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公共事業や道路拡張の立ち退き料とは。都市計画道路内の補償はどうなってるの??

更新日:2019年03月11日
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都市計画道路においての立ち退きって?公共事業 立ち退き料の相場はどうなっているのか、気になる立ち退きのことをわかりやすく解説
まずは都市計画道路について、そして保証についても説明していきます。

都市計画道路って?

戸建ての新築の物件を探している場合に、都市計画道路に掛かるものがあるでしょう。
都市計画道路というのは、建物が現在は住宅街などにあるが、道路として将来的には使う計画があるものです。
都市計画道路は、多く1930年~1940年頃をメインに決められていますが、計画が実現したものは少なく、現在でもその当時決められた都市計画道路があります。

そして、都市計画道路に掛かる戸建ての新築も多くあります。
不動産業者は、都市計画道路にかるいくつかの物件を販売しているそうです。
都市計画道路にかかる物件ということでも、悪いとは必ずしも言えなく、むしろメリットがあることも多くあります。
1000万円も都市計画道路にかかる物件で儲かった、というような場合もあるそうです。

都市計画道路の補償や立ち退き料などを把握することによって、都市計画道路にかかる物件も一つの選択肢に入れるのもおすすめです。

立ち退きに補償が付く?

都市計画道路にかかる都内の築6年の戸建ての場合、立ち退きの補償金はどの程度になるのでしょうか?
毎年3月、4月に、基準価格の物価表が官公庁が発行している書籍の販売所で発売されます。
この基準価格の物価表が、都市計画道路の補償価格の基準になります。

そのため、路線価や公示価格が都市計画道路の補償価格の基準になる場合はありません。
建物についても課税評価額ではありません。
補償価格としては、樹木や門、塀などの外構まで決まっています。
補償価格の基準としては、「正常な取引価格をもって土地は補償する」と決まっており、正常な取引価格というのは「取引価格の基準は近傍類地のものとし、後は土地形状、商業施設、道路接道、との接近の度合いなどをトータル的に比べて考慮して算定する」となっています。

つまり、正常な取引価格は近くの土地の相場に近いものです。
都市計画道路の拡幅事業の買収価格は、役所が不動産鑑定ができる補償コンサルタント業の登録業者に委託して決めます。
なお、補償コンサルタント業の登録業者でも、不動産鑑定ができない場合は、都市計画道路の土地価格を決める仕事は請け負うことはできません。
建物やフェンスなどの工作物、庭木、引越し費用などは、調査を実際に行って算定します。
都市計画道路の補償価格はありますが、普通の人は見れません。
日本補償コンサルタント協会の支部が、ブロックごとに関東、近畿などというようにあります。
毎年1回、支部ごとに補償価格が記載されている書籍が発行されますが、協会員だけが買えます。
当然ですが、役所にもこの書籍は配付されます。

また、材料費や労務費の価格が違っているため、価格は同じ工種でも全国で違っています。
建物の補償については、課税評価額ではありません。
建物の中に実際に入って、図面を測定したりして起こして、この調査をベースにして積算します。
現在全く同じ建物を取得するとどの程度の価格になるかを算出して、年数による減耗率をこの価格に掛けたものにさらに解体費用をプラスします。
庭石やフェンス、コンクリート舗装などの工作物も測定し、庭木も木の名前、幹周り、樹高などを1本ずつ測定します。
引越し代、建築確認申請費用、建物の登記のための費用、引越しの挨拶の粗品代、引越しの挨拶状の作成費用と郵送代、なども補償されます。

都市計画道路予定地を購入するメリットは?

都市計画道路の予定地を購入するメリットとしては、土地を購入する際に1割~2割程度相場より安くなる、補償と立ち退き料が手厚いことが挙げられます。

土地を購入する際に1割~2割程度相場より安くなる

都市計画道路にかかる物件の場合は、普通の人は次のように思うでしょう。

・将来出ていく必要があるのではないか
・土地代金は役所が払ってくれるが、建物代金は役所は払ってくれないのではないか
・土地が中途半端に残った場合、残った土地は買取してくれないのではないか

やはり、都市計画道路の場合は、施工がいつになるかはっきりしないため、いいイメージを持たれないでしょう。
そのため、販売する不動産業者としても、都市計画道路にかからない物件と比較して1割程度安くしないと売れないということです。
しかし、ある程度都市計画道路の補償内容や立ち退き料を把握していれば、安く購入できるためメリットがあります。

・補償と立ち退き料が手厚い

都市計画道路の場合は、補償や立ち退き料が気掛かりでしょう。

補償や立ち退き料は、具体的にどう決定されるのでしょうか?

立ち退き料を決定する項目は、次のようなものが挙げられます。

・提供する土地の現在の価格
・同等の建物を立ち退きする前に再度建てる費用
・新しい移転先に引越しするための転居費用
・新しい建物が完成するまでに仮に住むための費用
・建物の他に都市計画道路の範囲内でかかる門扉や花壇などの工作物に対する補償

このような項目にプラスして、自治体によってはメンタル的な思い出料なども補償してくれる場合があるそうです。
そのため、都市計画道路の補償のために、1000万円も儲かったようなケースもあるそうです。
都市計画道路の立ち退きは、面談形式で役所の人と交渉事が何回か行われます。
当然ですが、交渉によっては、補償内容をさらに上乗せすることができます。

しかし、あまり欲張らないようにしましょう。
また、実際に暮らし始めてから数十年が経った後に、都市計画道路の施工が上手い時期に決まるとメリットがあります。
役所の場合は、建物がいかに古くてほとんど時価がないような場合でも、立ち退きする人が暮らすための建物を再度建てる際の費用を補償してくれるため、このことでもメリットがあります。

そして、買取する価格に関しても、不動産業者が買取する価格より非常にいい価格で買取してくれます。
そのため、不動産業者の中には、都市計画道路になる時期に土地を購入して高い価格で販売しようとするような場合もあるそうです。
このように、都市計画道路はメリットがあるためお得でしょう。

都市計画道路内による基本的な立ち退き料について

都市計画道路のために、そこに古くから住んでいる人が立ち退きを要求される、近くの人は立ち退きに団結して反対して行政と対立する、というようなシーンは映画やドラマよく目にするでしょう。
このようなこともあって、立ち退きということはネガティブな感じがあります。
しかし、立ち退きの場合は補償金として相当額のものが発生するなど、メリットも多くあります。
では、実際に立ち退き料はどの程度なのでしょうか?
ここでは、デベロッパーとして大型マンション開発などを行っている社員の話についてご紹介しましょう。

普通の土地売買ではない迷惑料がある

ケースによって違っているため、一律には言えませんが、住むところを都市計画道路の整備などによって追われる人に対する補償は、正直言うと手厚くなっています。
私のイメージでは、得をほとんどの人がしているでしょう。
特に、土地を都市計画道路の用地内に所有していると、相当得になります。

最近のケースでも、土地代込みで10年前に4000万円で建てた住宅が都市計画道路の開発対象のエリアになったため、5000万円で販売されたというようなこともあるそうです。
一般的には、住宅は10年も経つと価格が1000万円以上下がってもいいくらいですが、1000万円も上がるというように破格の価格になりました。
映画などでは、「迷惑料」などを立ち退きに反対している住民に渡すようなシーンがあります。

では、都市計画道路の場合に、実際にこのような迷惑料などの受け渡しがあるのでしょうか?
確かにこのような迷惑料などのやりとりはあります。

土地に関しては、基本的に、買取価格が路線価などの相場で決定しますが、これ以外に立ち退きの時にかかるいろいろな費用が補償されるようになっています。
この補償の中には、迷惑料などのいろいろな項目が入っています。
基本的に、土地の価格は相場から計算されますが、個々の状況によって迷惑料は非常に違ってきます。
例えば、迷惑料は土地に対する個々の思い入れが強いかどうかによっても違うようです。

思い入れが強いかどうかの基準

しかし、思い入れが強いかどうかというような感情的なものを、価格に換算するのは困難です。
そのため、思い入れが強いかどうかを可視化することによって、有利に査定を進めることができるそうです。

例えば、柱の傷として子どもの身長を測定したものが残っていると、家主の「子どもを育てた家」というような強い思い入れが感じられます。
庭にある木の場合でも、「家族を見守った象徴」として、思い出深いものになります。
査定の金額は、このようなストーリーが多いほど高くなります。
そのため、家を購入した際は、とりあえず木を庭に植えておくのがおすすめでしょう。

査定は、結構いい加減?

交渉次第で、査定額が500万円程度上がる場合も多くあるそうです。では、交渉をできるだけ引き延ばす方がいいのでしょうか?
ゴネ得ということは、確かにあるでしょう。
しかし、あまり欲張りすぎると損する場合もあります。

都市計画道路が行政主導のものなどの場合は、特に交渉が長くなり過ぎれば「強制収用」になります。
行政としては、土地を強制的に収用できるため、このようになれば最終的に価格は相場並みになることもあります。

都市計画道路内の立退きによりどんな補償が受けられるのか

ここでは、都市計画道路の用地として、自分の土地が収用される際の補償額についてご紹介しましょう。
都市計画道路の用地として土地が買収される際は、土地収用法71条および判例によって、客観的なその土地の時価になります。
時価というのは、そのエリアの基準路線価格などになるようです。

建物が収用される土地にある場合は、土地収用法77条によって、補償が建物移転料ということで行われます。
建物移転料というのは、建物を取り壊して、同じ状態で別の土地で使えるくらいまでになるための費用であると言われています。
都市計画道路を造る際には建物は必要ないため、土地の買取価格が建物があるかどうかで違うことはありません。
店舗などの営業に収用される建物が使用されていた場合は、休業補償、営業廃止補償、規模縮小補償などの補償があります。

「ゴネ得」などと時々耳にしますが、買収に反対して最終的に割増してもらった、というようなことはあり得ません。
ゴネ得で買取価格が高くなるのであれば、誰でもゴネるかもしれませんが、これは大きな行政の障害になり、不当な利益を特定の人に与えるようになるため、ゴネ得はあり得ません。
当然ですが、不当な収容の場合は反対するし、ほとんどの住民がすでに了解して立ち退きをしているようなところまで来てゴネても、余計な費用が裁判などでかかるようになり、さらに、強制的に収用されたりすると、損失がかえって大きくなるでしょう。

なお、土地収用法第七十一条では次のようになっています。
「収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。」

また、土地収用法第七十七条では次のようになっています。
「収用し、又は使用する土地に物件があるときは、その物件の移転料を補償して、これを移転させなければならない。この場合において、物件が分割されることとなり、その全部を移転しなければ従来利用していた目的に供することが著しく困難となるときは、その所有者は、その物件の全部の移転料を請求することができる。」

都市計画道路をについてのまとめ

都市計画道路というのは、建物が現在は住宅街などにあるが、道路として将来的には使う計画があるもので、立ち退きの場合は補償金が付きます。
都市計画道路を購入するメリットとしては、土地を購入する際に1割~2割程度相場より安くなる、補償と立ち退き料が手厚いことが挙げられます。
基本的な立ち退き料としては、普通の土地売買ではない迷惑料が含まれており、思い入れが強いかどうかによって違ってきます。
都市計画道路の用地として土地が買収される際は、土地収用法71条および判例によって、客観的なその土地の時価になります。
建物が収用される土地にある場合は、土地収用法77条によって、補償が建物移転料ということ行われます。
都市計画道路内の住宅を購入する際は、ここでご紹介したような立ち退き料と補償について十分に把握しておきましょう。

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