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共有分とは?不動産を共有分にすることの良いところとダメなところ

更新日:2018年12月29日
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不動産の共有名義とは、不動産の共有名義とはどのようなものでしょうか?

夫婦あるいは両親と不動産を一緒に買った場合、その不動産の共有持分という所有の割合が払ったお金によって決まります。

不動産を買う場合には、多額のお金を用意する必要があります。
そのため、自分が持っているお金が足りない場合は、住宅ローンなどを利用するようになります。

また、1人で買うのが難しい場合は、共同で夫婦や両親と買うことがあります。
このような場合、持分割合というものが払ったお金によって決まります。

例えば、物件が4000万円の場合に、自分が3000万円、父親が1000万円を払ったとしましょう。

この場合、自分の持分割合は4分の3になり、父親の持分割引は4分の1になります。
このような不動産は、自分と父親の共有名義になり、共有部分を自分が4分の3、父親が4分の1ずつ持っているようになります。

どんな時に共有不動産名義にするのか?

では、どんな時に共有不動産名義にするのでしょうか?
共有不動産名義にする場合としては、相続する際に何人かの共同相続人が相続をそのままするというケースが考えられます。

一般的に、遺産分割協議を相続する際には行って、どの財産を誰が相続するかを相談します。
しかし、この遺産分割協議において、共同相続を法定相続分通り行うということになった場合は、相続が持ち分として本来の相続分通りのもので行われます。
ほとんどの一般家庭の場合には、相続する財産が自宅だけというようなケースが多くあります。
そして、自宅などの場合は分けることが物理的にできません。

しかも、相続人同士がトラブルになりたくない、あるいは、決定することができないなどの理由から、以下、相続する際に共有状態が共同相続人によって継続するケースが多くあります。

・法定相続分でとりあえず相続した
・遺産分割協議さえもしなかった
・話が遺産分割協議の結果まとまらなかったため、法定相続分通りで仕方なく相続した、あるいは、名義が被相続人のままにしてしまった

また、不動産屋から住宅などを買う際に、親に頭金をちょっと負担してもらったので共有名義に一部がなった、買う際に負担が1人だけの名義では大きくなるので、共有の夫婦の名義にした、などのようなケースもあります。
このように共有不動産名義にするのは、いろいろなケースがあります。

不動産の共有名義のメリット・デメリット

では、不動産の共有名義はどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

不動産の共有名義のメリット

2重に税制上の優遇を受けられるということがあります。

・2重に住宅ローン控除が受けられる

住宅ローン控除というのは、所得税から買った価格の一定割合を税額控除できるものです。

住宅ローン控除の場合は、住宅ローンのそれぞれの残高について、それぞれの人が利用できます。
親が仕事をしており、親と共有名義にしている場合はそれぞれ利用できます。
しかし、仕事を共有している人が辞めて収入が無くなったり、仕事を出産などで妻が辞めたりすると、住宅ローン控除は利用できなくなることがあります。
そのため、2重に住宅ローン控除が受けられるということで安易に決定しないで、十分に検討してから決定する方がいいでしょう。

・売る際に2重に特別控除の3000万円を受けられる

不動産を売る際には、「居住用財産の買換えの特例」という3000万円の特別控除があります。
この特別控除は、不動産を売った際に、3000万円分が譲渡益に対して控除できるものです。
共有名義であれば、3000万円ずつトータル6000万円分の控除ができるので、物件が高額な場合にはメリットがあります。

簡単に言えば、名義が単独の場合には不動産を売って利益が3000万円以上出ると課税されますが、夫婦共有名義の場合には6000万円までは課税されません。
しかし、投資用不動産のように値上がりを予想している場合は別にして、住むための不動産、つまりマイホームの場合は利益をこれほど確保することはほとんどないでしょう。

利益が3000万円以上もし確保した場合でも、共有名義であればメリットがあるということであり、このために共有名義にする場合はほとんどないでしょう。

不動産の共有名義のデメリット

・共有者の了解を得ないと売れない

当然ですが、共有名義の不動産は自分のもののみではないため、売る場合は共有者の了解が必要になります。
共有持分が、自分が9割で、他の共有者が1割の場合でも同じです。
共有持分が大きいか小さいかは関係ありません。
不動産を売る場合は、全員の共有者のサイン・捺印が必要です。

・共有者が死亡すると相続対象になる

共有者がもし死亡した場合は、相続対象に共有者の持分はなります。
相続人が1人のみの場合は問題ないでしょうが、複数の相続人がいる場合は、遺産の分割対象に不動産はなります。

・離婚すると売るようになる可能性が大きい

離婚すると面倒なことになります。
離婚した場合は、2つに不動産を分けることはできないため、片方が出て行くようになるでしょう。

このような場合は、片方が、お金でもう片方の共有持分を買うといいでしょう。
しかし、住宅ローンを使って、しかも離婚を数年ですると悲惨になります。
住宅ローンを使うのは現金がないためで、ほとんどの場合は共有持分を買うことができないでしょう。

そのため、売ることが必要になり、持分の割合で売ったお金を分けます。

物件を新築してから数年後に売るのは、離婚が多くある理由だそうです。

・余分に費用がかかる

共有名義の場合は、その人数分の費用が登記する場合にかかります。
さらに、住宅ローンを使う際は、人数分の諸費用がかかります。

・贈与税が課税されるかもしれない

仕事を共有者がもし辞めて収入が無くなると、住宅ローンを自分が共有者の分も払う必要があります。
この場合は、共有者への自分からの贈与と見られ、贈与税の課税対象になることがあります。
不動産の共有名義のメリットは、税制上の優遇のみです。
しかも、夫婦などのそれぞれの共有者が、将来的にも仕事を継続して収入が安定しているという前提が必要です。
不動産を共有名義にする場合は、ここでご紹介したようなデメリットがあることを十分に把握しておきましょう。

どのような時に共有不動産はトラブルの種となるか?

親の不動産の相続を弟と自分でする際、半分ずつ弟と自分が持つのは良くないそうです。
では、共有名義に不動産をすると、トラブルの種になると言われていますが本当でしょうか?
共有名義に不動産をするのは、可能な限り避けるようにしましょう。
共有名義にすることによって、相続する際に節税できるなどのメリットもあります。
しかし、共有名義にしたために、先々、トラブルになったというケースが非常によくあります。

共有名義というのは、以下の様なことが挙げられます。

・何人かの共有者が不動産を持ち合う
・どこの部分を1つの不動産で所有するということではない
・持分所有とは違っている

どのような時に共有不動産はトラブルの種になるのでしょうか?

共有不動産のトラブル例の問題点と対策

・登記が何代も前から行われていなく、相続人数が非常に多くなっていた

夫が亡くなって、自宅の相続登記の手続きを行う際に、登記簿謄本をチェックしたところ、登記が何代も前から行われていなく、相続人数が非常に多くなっていました。

・全員の相続人の戸籍を集める必要があるが、相続人数が多いので、戸籍を取得する作業が非常に大変である

・遺産分割協議で全員の相続人から同意をもらって、印鑑と印鑑証明をもらう必要があるが、対人関係が協議する相続人とできていないので大変であることが挙げられます。

共有不動産の問題をおこさないための対策

相続登記をその都度しておくことです。
相続が発生した際には、そのままにしておかないで、名義を特定の相続人に変えるように手続きしましょう。
手続きが自身で困難な場合、司法書士に依頼するといいでしょう。

・不動産評価額に違いがあり過ぎる

父親が亡くなって、遺産分割協議を複数の相続する不動産について行いました。
しかし、不動産評価額に違いがあり過ぎるため、どの不動産を誰が相続するかでトラブルになって話がまとまりませんでした。
このような事例の問題点としては、

・全員の相続人が自分の主張を変えない場合は、不動産に違いがありすぎるとトラブルになることが挙げられ対策としては以下の様なことを対応した方が良いでしょう。

・不動産を組み換えする
・利用区分を変える
・遺言書を作成しておく

将来的に使用するつもりがない不動産を売ったり、賃貸するためにリフォームをしたりすることで、魅力がある財産になってトラブルになるリスクを少なくできるでしょう。
また、節税対策にも上手に使用するとなります。

・一部の相続人が行方不明や認知症になった

弟が以前から行方不明になっており、父親の相続が発生した後、母親が認知症になりました。
父親名義の不動産を売りたいが、相続人の意思が分からないため、何もできない状態になっています。

・1人の不動産の共有者でも行方不明や認知症になると、合意がとれなくて家屋の大規模な改造・取り壊し・建替えなどが全くできない
ことが挙げられ、対策としては以下となります。

・不動産を民事信託契約を結んで委託する

認知症に将来なって何もできないようにならなくなった場合のために、健全なうちに対策を行って、万一の場合のために準備しましょう。

共有不動産の名義を変えなかった場合のリスク

では、共有不動産の名義を変えなかった場合はどんなリスクがあるのでしょうか?
遺産分割を相続によって行う場合には、相続人が不動産を共有財産ということで引き継ぐこともあります。

トラブルが、この場合には発生する恐れがあり、具体例についてご紹介しましょう。

例えば、土地を相続によって共有名義で3人のA、B、Cという人が取得したとしましょう。
しかし、Cの人が持っている住宅がこの土地には建っていました。

このような場合、土地をAとBの人が売りたいと思っても、Cの人の了解を得ることは難しく、AとBの人は共有名義として自分が持っている土地を利用できないようになります。
同様に、1人の相続人がアパートなどを共有名義の土地に建てたいと思っても、共有名義人の全ての了解を得る必要があります。
共有不動産の名義を変えなかった場合は、このようなリスクがあることを十分に把握しておきましょう。

共有不動産のトラブルの際に対応できる専門家とその範囲

共有不動産のトラブルの際に対応できる専門家としては、司法書士、土地家屋調査士、弁護士が挙げられます。

土地家屋調査士と司法書士は、不動産登記の専門家です。
しかし、不動産登記の場合は構造が2つになっており、土地家屋調査士と司法書士の役目は違っています。

土地家屋調査士が取り扱うのは、表題部という土地の概要である土地や建物の所在、土地面積などです。

一方、司法書士は、権利部という土地の所有者についての情報の登記を主として行います。
土地家屋調査士と弁護士は、不動産トラブルを無くすための対策を行うことができます。
しかし、土地家屋調査士と弁護士が行う対策方法は違っています。

土地家屋調査士は、不動産トラブルの要因を無くすために必要な情報の中立的なものの提供、遺産物の土地などを証明するための登記・測量を行うことができます。

一方、弁護士は、訴訟代行や手続きを依頼する人の代理人になって行うことができます。
例えば、土地の境界線をめぐるトラブルが隣の人同士で起き、解決が話し合いでできない場合、弁護士と土地家屋調査士では、解決を違った方法で図ります。
弁護士の場合は、裁判で解決を図るために訴訟を起こします。
土地家屋調査士の場合は、法的な境界線を現地での測量や資料から決め、これをベースに解決を当事者間で促します。

このように、共有不動産のトラブルの際に対応できる専門家としては、司法書士、土地家屋調査士、弁護士がいますが、それぞれ対応する範囲が違っています。
そのため、共有不動産のトラブルの際に専門家に相談する場合は、トラブルの内容によってそれぞれ適した専門家を選びましょう。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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