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土地の分割?わかりやすい現物分割とトラブル例

更新日:2018年12月29日
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土地の共有分割とはどのようなものでしょうか?

ここでは、土地の共有分割の具体例についてご紹介しましょう。
父親が10年前に亡くなった時に、駐車場として100坪の土地を兄と弟で相続して共有しました。
兄と弟の共有持ち分は、均等に半分ずつに分けました。

最近、兄は弟から、家をこの土地に建築したいため、均等に分割したいということを提案されました。
そのため、兄と弟が共有していた土地を2つに分割して、単独のそれぞれの名義にする必要があります。
この場合、それぞれ譲渡しあうと、譲渡税がかかるのか、というようなことがあります。
このような行いは、兄と弟の共有の持ち分を換えた感じもします。

しかし、実際には、単独の持ち物にすることは土地の共有分割であり、換えることは譲渡することと扱いが違ってきます。
つまり、相手が持っている土地と自分が持っている土地を換えた場合は、基本的に譲渡税がかかりますが、一定の条件をクリヤーしていれば交換が無かったものとする特例が適用されます。
一方、土地の共有分割の場合は、その共有の全体の土地の共有持ち分権を、その一部の土地に集めるだけであると考えられており、共有の土地に関しては、その持ち分に対応する現物分割があった場合は、土地のその持ち分による譲渡はないものとすると、税務上では明記されています。

そのため、土地の共有物分割で譲渡税がかかる場合はありません。
そして、土地の共有分割の場合は、譲渡そのものがないとして扱われるため確定申告は必要ありません。
また、角地の分割の場合は、持ち分の割合で単純に分割すると、価値の違いが角地と角地以外で出る場合が多くあります。
そのため、土地のそれぞれの面積の割合が分割した後に分割する前の持ち分と違っていた場合でも、客観的にその価値の割合がだいたい同じに分割されていると、譲渡税はかかりません。
そして、道路に接している土地と道路に接していない土地に分割するなど、均等でない分割になった場合は、有利な分割をした人に有利でない分割をした人から贈与されたとして、贈与税がかかるため注意しましょう。

わかりやすい現物分割

遺産分割において、土地を分割する方法は、基本的に現物分割、代償分割、換価分割があります。
まず、わかりやすい「現物分割」についてご紹介しましょう。

「現物分割」は、相続人がそのまま現物で(財産の形状や性質を変更することなく)相続するものです。

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現物分割についての詳細はこちら
(姉妹サイト「相続相談弁護士ガイド」)

例えば、遺産分割協議を3人の兄弟が行う場合、長男が単独で自宅不動産、次男は預貯金、三男が自動車を相続するというものです。

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遺産分割協議のために、まずは相続財産の把握が大事!
(姉妹サイト「相続相談弁護士ガイド」)

現物分割のメリット

現物分割は、現状のままの土地を相続人の1人が相続するものであるため、非常に手続きは簡単です。
誰が相続するかのみ決定すると、代償金を払う必要もなく、土地を売る手間も時間もかかりません。
共有状態ではないため、土地を分割した後は、相続した相続人だけで土地を自由に賃貸したり、売ったりするなどができます。

現物分割のデメリット

現物分割の場合は、遺産分割の公平なものが困難です。
一般的に、土地は高額であるため、単独で1人の相続人が相続すると、遺産のその相続人の相続分が別の相続人と比較して相当高額になる場合が多くあります。
複数の土地があり、相続人のそれぞれが土地を1つずつ相続する場合でも、価値がそれぞれの土地によって違っているので、分割を完全に公平に行うことは困難になります。
現物分割が可能な場合は、必ずしも土地の分割結果が公平ではないということを、相続人の全てが了解している場合に限定されます。

土地の分割での注意点

どのような人でも、遺産相続は一度は人生において経験するでしょう。
遺産相続では、土地が遺産の中に含まれる場合も多くあります。
土地の場合は、遺産分割をどのように行うかでよくトラブルになります。
土地は、預貯金や現金のように分割が単純にできないため、誰が相続するかで意見が相続人同士でまとまらず、よくトラブルになります。

また、土地は別の財産と比較して高額な場合も多いため、1人が相続すれば不公平感が別の相続人との間で生じて、クレームになる場合も多くあります。
このように土地が遺産の中にある場合は、どうしても相続人同士でトラブルがよく起きるようになるため、土地を相続する場合は分割する際に注意する必要があります。

土地を親族などで分割する方法としては、先にご紹介したように、基本的に現物分割、代償分割、換価分割があります。
土地の分割の場合は、このような方法を利用するように注意しましょう。

他に、土地を分割した後は、遺産分割協議書を作成して先々のトラブルを防ぐ必要があります。
遺産分割協議書が完成すれば、土地の登記をします。
なお、遺産分割協議書や土地の登記の詳しいことについては、ネットなどで紹されているため確認してみましょう。
土地の分割の場合は、上記の注意点があります。

「現物分割」以外の分割方法のメリット

ここでは、先にご紹介した土地の現物分割以外の、代償分割と換価分割のメリットについてご紹介しましょう。

・代償分割のメリット

代償分割の場合は、1人の相続人が土地を相続しますが、この相続した分の中でその相続人の法定相続分をオーバーする分は、代償金を別の相続人に払います。
そのため、代償分割の場合は、公平に相続人間で土地の分割ができます。
土地を相続した人のみが遺産を相続する分が多くなるという、現物分割のようなことはありません。
また、土地は代償金を払うと単独で相続できるため、相続人は自由にその土地の処分ができます。

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・換価分割のメリット

換価分割の場合は、法定相続分に応じて土地を売った代金を分割します。
そのため、完全に土地を公平に分割できます。
土地の場合は、分割が困難であるためトラブルの要因になりがちです。

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しかし、換価分割の場合は、土地を現金に換えるため非常に分割しやすくなります。
しかも、換価分割すれば、土地が残らないため、その後に手間がかからなくなります。
土地を相続すると、固定資産税を毎年払う必要がありますが、換価分割すれば土地がなくなるため固定資産税を払う必要がありません。
また、代償金を払う必要がないため、代償金を払う資金力がない相続人が土地を相続することもできます。

 

「現物分割」以外の分割方法のデメリット

ここでは、先にご紹介した土地の現物分割以外の、代償分割と換価分割のデメリットについてご紹介しましょう。

・代償分割のデメリット

代償分割の場合は、代償金を払う能力が土地を相続する人は必要になります。
資金力がない人は、土地を相続したくてもできません。

例えば、親ともともと一緒に住んでいた長男が、住んでいる実家の土地と建物を相続したいとしましょう。
この場合に別の兄弟に代償金として2000万円を払う必要があれば、長男が2000万円を調達できない場合は、長男は実家の建物と土地を相続できません。
最終的に、実家を長男は出て行く必要があります。
代償分割は、このように、公平に相続人同士がなる一方、代償金を払うことができない場合は相当厳しい結果になる恐れがあります。

・換価分割のデメリット

換価分割の場合は、土地は当然ですが無くなります。
土地の相続の場合は、その土地が先祖代々伝わっているものであったりすれば、土地を守りたいこともあるでしょう。
換価分割をこのような場合にすれば、土地が守れなくなるというデメリットがあります。
また、土地を売る場合は、手数料や税金として譲渡所得税などが必要になります。

土地の価格でも違ってきますが、諸経費として数百万円単位のものが必要な場合もあります。
換価分割の場合は、このように費用が相当かかることがデメリットになります。

土地の分割でのよくあるトラブル事例

ここでは、土地の分割でのよくあるトラブル事例についてご紹介しましょう。

土地の借地権の評価に関するトラブル事例

では、どうして相続の際に土地の借地権のトラブルは起きるのでしょうか?
借地権が遺産の土地の中にある場合は、借地権を評価する方法に関してはトラブルになることがあります。
借地権を評価する場合は、売れる実際の価格を予測しにくいため、所有権よりも困難です。
そのため、相続人によって低めに見積もる場合と高めに見積もる場合があり、意見が違ってトラブルになります。
借地権の相続を望む場合は低めに借地権の評価を見積もり、借地権の相続人を望まない場合は高めに借地権の評価を見積もる場合が多くあります。

具体的なトラブル事例では、父親が亡くなって遺産相続になった場合に、実家の建物と土地が遺産の中にありました。
この場合は、父親が建物は持っていましたが、土地は他の人が持っているというような、借地権がついたものでした。
実家に長男が一緒に住んでいたため、実家を相続して引き続いて住むことを望みました。

しかし、借地権の評価がこの際に問題になりました。
長男としては、売れないような借地権などは非常に価値が低いものであると言い張りました。
しかし、次男としては、きちんとそれなりに価値が土地としてあるとして、借地権は高額であると言い張ったため、折り合いが双方でつかなくなってトラブルになりました。

農地の処分に関するトラブル事例

相続の際に地方によくあるパターンの農地のトラブルは起きるのでしょうか?
ここでは、不動産の農地などが遺産の中にある場合、この農地を処分する方法に関してのトラブル事例についてご紹介しましょう。
広い農地が遺産の中にある場合などは、そのまま農地を残しておくか、それとも農地を売ってしまうか、というような処分する方法に関してトラブルになる場合が多くあります。
相続人の中に、農地などは使わないため売ってしまいたい、賃貸アパートや自分の家を建てるために農地を分割して活用したい、農地は先祖代々のものであるため残しておきたい、などというように考える人がいれば、考えがまとまらなくてトラブルになります。

具体的なトラブル事例では、父親が亡くなって、広い農地を相続するようになった際に、長男、次男、三男の3人の兄弟が相続しました。
この際、長男としては、農業を続けるために先祖代々の農地のままで残したいと言い張りました。
一方、次男としては、一部を宅地にするために農地を分割して、賃貸マンションを建築したり、自宅を建築したりして利用したいと言い張りました。
さらに、三男としては、価値がない農地などは全てすぐに売って現金に換えて、均等に3人で分けたいと言い張りました。
このように、3人の言い張ることが全く違っており、話し合いがまとまらなくてトラブルになりました。

先祖代々の土地の処分に関するトラブル事例

では、どうして先祖代々の土地はトラブルは起きるのでしょうか?
先祖代々の土地に関しては、相続人の中には思い入れがある場合もあり、土地を処分する方法に関してトラブルになる場合があります。

ここでは、相続した先祖代々の土地を処分する方法に関してのトラブルについてご紹介しましょう。
長男が先祖代々の土地などは相続する場合が多くあります。
しかし、このような場合、先祖代々の土地を相続した長男が大切にするとは必ずしも限っていません。
例えば、売る心配がある時などは、土地の相続を別の兄弟が望んだり、共有持分を望んだりする場合があります。
しかし、このような場合に意見がまとまらないとトラブルになります。

具体的なトラブル事例では、2人の兄弟が先祖代々の土地を相続するようになり、話し合いの結果、長男だけが相続して、代償金を妹には払うようになりました。
しかし、妹としては、長男が先々土地を売るのではないかと不安になったので、やはり共有状態にして、代償金をその分少なくして欲しいと申し入れしました。
しかし、長男としては、共有状態を断ったため、意見が2人でまとまらなくてトラブルになりました。
この場合は、最終的に解決が2人だけではできなかったため、遺産分割協議を家庭裁判所で行うようになって、妹が最後には妥協して代償金を長男に払ってもらうようになりました。
1年以上も全てのトラブルが解決するまでにかかりました。

このように現物分割中心に行うと、様々なトラブル例がありますので、困った際、トラブルを抱えた際は弁護士に相談するのが良いでしょう。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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