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賃貸住宅立ち退き通知書が来た。今後の流れと必要なものは?のアイキャッチ

賃貸住宅立ち退き通知書が来た。今後の流れと必要なものは?

賃貸住宅立ち退き通知書が来た。今後の流れと必要なものは?のアイキャッチ

賃貸住宅を借りた場合は、立ち退きの通知書を貸主からもらう場合があります。

貸主が立ち退きを要求する理由としては、賃貸物件の売却や建て替えなどいろいろです。
しかし、借主としては問題なく暮らしているにも関わらず、立ち退いて欲しいと急に言われても困るでしょう。

例えば、どこに引越しすればいいか? 引越し費用はどうすればいいか? などの問題があります。
ここでは、賃貸住宅で立ち退き通知書が来た場合の今後の流れと必要なもの?についてご紹介しましょう。

立ち退き通知書って?

借りている賃貸物件が、老朽化で危なくなっていることもあるでしょう。
老朽化で危ない建物は、地震などの自然災害が発生した際に倒れたり、壊れたりする恐れがあり、常に入居している人が危険に晒されるようになります。

このような場合に、賃貸物件に入居している人、立ち退きを依頼されるようになります。
この立ち退きを依頼される文書が、立ち退き通知書というものです。

その立退き通知書の内容は正当事由?

では、立ち退きの正当事由とはどのようなものでしょうか?
立ち退きの正当な理由としては、以下を考えて判断されます。
・建物を借主・貸主が必要とする事情
・今までの賃貸の経過
・建物を利用している状況
・現在の建物の状況
・立ち退き料

建物を借主・貸主が必要とする事情

居住や営業の必要性で、例えば、借主は賃貸アパートに住む必要性は認められるが、貸主は建て替えてマンションにしたいだけの場合は、貸主が賃貸アパートを使う必要性はそれほど認められません。
しかし、建て替えたマンションの家賃収入が唯一の生活する手段であれば、賃貸アパートを使う必要性が貸主にもあります。

今までの賃貸の経過

賃貸をした経緯や、賃料の停滞や信頼関係が壊れる行いが、契約している期間中にあったかなどです。
例えば、借主はきちんと家賃を払っていれば契約違反はありません。

しかし、注意する必要があるのは、建て替えを借主がいつ分かったかということです。
例えば、借主が、賃貸アパートが将来的に取り壊すことを把握したうえで借りた場合は、立ち退きを拒めないことがあります。

建物を利用している状況

契約違反などを借主がしないで、建物を有効に使用していたか、また、あまり実際には使っていなかったことはないか、が考えられます。

現在の建物の状況

建て替えする必要性はあるかどうか、あるいは、十分に経済的・社会的効用があるかどうかということから判断されます。

立退き通知書がきたらまず、賃貸契約書を見直そう

現代はネットなどの情報が多くあるため、マンション・アパートなどに入居している人の法律や権利についての意識が従来に比較して非常に変わっていると言えます。

従来のように借主にとって貸主と言うと親のようなものと言うようなものではなく、貸主と借主の関係に変わり、法的な内容や権利主張が多くなっていくでしょう。

貸主と借主の関係でトラブルに最もなっているものとしては、資金精算、原状回復があるでしょう。
貸主が行うこと、借主が行うことがきちんと取り決めされていなければ、このようなトラブルが生じます。
不動産仲介会社が作っている賃貸契約書の場合は、曖昧な表現が全体的に多く、一見すれば公平に感じるでしょう。
というのは、当然ですが、不動産仲介会社は管理会社ではないためです。

賃貸契約書は、貸主と借主のバランスを取ったり、内容が一方的にならないようにする必要があります。
しかし、貸主自身も高齢化しており、昔のいい時代を知っている貸主は、賃貸契約書については意識をそれほどしていないでしょう。

賃貸契約書を十分に読んでいない人も多くいるのではないでしょうか。
現在でも、条項が多くない賃貸契約書に疑わないで多くの人が契約しているようです。
賃貸契約書の場合にリスクがあると思うのであれば、定期借家契約で対応すると問題ありません。

しかし、借主自身が契約を不動産仲介業者に全て任せていれば、契約をきちんとした賃貸契約書で行うことは期待できません。
借主を保護する賃貸契約書は、不動産仲介業者は作れないし、もし作ったとしてもそのような賃貸契約書では締結もできないでしょう

というのは、不動産仲介業者の場合は、借主も貸主もお客さんになるため、賃貸契約書は割合中立的なものになりがちであるためです。
賃貸契約書を見直して、賃貸トラブルから借主を保護するものにしましょう。

通知書は何ヶ月前からもらうものが妥当か?

賃貸契約書には、一般的に、「契約を貸主側から解除する場合は、文書で半年前までに予告しなければならない」というような文言が書かれています。
では、立ち退きの要求を半年前に受けた場合は、絶対に自分で引越し先を探して出ていく必要があるのでしょうか?

引越しするためには、引越しする費用や新しく賃貸物件を契約するための敷金・礼金、契約金など、出費も相当あります。
借主の中には急に引越しするための費用が経済的な理由で準備できない場合は、強引に立ち退きをさせられると住むところが無くなります。

借主をこのような不安から守るために借地借家法があり、長期間家賃を滞納したなどの正当事由がなければ、通知が半年前にあった場合でも、貸主は強制的に借主を立ち退かせられません。

この権利は、法律で決まっているものではありませんが、借家権と言われるものです。
貸主が指定した立ち退きの期限が過ぎても、正当に家賃を払うと、借主は住み続ける権利があります。
もし家賃の受け取りを貸主が拒んだ場合は、国の機関の供託所に家賃を預けると家賃を正当に払っているようになります。

立ち退き料って?そもそももらえるのか?

立ち退きを貸主から通知するのは半年以上前になっているため、これより前は普通は交渉もできません。
そのため、貸主と借主が話し合いをして合意するようになります。

一般的に、新しい賃貸物件へ引越しする際の立ち退き料を、借主に貸主が払うようになります。
賃貸物件の場合の立ち退き料の金額の相場は、家賃の約6ヶ月~10ヶ月程度です。
この立ち退き料を払うことが、法律などで必ず決まっているということではありません。
借主と貸主がお互いに合意して、借主が退室を気持ち行うための条件です。

貸主が新しい住まいを見つけて準備する、あるいは原状回復の費用を免除するなど、合意をどのような条件でするかは交渉によって決まります。

立ち退き料の内訳とは?

ここでは、一般的な立ち退き料の内訳についてご紹介しましょう。
立ち退き料は、裁判の場合は具体的なケースでの正当事由を考慮して決まるので、必ずしもここでご紹介する

全ての項目になるということではありません。
また、逆に、正当事由が全ての項目を支払うと認められるということでもありません。

移転するための費用

引越し費用としては、借主が引越しするための費用、引越し業者に頼む場合の費用などです。
賃貸契約を新しく結ぶための費用としては、引越し先の貸主に支払う礼金や権利金、不動産仲介業者に支払う手数料、保証金や敷金が以前よりも高くなる場合は差額などです。

雑費としては、引越しの通知のための費用、事務所や店舗の場合はホームページを変更する費用などです。
家賃差額の補償としては、立ち退き前の家賃と引越し先の家賃との差額の補償です。

投資した資金が回収できない場合の補償

店舗を賃貸物件で営業している場合は、入居する際に高額な費用をかけて造作などをしているでしょうが、このような投資した資金に関して減価償却ができない時期に、貸主の都合で立ち退きする場合は、この損失補償があるでしょう。

営業補償

借主の営業が特殊な内容であるため、現在の賃貸物件から移転した後、別のところでは営業が継続できなくて廃止せざるを得ない場合は、営業を廃止することに対する補償があります。

現在の賃貸物件から移転した後、営業が移転先でできる場合でも、商圏が変わったなどの事情によってお客さんが少なくなるなどの恐れがある場合は、移転することによる実際に失う儲けの補償があります。

営業を移転先で再開するまでに準備が相当必要になるなどで、休業期間が必要な場合は、休業期間の補償があります。

借家権の補償

借家権に関しては算定が必ずしも簡単ではなく、考え方として立ち退き料の場合は参考くらいにしかならないというものもあります。

その他

居住用住宅の場合は、特に場所が変わることによって社会的、地縁的変化によるメンタル的な迷惑料もあります。
また、早期に立ち退き交渉を終わらせるために、貸主が上乗せ分を支払うこともあります。

賃貸保障に加入していない!?

賃貸契約の場合は、基本的に、連帯保証人が必ず必要でしたが、現在は連帯保証人を核家族化などによって頼みにくくなっています。
そのため、専門の業者に連帯保証人探し、審査などまで委託する場合が多くなってきています。

また、連帯保証人がいる場合でも、賃貸物件によっては賃貸保障に入ることが条件になっているものも多くあります。

では、賃貸保障とはどのようなものでしょうか?
賃貸保障というのは、借主が家賃を万一滞納した場合に、保証会社が立替払いをして、貸主の家賃収入を確保するものです。

そのため、賃貸物件を安心して借主が借りることができるような仕組みになっています。
この賃貸保障は、不動産賃貸市場の新しい時代のもの対応するために登場したものです。
これまでのような人的保証とは違って、賃貸保障であれば、借主・貸主・不動産業者の全てがスムーズで安心できる入居手続きができます。

借主・貸主・不動産業者のそれぞれのメリット

借主のメリット

・保証人を見つける必要がない
・賃貸契約を事務所や店舗、駐車場などで行う場合でも利用できる
・家賃をもし振込みするのを忘れた場合でも、保証会社が立て替えて払ってくれる
・入居した後もサポートをしっかり行ってくれる

貸主のメリット

・家賃収入が安定する
・借主が滞納した場合はすぐに入金される
・契約がスムーズであるため入居率がアップする
・家賃を保証会社が保証するので保証人が必要ない

不動産業者のメリット

・貸主に家賃収入の安定したものを約束できる
・借主が滞納した場合の催促が必要ない
・契約する際の面倒な手続きもなくなる
・従来は断っていた保証人が見つからない借主でも入居できる

わからないことはすぐに相談

賃貸住宅で立ち退き通知書が来た場合に、もしわからないことがあればすぐに弁護士に無料相談しましょう。

弁護士は、借主側をサポートしてくれます。
例えば、ある日急にマンション・アパート・テナントなどの貸主から、以下のようなことを言われて困っている人もいるのではないでしょうか。

・老朽化したので、取り壊しを3ヶ月後に行うため退去して欲しい
・耐震強度が足りなくて危険であるため、明け渡して欲しい
・通告を6ヶ月前に行ったため、立ち退き料は出せない

しかし、このようなことは立ち退きには該当しません。
貸主の言うように立ち退く必要があると考えがちですが、実際には立ち退く必要はありません。

そのため、引越し先を慌てて探す必要もありません。
あるいは、立ち退き料を借主としては要求したいと考えているが、貸主にどのようにすれば上手く交渉できるか、あるいはどうすれば立ち退き料をくれるか、困っているのではないでしょうか。

弁護士事務所は、立ち退きを要求された借主側の味方になって、立ち退きをある日急に要求されて困っている借主をサポートしています。

間違いなく解決するいい方法はあるでしょう。
というのは、基本的に、貸主よりも借主は立場が強いためであり、しかも、弁護士事務所は、長年、多くの立ち退きについての相談実績があるため、借主にとっていい解決策をアドバイスしてくれます。

立ち退き通知書って?その内容は正当事由?なのか?のまとめ

ここでは、立ち退き通知書って? その内容は正当事由? 賃貸契約書を見直そう、何ヶ月前からもらうのか、立ち退き料って?そもそももらえるのか 、立ち退き料の内訳とは、賃貸保障に加入していない!? わからないことはすぐに相談、についてご紹介しました。

賃貸住宅で立ち退き通知書が来た場合に慌てないように、ここでご紹介したような今後の流れと必要なものについてよく把握しておきましょう。

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編集部

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