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テナント・オフィス・店舗の立ち退き交渉時のトラブル・注意点のアイキャッチ

テナント・オフィス・店舗の立ち退き交渉時のトラブル・注意点

テナント・オフィス・店舗の立ち退き交渉時のトラブル・注意点のアイキャッチ

立ち退き料とは?

立ち退き料というのは、貸主が立ち退きをアパート・テナントなどから借主に対して要求する際に、借主の立ち退きによる不利益を補うために払われるものです。
例えば、貸主が500万円を借主に対して払うので立ち退きして欲しいというような場合、立ち退き料はこの500万円になります。

立ち退きの多くの理由とは?

では、立ち退き理由はどういったものが挙げられるのでしょうか?

・賃貸期間が終了する際に更新を拒んで立ち退きを要求する場合
・解約の申し入れをして立ち退きを要求する場合

この場合、貸主・借主が賃貸物件を使う必要性の程度を比べて、正当事由が認可されることが必要です。
正当事由があるかどうかを判断する場合は以下が該当する場合が多いでしょう。

・建物がどの程度老朽化しているかなどのいろいろな事情を考える
・立ち退き料の支払いを考える

しかし、いかに立ち退き料の高額なものを示しても、物件を使う高い必要性が借主にある場合は、立ち退き請求が正当事由がないため認可されない場合や、一方、全く立ち退き料をもらえないで立ち退く必要がある場合もあります。

なお、借主に貸主が立ち退きを要求する時は、実際にはほとんどの場合は立ち退き料を示します。
というのは、賃貸物件が店舗・オフィス・テナントの場合は、特に借主も貸主も物件を経済的なために使っているので、よく金銭評価になじみ、さらに、ほとんどの場合は明らかにいずれか片方の必要性が勝っていることはなく、両方とも一応の使う必要性があるためです。

より理由の実践的なものとしては、立ち退き料を払って借主が移転する際の損失を補うことによって、円満かつ早期に立ち退きのトラブルを終了させるということがあります。

立ち退き費用が支払われる理由

では、立ち退き費用はどうして支払われるのでしょうか?
ここでは、立ち退き費用が支払われる理由についてご紹介しましょう。

立ち退き費用が支払われる理由は、次のような費用を補うためです。

借主が移転する費用

借主が移転する費用としては、引越しするための費用、新居の礼金・敷金、保証金など、家賃が増える時は引越しする前の家賃との差額などが挙げられます。
立ち退き費用が発生する時は、まず、どこまでこのような費用を補うかを決定するようになります。

立ち退きすることで無くなる利益を補う費用

立ち退きすることで無くなる利益を補う費用としては、新居の広さや間取り、交通のアクセスなど、生活環境が悪くなることに対して補う費用、商売を店舗を持ってしていた時は、顧客が移転することによって少なくなったなどの減収分について補う費用、営業を再開するまでを補う費用、移転することに伴う諸経費、新居のリフォームなどの費用が挙げられます。

立ち退きすることによって無くなる利用権を補う費用

立ち退きすることによって無くなる利用権を補う費用は、建物や土地を今後も使うことができたはずであるが、立ち退きすることで使用中止になったことについて補うものです。

解決を早期に行うことに対する費用

明確な正当事由がある場合でも、裁判が立ち退きを強制的に行う場合には必要です。
裁判の場合は長い時間と多くの費用がかかるため、トラブルを防止するため立ち退き料をある程度払うことがあります。
立ち退きの場合にどの程度まで補うかは、それぞれの事案によって違ってきます。
一般的に、立ち退き料は、正当事由に立ち退きの事情が遠くなるほど高額になります。

立ち退き要求の手続きはどんな流れ?

ここでは、立ち退きを貸主が借主に対して要求する場合の法律上の手続きについてご紹介しましょう。
なお、ここでご紹介する手続きを満たしていなければ、基本的に借主は立ち退きしなくても問題ありません。

契約期間が終了したことによる更新拒否

契約期間が終了する6ヶ月~1年前に更新しない旨を意思表示して、契約期間が終了した後に異議を遅滞なく述べます。

解約の申し入れ

解約の申し入れをしてから6ヶ月経った後、契約期間が終了した後に異議を遅滞なく述べます。
一方、手続きを満たしていないことを前提に立ち退き料を交渉して、立ち退きの合意を立ち退き料を払うのと引き換えにしても問題ありません。

立ち退き料相場と算出方法

では、立ち退き料はどのように算出されるのでしょうか?

立ち退き料というのは、賃借物件から借主が立ち退く際の不利益を金銭的に補うものですが、ここでは、立ち退き料の算出方法についてご紹介しましょう。
基本的に、立ち退き費用算定の場合は、以下を考慮します。

・立ち退きで借主が支払う必要がある移転する費用を補う
・立ち退きで借主が実際に無くなる利益を補う
・立ち退きで無くなる利用権を補う

最終的には、具体的なそれぞれの事案における、貸主と借主の使用の必要性を比べて、話し合いを当事者で行ったり、裁判手続きをしたりすることによって決まります。
では、立ち退き料の相場はどの程度なのでしょうか?
まず、立ち退きの際には、新居を見つけて、契約して、引越しする費用が必要になります。

この際の費用としては、仲介手数料、礼金、敷金、引越し代です。
なお、入居する際に払った敷金については、当然ですが、全額が返金されます。
そのため、この敷金を新居の場合に引き当てしましょう。

しかし、家賃が引越しする前後で違って、新居の方が高くなる場合は問題です。
同じ地域で条件が同じような物件があっても、家賃の一帯のレベルがアップしており、引越しする前の家賃では借りることができない場合もよくあります。
家賃が同じレベルで住める地域に引越しする方法もありますが、やはり愛着がその地域にある場合は賃貸借契約期間はとどまるのも方法の一つでしょう。
このような場合は、立ち退き料として家賃の差額分についても払ってもらうようになります。

例えば、12ヶ月間賃貸契約期間が残っており、家賃が7万円のところから8万円のところ引越しする場合、1万円家賃がアップするので、2ヶ月分の敷金、1ヶ月分の礼金、さらに家賃のアップ分の12ヶ月分のトータル15万円を、立ち退き料にプラスしてもらいます。

なお、過去の事例では、立ち退きの打診を賃貸契約の更新直後に受けた場合は、家賃の数万円のアップ分を約2年間もらうことができたそうです。
これだけの立ち退き料であれば、また他の物件へ引越しする費用に引き当てできるでしょう。
なお、立ち退き料の相場は、家賃の6ヶ月分~10ヶ月分程度のようです。
ともかく、物件が古い場合には、突然立ち退きはやってきます。
そのため、慌てないように普段から準備しておく方がいいでしょう。

円滑な立ち退き交渉の重要点

では、立ち退き交渉を円滑に行うためにはどうすればいいのでしょうか?
ここでは、円滑な立ち退き交渉の重要点についてご紹介しましょう。

冷静に立ち退き交渉は行う

立ち退き交渉は、貸主の都合で退去を借主に依頼するようになります。
基本的に、貸主の都合であるため、借主側に家賃を滞納するなどなければ丁寧に依頼しましょう。
上手く交渉が進まないということで感情的になると、トラブルが大きくなる恐れがあります。
そのため、丁寧・冷静に対応し、毅然とした態度で譲れないことだけ臨みましょう。

相談する弁護士を探しておく

立ち退き交渉は、貸主と借主だけで行うため、トラブルになったり、交渉がなかなか進まなかったりする場合がよくあります。
このような場合は、事前に専門家の弁護士などに相談しておいて、トラブルに万一なった時に相談するようにしましょう。
なお、弁護士は法律についてのこと以外に、交渉の専門家でもあるため、おすすめです。

立ち退き料は予算を多めに組む

立ち退き料は、予算を多めに組むようにしましょう。
立ち退き料としては、借主に払うお金以外に、立ち退き交渉する際にかかる費用もあります。
そのため、立ち退き料の予算を組む場合は、借主の家賃の12ヶ月分以外に諸費用も考慮しておきましょう。

必ず立ち退き交渉は記録しておく

立ち退き交渉をする場合は、よくトラブルが発生します。
そのため、立ち退き交渉をする場合は、記録しておくことが大切になります。
交渉した内容や交渉した日時を記録しておくことによって、証拠として裁判の場合でも示すことができ、トラブルのいきさつも容易に説明できます。

立ち退き交渉でトラブルになれば弁護士に依頼する

立ち退き交渉で、借主とトラブルになったり、交渉がなかなか進まなかったりすれば、第三者に早い段階で依頼しましょう。
交渉を当事者同士で継続していれば、やはり感情的になってしまう場合があります。
立ち退き交渉を冷静に解決するためにも、相談できる第三者の専門家などを探しておきましょう。

なお、立ち退き交渉の場合は、すぐに借主が合意してくれると全く問題ありませんが、立ち退きに借主の全てが応じてくれるということではありません。
貸主が、丁寧に誠意を持って交渉したとしても、全く応じないというような借主もいるでしょう。

立ち退き交渉においてやってはいけないこと

上手く立ち退き交渉が進まないということでも、違法行為をすると貸主自身が罰せられる場合もあるため注意しましょう。
ここでは、違法行為についてご紹介しましょう。

勝手に部屋に入る

借主が立ち退きの交渉になかなか応じてくれなくても、勝手に部屋に入るのは駄目です。
借主に断りなく部屋に入った場合は、住居侵入罪になります。
刑法においては、理由の正当なものがないにも関わらず、人の住居などに侵入した場合、あるいは退去を要求されたにも関わらず退去しなかった場合は、10万円以下の罰金または3年以下の懲役に処するとなっています。

部屋から退去しない

交渉するために、立ち退きの説明を借主の部屋ですることもあるでしょう。
この場合、借主から部屋を出てくださいと言われても、交渉に応じてくれるまでは部屋を出ないなどと言った場合には、不退去罪になります。
借主が拒んだ場合は、交渉を日を変えて行いましょう。

脅迫したり、暴力をふるったりする

立ち退き交渉の場合に暴力をふるったりした場合は、傷害罪や暴行罪になり、これによって怪我を借主がした場合は、損害賠償請求をされることもあります。
また、交渉する際に脅すような行いをすると脅迫罪になります。

勝手に部屋の家具を搬出する

立ち退きをなかなかしてくれないため、強制的に退去させようとして、借主の家具などを勝手に部屋から搬出すると器物破損壊罪になったり、損害賠償請求をされたりします。
立ち退き交渉をする場合は、絶対に感情的にならないようにしましょう。
なお、刑法においては、他の人のものを壊したり、傷害したりした場合は、30万円以下の罰金あるいは3年以下の懲役に処するとなっています。

部屋の鍵を変更する

立ち退きをさせるために部屋に入れないようにしようとして、借主に無断で部屋の鍵を変更するのは違法行為です。
部屋の鍵を変更すると、損害賠償請求をされるため止めましょう。

立退きによる費用を上げる為、弁護士に相談するメリット

立ち退き交渉の場合は、弁護士に相談する方法があります。
では、立ち退き交渉を弁護士に相談するとどのようなメリットがあるのでしょうか?
立ち退き交渉を弁護士に相談するメリットとしては、以下挙げられます。

・立ち退き料の正当なものが確保できる
・立ち退き交渉に時間がかからないため仕事に集中できる
・立ち退き料が確保できる
・合意書を弁護士が作ることによって事後のトラブルが防げる

立退き交渉の際に弁護士にかかる費用

では、立ち退き交渉を弁護士に依頼すると費用がどの程度かかるのでしょうか?
ここでは、立ち退き交渉の弁護士にかかる費用の目安についてご紹介しましょう。

法律相談

法律相談の場合は、30分につき5000円(税別)前後です。
なお、正式に依頼した後の打ち合わせは全て無料となる弁護士事務所が多いです。

着手金

着手金は、30万円(税別)前後が相場です。

報酬金

報酬金は、獲得した経済的利益に対して5%~10%くらいです。
なお、ここでご紹介した弁護士の費用は、あくまでも目安ですので、物件の価額・規模などによって変動する可能性がございます。
個別に協議を行って見積もりしましょう。

まとめ

ここでは、立ち退き料とは? 立ち退きの多くの理由とは? 立ち退き費用が支払われる理由、立ち退き要求の手続き、立ち退き料相場と算出方法、円滑な立ち退き交渉の重要点、弁護士に相談するメリット、弁護士にかかる費用、についてご紹介しました。
立ち退き交渉をする場合には、ここでご紹介したようなことを十分に把握しておきましょう。

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編集部 (弁護士)編集部

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