不動産購入時の契約書のチェック項目10点

土地や建物などの大きな買い物は人生にそう多くの機会はありません。
より安心して不動産を購入できるよう、契約書も自分できちんと確認したいものです。
そこで今回は、不動産購入時の契約書のチェックポイントを解説します。

まず、土地・建物を売買するときには、宅地建物取引業法に添って契約書を作成し取り交わす必要があります。
また、遅滞なく契約内容を記載した契約書を売主・買主双方に交付することが義務づけられています。

※宅地建物取引業法：「宅地」「建物」を取引する際に定める法律を言います。

さらに、不動産売買契約書では、不動産物件の売買取引時に確認を必要とする内容が記載されています。
記載された内容は、物件によって変更される事もあるため、注意して確認しなければなりません。

1. 売買物件の表示

購入予定とされる物件の情報が記載されています。
登記簿謄本に基づいて契約書に記載されます。

• 土地・建物の住所
• 土地地積（面積）
• 建物の種類・構造
• 建物の床面積

2. 買代金、手付金等の額および支払日

売買代金・手付金の金額・支払日が記載されますので確認を行って下さい。

・売買代金：代金・建物代金・売買総額が記載されます。
・手付金：（一般的に契約締結時に支払われる）の金額は、一般的に売買金額の20％までとしています。
金額が妥当であるか、確認してください。
また、手付金がどのような手付であるかの確認も必要となります。

※解約手付　売主・買主のいずれかが契約を解除したいときのための保証金です。
当事者の間で同意により「手付解除を認めない」「手付解除可能な期間」を自由に定めることができます。
買主は、手付金を放棄することで解約できます。
売主は、手付金を買主に倍返しすることで解約できます。

※違約手付　契約違反による契約解除の「違約金」として利用されます。
買主側の契約違反があった場合、手付金が没収されます。
売主側の契約違反があった場合、2倍にして返金しなければいけません。

※証約手付　購入する意思があることを示し、契約成立を証明するものとして預けるお金です。

・支払日　　手付金、中間金、残金決済の日付が記載されています。

3. 土地の実測及び土地代金の精算

土地の面積は、登記簿と実際に測った場合、違うことがあります。
土地の実測は、売主が土地の売却までに行うことがあります（買主が実測を求める事もできます）
登記簿上の面積と、実際の面積が違う場合、面積に応じて売買代金を精算します。

精算金額　＝　（実測面積　－　登記面積）　×　1㎡当たりの単価

近隣とトラブルがある場合、実測と共に隣の地面との境界確認をする必要もあります。

4、所有権の移転と引渡し時期

「所有権移転（名義変更）日」「物件の引き渡し日」が記載されています。
一般的には、決済日に所有権移転と物件の引渡しを同時に行います。

売主が決済後に引っ越し期間がほしいと、引き渡し日が伸びることもあります。
購入者が必ず承諾する必要がないため、自分の引っ越し時期を考慮して決定すると良いです。

※所有権　不動産物件を自由に使用・収益・処分する権利

5. 公租公課の精算

売買代金の支払い・所有権移転するタイミングで、公租公課を買主と売主で生産します。

• 固定資産税
• 都市計画税
• マンションの管理費
• 修繕積立金

物件の決済日を基準として、日割り計算で精算されます。
精算金額を事前に担当者に尋ねることで、スムーズな取引が行えます。

6. 付帯設備等の引き継ぎ

中古住宅の場合、照明・エアコンなどの家電設備、敷地内の庭木などにも引き継ぎを明確にする必要があります。
付帯設備の引き継ぎには、トラブルが多く発生しています。
契約前に「引き継ぐ設備」「撤去する設備」を売主・買主の間で、調整する必要があります。
引き継ぐ設備が利用可能か？不具合はないか？　などの状態も事前確認が必要となります。
契約時には、付帯設備等の一覧表を作成して、一つ一つ確認することが多いです。

7. 負担の消除

売却物件が、抵当権・賃借権などの権利に邪魔されていないか？を確認します。
物件の所有権移転日までに、邪魔な権利を抹消し完璧な状態にする義務が売主にあります。
権利の整理ができない場合、予定通り名義変更が行えないため注意が必要です。

※抵当権　住宅ローンなどの借金が返済できない場合、物件を売却した金銭で優先的に弁済を受ける権利
※賃借権　賃貸借契約に基づき、借主が契約物件を使用する権利

8. 引き渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）（危険負担）

売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売主・買主双方に責任のない理由により、売却予定の建物が滅失・毀損した場合の取り決めです。

不動産の売買では、一般的に売主が物件を修理し買主に引き渡すこととなっています。
建物の修復費用が大きくなる場合や、建物が滅失・棄損し、買主の契約目的が達成できない場合は、無条件で契約解除となります。

9. ローン特約

不動産物件の購入する人の多くが、金融機関から住宅ローンの借り入れを行います。
住宅ローンの審査が通らなかった場合、無条件で売買契約解除を行う（ローン特約）を売買契約に付けることが一般的です。

買主に住宅ローンを組めない理由がある場合（必要な手続きを行わない等）、ローン特約を利用することができません。

10. 瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた欠陥などが見つけた場合に行う、売主の修理責任です。
また、瑕疵により購入目的が達成できない場合、契約を解除することができます。

• 瑕疵を知った時から１年以内
• 中古住宅の場合3ヵ月
• 瑕疵担保責任免責

このように物件ごとに瑕疵担保責任が定められます。
しかし、不動産業者や建設業者は最低2年の瑕疵担保責任を負うと定められています。
瑕疵を見つけた場合、早い段階で売主に賠償請求するようにしましょう。

まとめ

不動産売買には、瑕疵担保責任、違約金問題、土地の面積・境界このほかにも多くのトラブルが発生する可能性があります。
不動産の取引は、価格が高額であることもあり、一つトラブルが発生すると大きな損失が発生します。
そのため、トラブルが発生した場合には早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。