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一般価格より安い!?任意売却物件の購入を弁護士に依頼するメリットとは?

更新日:2018年12月29日
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任意売却物件とはどのようなものでしょうか?

ここでは、任意売却物件についてご紹介しましょう。
住宅ローンなどを自分の家のマンションの不動産を担保にして借りた借り主である債務者が、返済を何らかの理由によって停滞した場合、担保の不動産を金融機関の銀行などの債権者は差押えして、競売を裁判所に申し立てします。

任意売却というのは、不動産が裁判所で競売になる前に、話し合いを債権者と行って、普通の不動産販売と同様に不動産業者などに売却することです。
また、任意売却する不動産を任意売却物件と言います。

任意売却物件を購入するには?

では、任意売却物件を購入する場合はどうすればいいのでしょうか?
ここでは、任意売却物件を見つける方法についてご紹介しましょう。
任意売却物件を購入する場合は、不動産取引の知識だけでなく、債務整理に関する専門的な知識、交渉を債権者と行うなどの専門性が必要な手続きがあります。
そのため、任意売却物件を見つける場合は、一般の不動産業者より、専門に任意売却物件を扱っている不動産業者に頼んで物件を見つけるのがおすすめです。
ここでは、参考までに専門に任意売却を扱っているいくつかの不動産業者についてご紹介しましょう。

任意市場

任意市場(http://ninbai-ichiba.com/)は、専門の任意売却物件のサイトで、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の全ての首都圏を対象にしています。
任意市場では、物件の検索、物件の査定・売却の相談などができます。

NBC不動産情報センター

NBC不動産情報センター(http://www.citylife-zero.com/)は、任意売却物件の購入・売買物件検索サイトです。
全国にある任意売却物件、競売物件のポータルサイトです。
NBC不動産情報センターでは、売却物件を都道府県から探すこともできます。

東京情報センター株式会社

東京情報センター株式会社(http://www.tokyo-jc.com/index.html)は、購入・売却・相続・資産整理・管理の総合コンサルティングをメインに、不動産売買・仲介・賃貸管理を首都圏において行っています。
東京情報センター株式会社では、多くの弁護士事務所や税理士事務所とも連携しています。

任意売却物件の価格と必要な費用項目

では、任意売却物件の価格はどの程度なのでしょうか?
基本的に、任意売却物件の価格は一般的に売買している不動産価格と同じ程度です。
なお、任意売却物件を買う場合は、以下の費用が必要になります。

・不動産取得税
・売買契約書に貼る印紙代
・登録免許税
・不動産仲介業者の仲介手数料
・火災保険などに入る際の保険料
・融資を受ける際の事務手数料

また、債務者の中には、引越しする費用が欲しいというような人がたまにいるそうです。
しかし、引越しする費用は、交渉次第であるため、出す必要は必ずしもありません。
なお、任意売却物件を買う際の費用などについては、ネットなどでも紹介されているため確認してみましょう。

任意売却物件を買う場合の流れ

任意売却物件を買う場合の流れは、基本的に、一般の不動産物件を買う場合と同じです。
流れとしては、というようになります。
なお、任意売却物件を買う場合の詳しい流れについては、ネットなどでも紹介されているため参考にしましょう。

・物件の条件や予算を決定する
・専門の任意売却の不動産業者で物件を探す
・現地を下見したり、物件を内覧したりする
・買いたい物件があれば、価格や条件などについて交渉する
・売買契約を結ぶ
・決済すると、物件が引渡しされる

任意売却物件のメリットとは?

では、任意売却物件はどのようなメリットがあるのでしょうか?
ここでは、一般の不動産物件と比べた場合の任意売却物件のメリットについてご紹介しましょう。

最も任意売却物件の大きなメリットは、やはり一般の不動産物件より安く買えることでしょう。
任意売却物件の場合は、競売になるまでの限定された期間に売却する必要がある、あるいは免責に瑕疵担保責任がなるなどのために、実際には同程度の条件の一般の不動産物件の価格より、3割くらい安くなる場合が多くあるようです。

例えば、一般の不動産物件が2000万円の価格の場合は、任意売却物件の場合は1400万円程度になることがあります。

任意売却物件の4つのデメリットとは?

では、任意売却物件はどのようなデメリットがあるのでしょうか?
ここでは、一般の不動産物件と比べた場合の任意売却物件の4つのデメリットについてご紹介しましょう。

交渉を債権者と行う必要があるので時間が決済するまでにかかることがある

任意売却物件を売る価格などについては、了解を債権者からもらう必要があります。
取引は債務者が了解したのみでは成り立たないので、交渉を債権者と行うために時間がかかることがあります。
そのため、普通の不動産の取引より、時間が決済するまでにかかることがあります。

瑕疵担保責任が売り主は免責される

普通の不動産取引では、瑕疵担保責任を売り主は負います。
しかし、任意売却物件の場合は、売り主は免責になり、瑕疵担保責任がありません。
そのため、任意売却物件を買った後に欠陥が見つかったとしても、買い主が負担するようになります。
このようなリスクを避けるためには、任意売却物件を買う前にきちんと部屋をチェックするとともに、物件についての設備状況確認書などについての書類を売り主からもらうなどが必要になります。
なお、瑕疵担保責任というのは、欠陥などの瑕疵が取引する不動産にあり、さらにその瑕疵が取引する際に求められる一般的な注意によっても分からないような場合は、責任を買主に対して売り主が負うものです。
普通の不動産取引では、その瑕疵を買い主が分かった時から、売り主に対して1年以内に損害賠償の請求ができます。
また、契約の目的をその瑕疵が果たせない場合は、解約することもできます。

値引き交渉で売買価格を基本債権額より低くすることはできない

任意売却の目的は、借金を債権者に返すことであるため、債権額に可能な限り近い金額での売却を債権者は望んでいます。
そのため、ほとんどの場合は売買価格が債権額より低くなる交渉はできないでしょう。

債務者が処理できないものがある

基本的に、任意売却の場合は引き渡しを残置物がない状態で行う必要がありますが、債務者が処理できないで荷物がそのままになった状態で引渡しされる場合も中にはあります。
このような場合は、トラブルに後からならないように、処分を自分自身で行わないで、不動産業者の担当者と一度相談しましょう。

任意売却物件の注意点とは?

では、任意売却物件はどのような注意点があるのでしょうか?
ここでは、任意売却物件を買う場合の注意点についてご紹介しましょう。

債務者に手付金は渡さない

一般の不動産取引の場合は、売買契約書を結ぶ時点において、手付金として売り主に物件の売買価格に対して1割くらいのものを支払います。
しかし、任意売却物件の場合は、手付金を債務者が持って逃げないように、手付金を債務者である売り主に支払わないで、一旦売り主側の業者に預かってもらうように支払って、債権者には決済する際に支払うようになります。

そのため、債務者に手付金は渡さないように注意しましょう。
また、手付金を渡した場合は、領収書の代わりに、預り証として不動産業者の名義のものをもらうようになるため注意が必要です。

手続きとして差押えの取消しや競売の取下げなどを確実に行ったか確認する

任意売却の手続きの前に、任意売却物件の場合は、差押えが債権者によって行われて、競売の申立てを裁判所から受けています。
そのため、任意売却によって物件を売却する場合は、差押えの取消しと競売の取下げの手続きが必要になります。

一般的に、手続きはきちんと司法書士が行ってくれるため問題ありませんが、手続きを中には忘れることも考えられます。
そのため、任意売却物件が引渡しされる時は、手続きがきちんと行われたかを必ずチェックしましょう。
これ以外にも、先にご紹介した任意売却物件のデメリットについてもチェックしておきましょう。

任意売却物件を弁護士に相談するメリットとは?

任意売却物件の場合は、弁護士に相談するのがおすすめです。
では、任意売却物件を弁護士に相談するとどのようなメリットがあるのでしょうか?
任意売却の場合は、弁護士あるいは専門の任意売の業者のいずれかに相談するようになります。
自分の任意売却物件を売るサポートをしてくれる人であるため、慎重に選びたいものです。
では、弁護士あるいは専門の任意売の業者のいずれに相談するのがいいのでしょうか?

弁護士に頼んだ場合は費用がかかりますが、弁護士にどうして頼むのがいいのか不思議に考える人もいるのではないでしょうか。
しかし、弁護士に頼んだ場合は、メリットがあきらかにあるためです。

スムーズに法的手続が進む

債務整理なども、任意売却の場合は行うようになるので、法律を取り扱った経験や法律の知識がなければ、相当大変になります。
住宅ローンを返済するお金がないためマイホームを売却しようとしている場合は、時間が手続などのためにかかると、住宅ローンをこの間も返済する必要があります。
このようなことのために、任意売却の業者に相談した人が、相談を弁護士にし直すようなケースもあります。
任意売却の経験が、不動産業者の中には一切無いようなところもあります。
任意売却については、法律家の中にも一切取り扱った経験がない人もあります。

しかし、専門に任意売却を取り扱っている人もいるので、豊富に経験があるプロを探すことができると問題も全くありません。
このような任意売却の問題は、やはり法律のプロである弁護士に相談するのが最も安心できます。

意見を不動産業者に対しても言える

任意売却を弁護士に相談しても、売買契約を他の不動産業者と結ぶ必要があるので、このような手間がかかることを防ぐために不動産業者に初めから相談するような人がいます。
これは確かに事実ですが、不動産業者に相談して、法的な手続きをその業者の法律家が行うようになった場合は、いろいろなことを決定する際に、自分の意見があまり反映されないようになるというデメリットが生じてきます。

必ずしも、不動産業者の見解と法的な見解は一致するということではありません。
不動産業者の場合は、とにかく高く任意売却物件を売ることのみを考慮しますが、弁護士の場合は、今後のあなたの人生を考慮して、法的に可能な全てのことを考えながら、アドバイスをいろいろ行ってくれます。

不動産業者のみに相談をすると、任意売却の問題についてあなたは素人であるため、物事を言われるままに決定するようになります。
しかし、弁護士に相談しておくと、不動産業者に法律のプロを通じて意見を言ったり、不動産業者の提案内容を、一緒に第三者と検討することができます。
しかし、不動産業者が良くないところのみであるということではありませんが、大切な問題であるため、結論を出す場合には可能性をいろいろ検討する方が納得できるでしょう。
つまり、任意売却を安心して行いたい場合は、法律家のプロである弁護士に相談するすべきでしょう。

多重債務者の場合はメリットが特に大きい

住宅ローンのみでなく、お金を消費者金融などからも借入しているような多重債務者の場合は、弁護士に相談する方がいいでしょう。
また、お金を闇金などから借入しており、この問題についても解決したい場合も同じです。
不動産業者の場合は、基本的に、家を売ることのみを行います。
法律家の手が任意売却の他にも必要な場合は、最終的にプロの法律家に相談するようになるため、初からそうする方が手間が少なくなります。

また、自己破産などを検討している場合も同じです。
別々の人に相談すると、情報を共有することが困難になるので、全てを一人の人に相談する方が金銭的にも得であり、合理的になる場合があります。
上手く任意売却ができるかどうかは、今からの人生をやり直せるかということに直結することでもあります。
そのため、メリットがより大きい弁護士に相談するのが大切です。
いろいろなことを検討したうえで、マイホームの売却を相談することができる弁護士を見つけましょう。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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