家賃保証って？基礎からよくあるトラブルまで！アパートオーナー必見！

今回は基礎からよくあるトラブルまで、アパート・物件オーナーの方は必見の記事です！
何かあったら、まずは弁護士に相談も！

家賃保証とは

　家賃保証とは空室を作りにくくするためのシステムの一つです。空室のリスクは賃貸収入をしている人にとって痛手で、経営にも直接関わってきます。そこで家賃保証が出てきます。家賃保証とは空室になっても本来満室で受け取ることができる家賃から一定率の金額を不動産会社が支払ってくれることです。
　家賃保証は一括借り上げで適用されることが多く家賃収入に頼ることになるオーナーの人たちからは好まれている制度の一つです。

家賃保証に伴うよくある4つのトラブル

　家賃保証はオーナーさんにとってメリットが多い制度です。しかし、メリットが多いが故に起きるトラブルもあります。実際に起きたトラブルを見てみるとオーナーさんが家賃保証について十分に理解していないことが多く、また理解できないほどにしか説明をしていない管理会社も問題があることが多いです。
　あまりにトラブルが多いことから国土交通省は一括借り上げなどのサブリース関連について通知を発令しました。通知の内容にはサブリース契約締結前に不動産管理会社はオーナーさんへ書面にて契約条件を説明して家賃の変動などについてもリスクをしっかりと説明することが義務付けられました。オーナーさんでこう言った説明を不動産管理会社からされていない人は一度相談してみましょう。

＜免責期間によるトラブル＞

　家賃保証には免責期間が設定されることが多いです。新築物件では入居者を0から集めなければいけないので時間がかかります。よって、免責期間も通常より1、2か月ほど長くなってしまうのです。しかし、不動産管理会社の中には入居者が退去する際に免責期間に入る契約内容の会社があります。さらには免責期間について細かく設定されていない管理会社もあるので明確な期間がわからないというオーナーさんは管理会社へ相談するようにしましょう。

＜家賃の減額によるトラブル＞

　家賃保証会社にとってもオーナーさんにとっても大きなリスクとなるのは賃貸物件で空室ができることです。この空室は保証会社が全てカバーすることになるのですが、不動産管理会社からすれば空室を減らす努力をしたいですよね。そんな時に出てくるのが「家賃の減額」です。家賃を減額すれば空室を減らして入居者を入れることができると考えてしまうのです。
　しかし、家賃を減額すればするだけオーナーさんの手元に入ってくる収入は少なくなってしまいます。そのため契約をする際にどこまでなら家賃を下げることができるか不動産管理会社とオーナーさんで話し合って決めておく必要があります。

＜建築費、修繕費、改装費のトラブル＞

　サブリース契約を前提とした場合、オーナーさん負担でアパートやマンションといった賃貸物件を建設することが一般的です。建築費はもちろんですが、修繕費や改装費の負担はどちらがどれくらい負担するのかといった契約内容について事前に説明を受けなければオーナーさんは自分のリスクがどれくらいになるのか把握できませんよね。もし不動産管理会社の方からそういった金銭面の話が出てこない場合はこちらからするようにしましょう。
　サブリースでよくあるのが建築費を水増しして建築させた段階でアパートやマンション収入の半分を不動産管理会社が手に入れるといった手口です。実際になぜこれくらいの金額がかかるのかといった話を詰めるようにしましょう。

＜契約解除のトラブル＞

　不動産会社はボランティアで会社を運営しているわけではないです。そのため不動産として利益が上がらないと判断すれば契約を解除しようとします。最初にオーナーさんと不動産管理会社でかわした契約書にいつでも契約解除ができると記載されていれば何も言えませんが、こうしたトラブルを避けるためにもできれば契約期限を明記させるようにしましょう。
　また家賃保証制度はオーナーさんにとって素晴らしい制度なことは間違いないですが、信頼できる不動産管理会社を選ぶ必要があります。

本当に一括借り上げは安心できる？

　一括借り上げを契約する際の謳い文句で「何十年一括借り上げ」という言葉がありますが実際に安心して借り上げしてくれるものなのでしょうか。答えは「オフホワイト」です。
　実際に賃貸経営素人のオーナーさんが0から物件を建てて入居者を集めることは不可能に近いです。そこで一括借り上げを行うことで空室が発生した際の賃料収入が下がるリスクをなくすことが一括借り上げの最大のメリットです。
　しかし、この制度にはどうしても心のそこから安心できないある問題があったのです。例えば立地条件が都心のど真ん中で何十年経ってもそこへ住みたいと思っている人だらけならば話は別です。そんな土地はありませんので、どうしても築年数が古くなってくると入居者が少なくなってしまうのです。結果的に築年数の増加は空室リスク増加と比例関係をとるようになります。
　そして行われるのが家賃減額です。家賃減額は毎年行われるわけではないです。3年、5年、10年とスパンを決めてやってきます。実際にオーナーさんが首を縦に振らないようなあまりに低い金額を提示してきて契約解消を狙っている業者もあるほどです。この裏には前述でも少し触れましたがオーナーさんが建てる物件の建築費で全て決まっていることが往々にしてあるのです。

契約前に下調べ「セカンドオピニオン」をしっかりと受ける

　あるオーナーさんの平均は築3年後になると賃料が5%前後下落しているというデータもあります。5年後になれば10%前後下落するようです。通常であれば周囲の物件家賃との兼ね合いを見て家賃設定をするのが普通ですが一括借り上げをすると家賃設定は不動産管理会社ベースで行われることが多いです。
　しかし、すべての業者がこのような悪質なことをしているわけではないです。しk借りとオーナーさんと話し合いを行い現状打破のために動いている業者も存在します。そして家賃が最終的にどれくらい今で下落するのかといった予想をしてくれる業者は良い業者だといえるでしょう。
　「セカンドオピニオン」といえば医療用語です。一人の医師だけではなく複数の医師へ意見を聞き自分の治療方法を自分で決めるための判断材料や診断結果に納得するために利用することができます。不動産でも同じようにセカンドオピニオンのように複数の不動産管理会社へ相談するのが良いです。
　しかし不動産業界というのは悪評が立ちやすい業界です。個人的な意見には左右されずにぞの会社の人の態度や身なりを見て判断するようにしましょう。

賃貸契約者だけの問題じゃない。家賃保証会社の取り立てトラブル

　インターネットで検索すると家賃保証会社としてもう一つの顔があるのを知っていますか？家賃オーナーさん向けではなく物件を借りる側の家賃保証会社です。いわゆる保証会社というものですね。
　こちらの家賃保証会社は借りる側がもし払えなくなった際に使用するもので家賃の滞納があってもオーナーさんに影響を与えないようにしてくれます。オーナーさんからすれば心強い味方として家賃をコンスタントに払ってくれるので良いですが借りている側からすると自身の滞納で家賃保証会社が支払っているということを理解できずいわゆるブラックリストに載ってしまう人もいます。
　ブラックリストに名前が載ってしまうと家賃保証会社を新しく契約することが難しくなってしまい親族や両親などに保証人になってもらう必要が出てきます。また家賃保証会社の中には保証会社の利用だけでなく保証人を別で申請してもらう必要がある場合もあります。
　家賃保証会社に立て替えてもらっている間は借金をしているのと同じ状況です。借金を滞納していると怖い人たちが自宅や職場に出向いてきて…なんてことは現代ではありません。しっかりと電話での催促やハガキ・郵便物で支払いを警告してきます。しかし、そのまま未払いで滞納した状態を続けると最終的には民事訴訟を起こされることがあるので注意しましょう。

まとめ

　家賃保証はオーナーさんにとってみれば家賃収入を下げないためのお守りのようなもので、借りる入居者側からすれば支払えなかった際に迷惑をかけないための保険のようなものです。オーナーさんからすれば家賃保証を受ける代わりに何十年一括借り上げとサブリース契約をすることが多く、サブリース契約をした弊害としては家賃の減額や修繕費を会社とオーナーどちらが負担するのか問いった取り決めが必要です。そしてこの取り決めをしっかりしていないとそれがきっかけでトラブルになることもあるのです。
　保証会社を利用する入居者の人は何かあっても保障会社が支払ってくれるからいいやというのではダメです。結局、保障会社から借金をしているのと同じでいつか支払わなくてはいけません。