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残債ありの不動産に連帯保証人が付いている、その場合の任意売却の注意点とは?のアイキャッチ

残債ありの不動産に連帯保証人が付いている、その場合の任意売却の注意点とは?

残債ありの不動産に連帯保証人が付いている、その場合の任意売却の注意点とは?のアイキャッチ

連帯保証人というのは、責任を借主である債務者に代わって負う人のことを言います。
家賃や場所、間取りなど、ちょうど希望するような賃貸物件があれば、次は契約を部屋を借りるために結んだり、引越しする用意をしたりするなど、一気に身の回りは忙しくなります。

不備が準備した書類にあったため、余計にお金も手間もかかったなどとならないように、しっかりと契約する前に用意をしておきましょう。
一般的に、賃貸契約する場合に必要なものとしては、印鑑証明や住民票、収入証明の書類、仲介手数料・前家賃や敷金などのお金です。
そして、賃貸契約書の場合は、連帯保証人の捺印・署名が要求される場合があることも把握しておきましょう。

任意売却に伴う残債とは?

自宅を持っている場合に仮に離婚してしまったりすると、財産を自宅も一緒に分割することが必要です。

ケースとしてはいろいろありますが、多くあるのは自宅を離婚するため任意売却したいが、住宅ローンが自宅を売っても残るものです。
また、住宅ローンを夫婦の収入を合算することなどによって利用した場合は、共有名義に債務と自宅がなっていたり、連帯保証人にお互いになっていたりする場合もあります。
離婚によって任意売却をして住宅ローンの残債がある財産分割において、債務の連帯保証人にいずれかがなっていると、どのように残債の取り扱いをするかも大切になります。

任意売却でも連帯保証人に迷惑がかかる?

任意売却を進めている物件の住宅ローンに、連帯保証人が付いていると、いろいろなトラブルが生じてくる恐れがあります。
連帯保証人に信用してくれてなってくれたため、迷惑をかけることができない、ということは十分に分かりますが、残念ですがダメージは少なからずあります。

基本的に、債権回収の場合は、回収を返済できるところから行うということになります。
そのため、連帯保証人が支払いできるのであれば、債権者は債務者から連帯保証人に支払いを請求します。

連帯保証人は拒否するといいと考えるかもしれませんが、債務者と同じように連帯保証人は独立して債務を負うものです。
そのため、住宅ローンの返済が債務者が難しくなった場合は、連帯保証人に金融機関は支払いを要求します。

任意売却では連帯保証人にかかる迷惑を最低限に!

住宅ローンを滞納すると、任意売却の場合でも競売の場合でも、連帯保証人に迷惑がかかります。
このような連帯保証人にかかる迷惑を最小限にすることも、専門の任意売却業者の技量です。
連帯保証人がついていると、住宅ローンの返済が停滞し始めた場合、債権者や銀行は請求を連帯保証人に行うようになります。

これは、当然のことでしょう。
というのは、連帯保証人は、借金した人が万一返済できなくなった場合、返済を借金した人の代わりに行うという契約を結んでいるためです。

債権者や銀行は、融資したお金は確実に回収できる人から回収するでしょう。
基本的に、取れる人からお金を回収するようになります。

債権者や銀行は、やはり融資したお金を回収するために手間や時間をあまりかけたくないと思っています。
そのため、連帯保証人が付いている場合は、当然ですが、請求を連帯保証人に行うようになります。

不動産を連帯保証人が持っている場合は、先にこの不動産が競売になる場合もあります。
そのため、連帯保証人が資産として不動産を持っている場合は、対応を慎重に行うことが大切です。
債権者や銀行は、お金を確実に回収できるところがあると、融資したお金を回収するために、手間や時間をわざわざかけて任意売却や競売を行う必要はありません。

債権者や銀行としては、返済を連帯保証人に要求して、そして連帯保証人がお金を支払ってくれるといいだけです。
そのため、連帯保証人がいる場合は、任意売却は慎重に取り扱う必要があります。

ブラックリストに連帯保証人がなる場合もある?

もちろん、自己破産を借主がし、支払い能力が出来なくなった場合、連帯保証人がすることもあり得ます。
注意する必要があるのは、債権者や銀行からの支払い請求を拒んだ場合には、いわゆるブラックリストと言われている信用情報機関に債務者と同じように登録されるようになります。

任意売却する場合は、迷惑が連帯保証人にかからないように行う必要があります。基本的に、任意売却する場合は、何らかの迷惑が連帯保証人にかかります。
専門の任意売却業者であれば、最小限に連帯保証人にかかる迷惑を抑える技量を持っています。

任意売却を、連帯保証人がいるということでも諦めないようにしましょう。
専門の任意売却業者は経験と知識があるため、必要最小限に連帯保証人にかかる迷惑を抑えることができます。
連帯保証人が付いている任意売却で悩んでいる場合は、ぜひ専門の任意売却業者に状況を相談してみましょう。
連帯保証人に一旦なると、途中で連帯保証人を止めることができません。

例えば、連帯保証人から離婚をするので外れたい、というような場合が非常に多くあるそうです。
また、連帯保証人を何らかの事情によって変えたいと考えている人が、頻繁にいるそうです。

しかし、連帯保証人を変えることは、実際には非常に困難であると考えておきましょう。
連帯保証人を変えることができる一つの可能性があるとすると、残っている債務や住宅ローンの全額を一括で一旦返して、新しくまた融資を受けるために連帯保証人を立てることであればできます。

債権者に連帯保証人から離婚をしたので外れたいと依頼したとしても、この依頼が叶うためには非常に高いハードルが多くあると考えておきましょう。
離婚して他のパートナーと元の配偶者が結婚する場合に、離婚する前に住んでいた住宅の連帯保証人を止めたい、連帯保証人から外れたい、というようなケースが多くあるそうです。

任意売却には連帯保証人の同意が必要なのか?

任意売却する場合は、連帯保証人の同意が必要になります。
では、任意売却する場合に連帯保証人の同意がどうして必要なのでしょうか?
住宅を買う際に住宅ローンを利用する場合は、連帯保証人を不動産担保以外に金融機関が要求する場合があります。

民法においては、このような場合は、連帯保証人を守るため、債権者が安易に担保の不動産を低い価値の別の物件に替えたり、任意売却したりできないように決まっています。
つまり、債権者としては、担保保存義務という担保の不動産価値が減らないように維持する必要があります。

しかし、金融機関の場合は、一般的に、担保保存義務免除特約を付けることが融資する際に行われています。そのため、同意を連帯保証人からもらわなくても、債権者は担保を移したり、任意売却したりできます。

しかし、特約が付いていると、これを安易に行った場合、この免除特約は権利濫用などの理由で認められない場合もあります。
そのため、債権者としては、担保権を任意売却によって解除する際は処理を慎重に行う必要があります。
担保保存義務免除特約が付いていても、クレームが連帯保証人から先々ないように、連帯保証人の同意を任意売却の際にはもらう必要があります。

任意売却後の債権回収どうなるの?

任意売却の場合は、売却する前に話し合いを住宅ローンの保証会社や金融機関の債権者と行うことによって、任意売却物件を売却する価格や売却する際の抵当権を抹消する同意をもらいます。
勝手に売却する話を進めないで、債権者の同意を事前にもらいながら話を進めることによって、信頼を債権者から勝ち取るようになります。

任意売却の場合は、ほとんどの場合高く競売よりも売却できるため、最終的に競売の場合よりも残債は少なくなります。
債務者にとってこれは非常にメリットがありますが、債権者のメリットとしても回収が少しでも多くできることがあります。

このように信頼を債権者から得ながら実際にメリットも示すことによって、分割で残債を支払う場合の月額に関しても話し合いにのってくれるようになります。
それぞれのケースによって、毎月の具体的な支払額は違ってきますが、支障が新しい生活に出ないように、支払いが無理なくできる金額を債権者が認可してくれることが多くあるようです。

では、完済するまで支払いが無理なくできる金額を継続するのでしょうか?

残債が仮に800万円残ってしまった場合はどうすれば??

このことに関しては、非常に難しい問題ですが、ヒントを少しだけご紹介しましょう。
例えば、任意売却した後に利息無しの800万円に住宅ローン残債がなったとすると、1万円を毎月返済すると返済期間は約67年、2万円を毎月返済すると返済期間は約33年になりますが、この返済期間は現実的なものではありません。

この場合は、競売した後のように、例えば7万円を毎月返済すると返済期間が約10年というような現実的なものにはなりません。
返済する毎月の金額は、基本的に、支障が新しい生活に出ない、支払いが無理なくできるものです。
また、毎月少しずつでも支払いする以上、債務を時効の援用や自己破産によって無くすということでもありません。
弁護士などの法律家の人たちと業務を提携する秘密が、ここにあります。

また、業務を弁護士と提携している専門の任意売却業者は、ほとんどの場合、住宅ローンの残債以外の債務なども一緒に相談することができます。
専門の任意売却業者でも、弁護士だけでなく司法書士などのそれぞれの分野の専門家と提携して、依頼主の新しい生活の再スタートに役立つように、努力を日々行っています。
任意売却後の債権回収について相談や不安がある場合は、気軽に専門の任意売却業者に問い合わせましょう。

残責は連帯保証人に及んでいく?

金融機関は住宅ローンを融資する際には、条件として連帯保証人を付けることを必ず要求してきます。
責任において、保証人と連帯保証人では非常に違いがあります。
保証人になった場合は、支払い能力が借金した債務者にある限り、優先して取り立てを債務者から行います。
借金の取り立てが保証人にあった場合は、督促を債務者に依頼することを求めて支払いを断ることができます。

しかし、連帯保証人になった場合は、借金した債務者と同等の責任が求められます。
このため、融資した金融機関側がお金を連帯保証人の方が取り立てやすいと判断すれば、借金した債務者よりも先に連帯保証人に返済を求め、しかも連帯保証人はこれを拒むことはできません。

融資した金融機関側は、連帯保証人の方が保証人よりも返済させやすいので、条件に融資する際は連帯保証人を保証人の代わりに付けることをしています。
住宅ローンを利用する場合は、連帯保証人は基本的に必要ありませんが、金融機関や保証会社によっては連帯保証人に配偶者や親がなる場合もあります。
連帯保証人になった場合は、借金した債務者の住宅ローンの残債を払う責任と義務があります。

連帯保証の場合は、契約が当事者同士のものではなく、金融機関やローン借入先の債権者とのものになるので、連帯保証人を止める場合は借入先の了解を得ることが必要になります。
連帯保証人の場合は、債務者と責任が同等であるため、相手が亡くなったり離婚したりした場合でも返済する義務があります。

また、住宅ローンの場合は、その住宅に実際に住んでいるかどうかは関係ありません。
連帯保証人の場合は、重い責任があり、借金を自分がしているということではありませんが、責任を同等に負うようになります。
融資した金融機関側は、返済を連帯保証人にいつでも要求でき、断るのはできなく、借金した債務者自身に請求する要求さえもできません。
基本的に、連帯保証人を止めることは、借金を全て返済しない限りできなく、非常に重い責任がある役目になります。

残債がある場合の不動産を任意売却する際のまとめ

連帯保証人の場合は、非常に重い責任があり、借金を自分がしているということではありませんが、責任を債務者と同等に負うようになります。

住宅ローンの残債がある時は、連帯保証人が債務者の代わりに支払う必要があります。
そのため、連帯保証人を頼まれた場合は、ここでご紹介したような内容について十分に理解しておいて、引き受けするるかどうかを慎重に検討するようにしましょう。

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編集部

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