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共有持分の売却は? 買取業者、それとも弁護士?

更新日:2018年12月29日
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共有持分というのは、複数の人で持分という割合で不動産の所有権を分けて持っている状況における、共有者の所有権の割合のことです。
それぞれの共有者は、その持分に応じて全ての共有物を使うことができます。
共有不動産の現状を保つことは、単独でそれぞれの共有者ができます。

しかし、利用したり、使ったり、改良したりすることや現状の共有物を変えることは、同意がそれぞれ一定数必要になります。
共有持分になるのは、兄弟姉妹が親から不動産を相続した際や、お金を夫婦がお互いに出して不動産を買った、あるいはお金を何人かでお互いに出して不動産を買った、などの場合です。
第三者に共有者不動産を売る際は、持分を持っている全ての共有者の承諾が必要になります。
なお、別の共有者の承諾は、自分の持分のみを売る場合は必要ありません。

また、自由に全ての不動産を使用できない持分のみを買うような人は、なかなか居ないでしょう。
共有不動産を持っている共有者が相続する際には、相続人数だけ共有持分が細かく分かれてしまいます。
そのため、共有不動産を売る際には、遺産分割協議という共有関係を無くして単独の持ち物にするための全ての共有者で協議するものが困難になります。
できる限り早く共有関係は無くしておいたり、遺言書を相続について作ったりしておくことによって、トラブルが将来起きないようにすることなどが必要です。

 

共有持分を売るには?

共有持分を売る際には、共有者の全ての承諾が必要になります。
共有持分を売る際に共有者の全ての承諾が必要になるのは、次のようなケースです。

・登記上土地を分ける分筆
・住宅の解体
・建て替えや規模の大きな改修
・新築
・売却

共有不動産は、共有者の全ての承諾がなければ売れません。
しかし、民法によって、自分の共有持分のみを売ることはできます。

民法について

民法251条

それぞれの共有者は、別の共有者の承諾がなければ、共有物を変えることはできません。

民法206条

法令の範囲内で、所有者は、自由にその所有物を使ったり、処分したり、収益を得たりすることができる権利を持っています。
全ての共有不動産を売る際は、共有者の全てから承諾をもらうことが必要ですが、自分の共有持分のみを売る際は、承諾を別の共有者からもらう必要はありません。
しかし、売ったり、建物を建てたりすることが単独でできないような不動産は、ほとんどの人は買わないでしょう。
共有持分をどうしても売りたい場合は、専門に共有持分を扱っている不動産業者に頼む方がいいでしょう。

 

共有持分の適正価格とは?

では、共有持分のみを売る場合は、どの程度の価格になるのでしょうか?
実際には、一般のマーケットで共有持分を売った場合は、マーケットの価格よりも2割~3割安くなると言われています。
共有持分を売った価格については、実例が多くないため評価が難しいようです。
一般的には、相続税路線価や競売価格を参考にするそうです。

相続税路線価

相続税路線価というのは、贈与税や相続税を算出する場合に路線価としてベースになるものです。
宅地が接する道路に設けられた路線価という標準的な価格をベースに評価します。
相続税路線価は、マーケットの価格より2割程度安くなると言われています。

競売価格

長期間住宅ローンの返済が停滞した場合は、債権者を金融機関が回収するために競売に不動産をかけて売るようになります。
競売価格は、マーケットの価格より3割程度安くなると言われています。
このように売却価格が安くなるのは、共有持分のみを買っても不動産を単独で処分することができないためです。

では、共有不動産を売った際には税金はどのようになるのでしょうか?
共有不動産を売った際でも、基本的に、所得税の税率や計算する方法は1人の所有者の場合と同じになります。
なお、所得税の税率や計算する方法については、ネットなどで詳しく紹介されているため参考にしましょう。

 

共有持分買い取り業者って?

共有不動産を売るために相談をする人の中には、共有持分を不動産業者へ売ることを検討している人もいます。
共有物分割請求の場合は、2ヶ月~3ヶ月くらいは順調にいってもかかります。

しかし、共有持分を不動産業者へ売る場合は、お金をすぐに入手することができます。
そのため、このことにおいては、共有持分を不動産業者に売る方がメリットがあるでしょう。
共有持分を不動産業者に売るメリットというと、お金にすぐに交換することができる程度で、メリットはこれ以外にはありません。
鑑定理論においては、評価を共有補正によって2割マーケットの価格よりも安く行うとされています。

また、不動産業者がマーケットの価格に対して2割安く共有持分を買う場合はほとんどないでしょう。
せいぜいマーケットの価格に対して5割くらい、2割、3割くらいの場合も中にはあるようです。
ある意味において、これは仕方がないことです。

というのは、共有持分を不動産業者が買っても、共有物分割請求を別の共有者にする必要があります。
別の共有者が、共有持分の買取や共有不動産の売却にすぐに対応してくれると問題ありません。

 

対応してくれなければ、訴訟を提起する必要がある

弁護士費用が、このような場合には発生します。
このようなことについても考えた上で儲けが出なければ買取しないため、マーケット価格よりも相当安くしなければ買ってくれないようになります。
しかし、共有物分割請求をすると、共有持分を不動産業者に売らなくても、別の共有者に適正価格で持分を買ってもらったり、共同で共有不動産を売るようにしたりすることができます
そのため、共有不動産を売ることを検討しており、別の共有者の承諾がもらえなくて悩んでいる場合は弁護士事務所に相談してみましょう。

 

共有持分弁護士にもお願いできます。

不動産業者が、共有持分を買うような宣伝を最近多く行うようになりました。
ここでは、共有持分を不動産業者などの買取業者に売る場合と、弁護士に売ることを頼んだ場合の違いについてご紹介しましょう。
共有持分を買取業者に売る場合は、やはりお金にすぐに交換できるということがメリットです。

しかし、共有持分を買った業者は、当然ですが、買った共有持分を別の共有持分を持っている共有者に高く買ってもらうために、一般的に共有物分割請求を行います。
つまり、共有持分を安く買って、高く買ってもらいます。
ビジネスを共有持分の買取業者も行っているため、儲けを出すためにはこのようにする必要があります。
そのため、実勢価格よりも、共有持分の買取業者が買う価格は相当安くなります。

また、共有不動産の売却を共有物分割請求に対して強い弁護士に頼んだ場合は、共有不動産を売った際の実勢価格を基準にして弁護士は交渉を行います。
別の共有者が実勢価格に近い額で買わない場合は、不動産の売却か買取かを共有物分割訴訟によって要求します。
そのため、共有不動産の売却を共有物分割請求に強い弁護士に頼むと、共有不動産を実勢価格で売ることができるようになります。
このようなことから、お金がすぐに必要でなければ、共有持分を共有持分の買取業者に売るよりは、共有物分割請求を弁護士に頼む方がお得になると言えます。
共有物分割訴訟の場合は、期間が長くかかるだろうと考えている人も多くいるかもしれません。

実際には、共有物分割訴訟は別の民事訴訟と比較して早く終わる場合が多くあるようです。
1回で共有物分割訴訟が終わった場合もあるそうです。
共有物分割請求・共有不動産の売却に強い弁護士事務所の場合は、分割交渉を単純にまとめるのみでなく、不動産売買の支援を実際に行って、売買代金が決まるまでフォローしてくれます。
また、無料相談を共有物分割訴訟について行っているため、気軽に相談してみましょう。

 

共有物に強い弁護士のポイント

解決した経験と実績が豊富にある

ほとんどの弁護士事務所では、共有持分を売ることに特化していませんが、共有物に強い弁護士事務所では従来から共有持分の売却を多く手がけています。
これ以外に、共有持分を売ることも破産管財人として何回も行っています。
共有物分割請求制度を十分に把握している弁護士が、詳しく制度の内容を説明することで、実勢価格で売ることに成功しています。

・共有不動産問題を共有物分割請求を使って解決する

不動産は、一般的に、相手が承諾してくれなければ、売ったり買ったりすることはできません。

しかし、共有物分割請求を使うことによって、共有不動産で、相手が売ることを拒否していても売ることができます。
また、強制的に相手の共有持分を買うこともできます。
相手にこの共有物分割請求を分かってもらうことで、話し合いによって相手の共有持分の買取や共有持分の売却を解決することができます。
共有物分割請求がよく分かっている弁護士であれば、このようなことができるようになります。
実際に、共有持分の売却や共有持分の買取について、話し合いを当事者間で行ったにも関わらず上手く進まなかった場合に、共有物に強い弁護士が交渉を行うことによって、共有持分の売却や共有持分の買取に成功したケースが多くあります。

 

上手く話し合いが進まなかった不動産業者に頼まれて、問題が解決したケースもいくつかある

共有物に強い弁護士は、共有不動産問題を共有物分割請求を使うことによって解決してくれます。

共有持分が迅速に売れる

共有物に強い弁護士は、共有不動産を迅速に高額で売るように努力してくれます。
交渉だけで売ることができるといいでしょうが、交渉で売れない場合もあります。
交渉が成功しないと判断すると、共有物分割訴訟をすぐに起こします。
しかし、時間が訴訟を起こした場合にはかかるという心配をする人もいるのではないでしょうか。
共有物分割訴訟は、共有物に強い弁護士が行うため、ほとんどの場合は裁判が1回、2回くらいで終わります。
共有物に強い弁護士事務所の特徴についてご紹介しましょう。

共有不動産問題を長年の経験によって解決する

共有物に強い弁護士事務所は、長年にわたって、共有物分割訴訟、共有物分割の示談、共有物分割による競売などについて、経験が豊富にあります。
長年のこのような経験によって、依頼する人にとっての最もいい問題解決ができるようになります。

問題が複雑な場合でも解決するために努力する

解決することが難しい案件も、依頼する人の案件の中には多くあります。
案件を解決するために、研究調査を徹底的に行うように努力してくれます。

迅速に問題を解決することを目指す

時間が裁判になった場合はかかり過ぎるということがあります。
案件の全ての場合に該当しませんが、上手くポイントを把握して、案件を非常に早く解決したケースも案件の中にはいくつかあります。
1回で遺産分割調停、共有物分割訴訟が終わったケースもいくつかあります

なお、このような案件は、弁護士に頼むようなものであるため、争いがもともとないようなものではありません。
ポイントを上手く把握して解決が迅速にできるようにしてくれます。

 

共有持分とは買取業者?それとも弁護士?のまとめ

共有持分というのは、複数の人で持分という割合で不動産の所有権を分けて持っている状況における、共有者の所有権の割合のことです。
共有持分を売る際には、共有者の全ての承諾が必要になります。

実際には、一般のマーケットで共有持分を売った場合は、マーケットの価格よりも2割~3割安くなると言われています。
共有持分を不動産業者などの買取業者に売る場合と、弁護士に売ることを頼んだ場合は、ここでご紹介したような違いについて把握しておきましょう。
共有持分を不動産業者に売るメリットは、お金にすぐに交換することができることです。

共有不動産の売却を共有物分割請求に対して強い弁護士に頼んだ場合、共有不動産を売った際の実勢価格を基準にして弁護士は交渉を行います。
共有物に強い弁護士は、共有不動産問題を共有物分割請求を使うことによって解決してくれます。
共有物に強い弁護士事務所は、共有不動産問題を長年の経験によって解決する、問題が複雑な場合でも解決するために努力する、迅速の問題を解決することを目指す、というような特徴があります。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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