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東京23区が熱い「2000年以降もっともマンションが高く売れる時期…」

更新日:2018年12月28日
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2000年以降で最もマンションが高く売れる時期と言っても過言ではない
東京都中央区に本社がある株式会社マンションマーケットは、「マンションマーケット」という日本最大クラスのマンション相場サイトを運営しています。
このマンション相場サイトにおいて、中古マンション市況の東京の都心部におけるものを見てみれば、価格は2013年頃よりアップし始めて、ピークが2015年頃で高止まりに現在はなっています。

現在の中古マンション市況は、価格がアップして、ミニバブルと言われたリーマンショック前の時期をしのぐくらいになっています。
日本において、東京都は、最も地価が高く、人口も多く、東京都の調査によると、2013年時点で分譲マンションが5万3000棟をオーバーするほどあります。
分譲価格が1件当たり1億円をオーバーするようなマンションも中にはあり、ファミリーマンションの一般的なものでも絶対的な価格は地方都市に比較すると高いレベルにあります。
日本で最大クラスのビジネスニュースサイトの東洋経済オンラインは、東京都の23区内にあるマンションの中において、値上がり率が新築してから高いトップ500物件のランキングを作りました。
このランキングは、マンションマーケットからデータとして提供されたものをベースに、独自に東洋経済オンラインが算出したものです。

 

1位「シティタワー品川」今では新築時の2倍以上

港区港南4丁目にある「シティタワー品川」のタワーマンションが第1位で、値上がり率は2008年の新築した時と比較して2倍以上の104.9%になっています。
東京都がもともと持っていた土地に建築したもので、土地の持ち主の東京都が住友不動産の分譲主に対して、新築販売時に価格設定した上限が周りのマンションよりも明らかに格安でした。
東京都は、マンションを買う人に対して、ある程度の期間は、買ってから賃貸で貸し出したり、第三者へ売ったりすることを制限していました。

しかし、数年自分で生活してから売っても、あるいは賃し出しても、元が十分に取れる価格設定であったので、売り出された頃は買う人が非常に多くありました。
現在は、この制限されていた期間が過ぎて、中古で売買されており、借地権ですが、現在の売買価格に関しては近くのタワーマンションと同じような価格になっています。

 

上昇率トップ10は駅近物件が少ない

港区にある「サンウッド三田パークサイドタワー」が第2位で、63.2%の値上がり率になっています。
25階建てのタワーマンションで、徒歩で赤羽橋駅から1分のところにあります。
立地条件としては、決して有利なところではなく、2005年の新築の時は極端に価格が安くなっていました。

しかし、現在、同じ港区の三田1丁目に代表的な麻布エリアのマンションが建てられており、中古マーケットにおいては、ネガティブイメージが立地面において少なくなって、この中でも「サンウッド三田パークサイドタワー」は割合安いので、買いやすいことも背景にあると考えられます。
ミニバブルが2007年~2008年のリーマンショック前にあって、価格が高くなっていた時期に売り出された2009年~2010年頃の竣工物件、および価格が上昇中の昨今に売り出された竣工が2014年以降の物件のほとんどは低いランクになっています。

ほとんどのランキングの物件は、2000年代前半あるいは2011年~2013年頃の新築した際に価格が安かった時期に竣工のものが占めています。
トップ10の上昇率の物件としては、4件が港区、3件が中央区、2件が台東区、1件が文京区で、全ての物件が、代表的なその駅や区・エリアの物件でなく、距離が駅から少しあったり、そのエリアのシンボル的なマンションの次に取り上げられるようなマンションが多くあります。
大規模マンションとして、そのエリアを代表したり、一等地であったりするようものは、新築した際の価格もその分高く設定されるので、上昇率については上位にランキングされにくく、一方、そのエリアのシンボル的なマンションの次に取り上げられるような安い価格で売り出された物件の方が、上昇率が中古マーケットにおいては傾向的に高くなります。

 

値上げに伴い、賃料が上がることはあるのか?

長年生活している賃貸物件の家主から、賃料を値上げしたいと急に言われ、賃料は値上げした金額でないと駄目と言われるようなこともあるのではないでしょうか。
では、このような場合は、現在の賃貸物件に今の賃料のままで住み続けられるのでしょうか?

借主の承諾は必要か?

基本的に、借主の承諾は賃料を値上げする際には必要ありません。
借地借家法32条1項においては、「建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と決められています。

つまり、取り決めが賃料の値上げに関して賃貸借契約書にない場合でも、賃料の値上げが当然できるようになります。
しかし、賃料の値上げに借主が承諾できなければ、次にご紹介するように、話し合いがまとまらなければ裁判になったり、賃料を供託したりすることもあるため、借主の承諾は実際には必要になってくるでしょう。

家主と話し合いをする

一般的に、家主は、賃料を現在のまま据え置くことが固定資産税の増加、建物や土地の価格上昇などによって公平でなくなれば、賃料を妥当額まで増額ができます。
長年生活しているような場合は、話し合いをこの期間も含めて行うようになります。
借主が賃料の値上げを受け入れると、問題は全くありません。
しかし、賃料の値上げについて借主が承諾しなければ、賃料の値上げの理由を家主は説明して、話し合いをして承諾をもらうようにする必要があります。

賃料の値上げの調停を申し立てる

話し合いをしてもまとまらなければ、家主は、賃料の値上げの調停を簡易裁判所へ申し立てができます。
賃料の値上げに関しては、話し合いがまとまらないということでも、調停前置主義によって、裁判をいきなり提訴するのはできなく、初めに必ず調停を申し立てするようになります。
調停を申し立てする中において、合意が借主とできると、新しい賃料に合意額がなります。
合意できない場合は、裁判を提起するようになります。

裁判所や調停委員会では、適正な賃料を審理の上決めます。
適正な賃料については、賃料事例を比べたり、適正な利益率を考えたり、物価変動率を考えたりなどして検討し、調整した上で決められます。
賃料の値上げが認可されるためには、次にご紹介するようなことが必要です。

・今の賃料になった時期から期間が相当経っている

例えば、判例では平均的な期間は約3年になっています。

・経済的な事情が変わった

例えば、固定資産税の増額、建物や土地の価格上昇、建物や土地の税金の上昇、近くの賃貸物件の賃料に比較して低い、ことなどが挙げられます。

・今の賃料が公平な立場で適正でないと認められる

つまり、このような事情によって、今の賃料が公平でないと認可される必要があります。

 

賃料を供託する

借主は、家主と賃料の値上げについて争っている際に、今の賃料あるいは新しい妥当と自分が考える賃料を供託することができます。
賃料を支払っていないという責任は、賃料を供託することで免れるようになるため、立ち退きを賃料を支払っていないことを理由に家主から要求される場合はありません。
供託というのは、賃料の受け取りを家主が拒否した場合、あるいははっきりと受け取らない場合にできるようになっています。
そのため、基本的に、賃料の提供を供託する前に行う必要があります。
つまり、供託は、賃料を借主に渡して辞退された後でないとできません。

しかし、今回のケースでは、賃料は値上げした金額でないと家主は受け取らないため、家主のところに賃料を持って行って実際に提供しなくても、受け取りを口頭で促すのみでいいでしょう。

 

供託の流れ

借主は、賃料を支払わないことによる契約解除を、賃料として相当と考えられる金額を供託することによって避けることができます。
家主が賃料を供託所より受け取れば、賃料の値上げを家主が撤回したようになります。
そのため、受け取る際は、供託金払渡請求書に一部の賃料を受け取りする旨を書く必要があります。

また、供託額として、今の賃料と同じ金額、あるいはこれ以上の金額であることが必要です。
今の賃料より高額で話し合いした結果で決定した場合は、どのように供託した賃料と決定した賃料との差額をするかは話し合いをして決めます。

しかし、賃料が裁判で決定した場合は、利息を年1割つけて供託した賃料と決定した賃料との差額は精算されます。
なお、家主としては、借主が今の賃料の金額を供託した場合に、そのまま供託された賃料を受け取りすれば、賃料の値上げを止めたと見られることがあります。
このような場合は、供託された賃料を受け取るのは値上げした一部である旨を借主に通知し、値上げした一部の賃料として受領する旨を供託金の払渡請求書に書いておく必要があります。
このようにすれば、供託された賃料を安心して受け取ることができます。

 

根拠の無い賃料の値上げ

賃料の値上げについてよくあるパターンは、次にご紹介するようなものがあります。

・家主から賃料の値上げの通知が一方的に来る
 ・抗議などを家主あるいは管理会社に申し入れるが、一切取り合ってくれない
 ・賃料の支払期日にそのうちになる
 ・仕方がないため、家主に今の賃料を持って支払いに行く
 ・値上げした後の賃料でなければ受け取れないと拒まれる

このような場合、借主は、賃料の値上げを承諾する義務は無いため、根拠の無い値上げであると考えれば、きっぱりと値上げは承諾できないと拒否しても問題ありません。
正当な事由が賃料の値上げには必要で、一方的に賃料の値上げはできません。
正当な事由としては、次にご紹介するようなものが挙げられます。

・建物あるいは土地に対する税金、あるいはこれ以外の負担が増加した
 ・建物あるいは土地の価額が上昇した、あるいはこれ以外の経済的な事情が変わった
 ・近くの同じような物件の賃料に比べて安くなった

 

困ってしまう前に専門家への相談を

長く賃貸物件で生活していると、賃料の値上げの通知が家主から来る場合があります。
この賃料の値上げによって、例えば、次にご紹介するようなトラブルが家主と借主との間で起きる場合も多くあります。

・賃料を来月から値上げすると急に言われた
 ・契約を更新する際に、1万円賃料を値上げすると通知された
 ・賃料の値上げに同意しなければ、契約を更新しないと言われた
 ・賃料の値上げに同意できなければ、契約期間が終わるまでに立ち退きして欲しいと言われた
 ・賃料は値上げした金額でなければ受け取りしないと言われた

では、このような場合は、賃料の値上げに仕方なく従う必要があるのでしょうか?
このような場合は、困ってしまう前に賃料の値上げのトラブルに詳しい専門家の弁護士に相談するのがおすすめです。
専門家の弁護士であれば、正しい知識を持って対処してくれるでしょう。

 

2000年以降もっともマンションが高く売れる時期のまとめ

現在の中古マンション市況は、価格がアップして、ミニバブルと言われたリーマンショック前の時期をしのぐくらいになっています。
日本で最大クラスのビジネスニュースサイトの東洋経済オンラインは、東京都の23区内にあるマンションの中において、値上がり率が新築してから高いトップ500物件のランキングを作りました。

このランキングによると、港区港南4丁目にある「シティタワー品川」のタワーマンションが第1位で、値上がり率は2008年の新築した時と比較して2倍以上になっています。
トップ10の上昇率の全ての物件は、代表的なその駅や区・エリアの物件でなく、距離が駅から少しあったり、そのエリアのシンボル的なマンションの次に取り上げられるようなマンションが多くあります。
長年生活している賃貸物件の家主から、賃料を値上げしたいと急に言われ、賃料は値上げした金額でないと駄目と言われたような場合は、基本的に、借主の承諾は賃料を値上げする際には必要なく、家主と話し合いをする、賃料の値上げの調停を申し立てる、賃料を供託する、ような流れになります。

借主は、賃料の値上げを承諾する義務は無いため、根拠の無い値上げであると考えれば、きっぱりと値上げは承諾できないと拒否しても問題ありません。
困ってしまう前に、賃料の値上げのトラブルに詳しい専門家の弁護士に相談するのがおすすめです。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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