれば、住宅ローンの残債はどのように返済するといいか?
・住宅ローンの名義変更や所有者の名義変更、移転登記はできるか?
・連帯債務を夫婦で負っている場合は、責任をどのように分担するといいか?
・妻や親族が連帯保証人になっている場合は、その責務から逃れられるか?

また、このような疑問がある場合に、相談を誰にするといいかも悩むでしょう。
相談するところが決まらなくて、何とか自分のみでしようと考えながら、時間のみがずるずると過ぎて、そのままにしておくしか方法は無く、競売の通知が裁判所から着いた時点で相談を慌ててするような場合が多くあります。

ここでは、離婚がきっかけの自己破産・住宅ローンどうするの?”離婚破産”そうなる前に、についてご紹介しましょう。

住宅ローンを任意売却で返済?

住宅ローンを任意売却で返済することができます。
では、任意売却とはどのようなものでしょうか?
任意売却というのは、住宅ローンの返済に困った人を救済する方法です。
住宅ローンの返済ができなくなれば、住宅ローンを融資している債権者である金融機関は、競売手続きという強制的に不動産の住宅や土地などを裁判所を通じて売って、この売った代金から住宅ローンの残っている債権を回収することを行います。

競売を避けるためには、住宅ローンの残高よりも住宅を高く売却する、あるいは債務者である住宅ローンを申し込みした人が売却した代金でカバーできない差額分を準備する必要があります。
しかし、このような方法は現実的なものではありません。
そのため、解決する方法として、任意売却というものが昨今は着目されています。
なお、任意売却は、任売、任意売買とも言われる場合があります。
任意売却というのは、債務者と債権者の間にプロの不動産コンサルタントが入って調整して、債権者の了解を得ることによって、住宅ローンの残高を不動産を売買した価格が下回った場合でも売却できる、非常に不動産取引としては合理的なものです。

裁判所が競売の場合は介入するので、融通が利かない強制的な手続きになります。
しかし、裁判所が任意売却の場合は介入しないので、債務者自身の判断によって不動産を売却することができる手続きです。

ローンが残っていてもマイホームは売れるのか?

では、住宅ローンが残っていても住宅は売れるのでしょうか?
ここでは、離婚などによって住宅ローンが残っている住宅を売る方法についてご紹介しましょう。
住宅を売りたい場合には、住宅ローンの残債が多くの人に問題になるでしょう。
住宅ローンというのは、一生かかって返済するくらい借金の大きなもので、融資を受ける際の金額は土地や住宅の価値に応じたものになりますが、事情が住宅を売ることをを考え始めた時には違っています。
というのは、住宅ローンを返済する場合は、利息の割合が初めは大きく、元本がなかなか少なくなっていかない一方、新築してから10年程度で住宅の価値は非常に小さくなっていくためです。

つまり、オーバーローン状態という、残債と住宅の価値の違いがだんだんと大きくなってしまいます。
戸建ての場合は、土地が残るため、オーバーローン状態に住宅の全てがなるとは必ずしも限りません。

ここでは、住宅ローンが残っている住宅を売る場合の注意点などについてご紹介しましょう。
住宅ローンが残っている住宅を売る場合には、住宅ローンの完済が大前提になります。
住宅を売る前に住宅ローンを完済しなくても、完済が買主に渡すまでにできると問題なく、住宅ローンを売った代金で完済しても問題ありません。

しかし、住宅ローンを住宅を売った代金で完済できないと、自分で資金を準備したり、借入を別途行ったりして完済する必要があります。
そのため、どの程度で売れそうか、どの程度費用が必要かを見積もりして、完済できる見通しができてから、住宅を売るのがおすすめです。
住宅ローンが住宅を売った後に残った場合でも、返済をそのまま継続していると問題ないのではないかと多くの人は考えるでしょう。

ですので、このように買主としては考えてくれません。
住宅ローンで融資を受ける際は、抵当権という権利が買った住宅には設定されます。
抵当権というのは、住宅ローンがもし返済できなくなった場合に、住宅を自由に処分できるもので、住宅ローンの名義人に住宅の所有権があった場合でも、実際には金融機関が支配しているようになっています。
住宅ローンを完済すると、この抵当権は外すことができ、住宅は本当の意味で所有者のものになります。

また、住宅ローンが残っている状態で売るのは、抵当権も設定したままで売るようになります。
そのため、住宅の所有者ではすでになくなっている売主が、抵当権が住宅ローンの返済を滞納したことによって発動されれば、買主である新しい所有者の住宅が取り押さえられるというような事態が起きるので、抵当権が設定されたままの住宅を買うような人はいません。
このようなことから、特別な親族間などの取引のような事情がある場合を除いて、住宅ローンを完済することは必ず必要です。

 

住宅ローンが返済できないかも?と思った時に、どこに相談できる?

住宅ローンの返済ができない場合に相談するところとしては、弁護士、不動産業者、司法書士、専門の任意売却の業者などが挙げられます。

住宅ローンの相談をする時点では、任意売却をするかはっきりしない、またはほとんどの人が任意売却について知らないため、いきなり専門の任意売却の業者に相談するのでなく、まずは弁護士や司法書士に相談する場合が多くあるようです。

なお、弁護士や司法書士は、自己破産や任意整理、個人民事再生というようなことについてはプロですが、任意売却の場合は話が違ってきます。

弁護士や司法書士が相談を受けた場合でも、不動産を実際に売ることはありません。
最終的には、弁護士や司法書士を経由して、任意売却を取り扱っている専門の任意売却の業者や不動産業者に依頼するようになります。

では、住宅ローンの返済ができない場合はどこに相談するといいのでしょうか?
住宅ローンの残債がまだある住宅を売って、少しでも残債の負担を少なくしたいという場合であれば、弁護士に相談する必要はありません。

このような場合は、十分に不動産事業者のみで対応でき、この方が相談する費用もかかりません。

弁護士に相談した方がいいのは、以下などの場合です

・借入が住宅ローンの他にもあって整理したい
・自己破産を検討している
・相続が終わっていない、つまりすでに名義人が死亡しているような不動産を売りたい
・事業を整理する必要がある任意売却
住宅ローンの返済ができない場合は、まずは、現在の状況を弁護士に電話で無料相談しましょう。
なお、相談する場合は、任意売却の経験がある弁護士を選びましょう。
弁護士の中には、任意売却が得意でない場合もあるため注意しましょう。

 

弁護士に相談するにはいつのタイミング?

では、相談するにはいつのタイミングがいいのでしょうか?

・今から住宅ローンの返済ができなくなる兆候がある状態、つまり住宅ローンの返済をまだ滞納していない段階
・住宅ローンの返済の滞納が始まって、催促状や督促状が金融機関から来る段階
・期限の利益が無くなって代位弁済の手続きを債権者が取った段階
・一括返済を委託を保証会社から受けたサービサーが連絡して来た段階
・競売開始通知書が裁判所から来た段階

今から住宅ローンの返済ができなくなる兆候がある状態、つまり住宅ローンの返済をまだ滞納していない段階

この段階の場合は、返済が今からできなくなることを考えて、相談するようにしましょう。
しかし、任意売却をするためには、住宅ローンの返済をここから滞納する必要があります。

住宅ローンの返済の滞納が始まって、催促状や督促状が金融機関から来る段階

この段階の場合は、相談を速やかに行うようにしましょう。
期限の利益が無くなる前の段階の場合は、住宅ローンの返済の借り換えやリスケジュールなど、別の方法を考えることができるタイミングでもあり、任意売却をする必要がない可能性もあります。
なお、期限の利益というのは、住宅ローンの契約書で取り交わした分割返済の規則のことで、債務者がこの規則を破ると、期限の利益が無くなったとみなして、一括返済を債権者側は要求してきます。

期限の利益が無くなって代位弁済の手続きを債権者が取った段階

この段階の場合は、期限の利益を債務者は無くしています。
そのため、元の返済に帰ることはできなく、住宅ローンの借り換えやリスケジュールなどについて相談することもできなくなります。
解決する方法としては、競売か一括返済、または任意売却というものになります。

 

任意売却をお願いするには?

では、住宅ローンの返済ができない場合に、任意売却をお願いするにはどのようなことが必要なのでしょうか?
任意売却をお願いする場合には、不動産についての知識以外に、法律についての専門的な知識も必要になります。

任意売却が、住宅ローンの返済ができなくなった場合の一つの選択肢してあります。
任意売却を行う場合は、必要な知識、さらに把握しておくべきポイントがあります。
基本的な任意売却の知識として、覚えておきましょう。

不動産売却についての知識が必要である

任意売却の場合は、一般の不動産売却と同じように、十分に不動産取引に対して分かっていることと、専門の資格が必要です。
具体的には、任意売却の場合は、免許として宅地建物取引業法が必要になるので、不動産業者が必ず必要になります。

しっかりと残債の処理も考える

交渉を債権者と行うことが必要になります。
素人でも交渉を債権者と行うことはできますが、有利に交渉を進めるためには、専門的な債務についての知識と経験が豊富にある専門の任意売却の業者の仲介は、やはり必要になるでしょう。

的確な法律に基づいた処理を行う

任意売却の場合は、債務整理として民法に基づいたものになります。
そのため、任意売却についての法規を熟知している専門機関、専門家に相談することが必要です。

具体的には、民法、民事保全法、民事訴訟法、区分所有法、民事執行法、法的な債権についての知識などが必要です。
ここでは、住宅ローンの返済ができない場合に、任意売却をお願いするために必要なことについてご紹介しました。
任意売却を住宅ローンの返済ができない場合に検討する場合は、やはり任意売却についての法規を熟知している弁護士に相談するのがおすすめでしょう。

 

まとめ

ここでは、離婚に伴う住宅ローン問題、住宅ローンを任意売却で返済? ローンが残っていても売れるのか、どこに相談できる? 相談するにはいつのタイミング? 住宅ローンを滞納していない初期段階、銀行から督促状や催促状が届くようになった段階、期限の利益を損失した段階、任意売却をお願いするには? についてご紹介しました。
離婚がきっかけの自己破産・住宅ローンどうするの?で悩んでいる場合は、離婚破産になる前にここでご紹介しような内容について十分に把握しておきましょう。

もし、住宅ローンの返済ができない場合には、任意売却について豊富に経験がある弁護士にぜひ相談するようにしましょう。

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編集部

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