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売買契約時の注意ポイント、あの書類はあの項目は確認しましたか?

更新日:2019年07月09日
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新築マンションの購入時の3つの注意点

物件の購入申込

物件の購入申込というのは、物件を買いたいということを正式に行う手続きで、購入予約という場合もあります。
申し込みする方法は、新築物件と中古物件では違っているため、それぞれの流れを把握しておきましょう。

重要事項説明

重要事項説明というのは、売買契約条件と購入物件に関しての大切で細かな事項を説明することで、必ず売買契約前に行われます。
買った後に失敗しないように、きちんとチェックしておきましょう。

売買契約書

重要事項説明に納得すると、売買契約を結びます。
売買契約書と重要事項説明書は違った書類であるため、最終的に両方を見比べながらチェックをして、売買契約の手続きを進めましょう。

 

中古マンション・一戸建て申し込みの2つの注意点!

買付証明書を売主に渡して条件交渉を行う

一般的に、新築戸建ての一部や中古住宅、土地などの場合は、「買付証明書」を仲介業者に渡します。
買付証明書というのは、購入価格や引き渡し時期、手付金額などに関して売主に「この条件であれば購入する」ということを伝える書類です。
この書類をベースに、仲介業者を通じて売買条件について売主と交渉を行います。
売主が売買契約を結ぶと決めれば、買主に「売り渡し承諾書」などを場合によっては渡して、調整を最終的に行って売買契約を結ぶようになります。
なお、マンションの新築などでは、「申込証拠金」が申し込みする際に必要な場合もありますが、必要ない場合も多くあります。

スムーズに売買条件を交渉するコツ

買付証明書を売主に渡しても、売買条件に売主が納得しなかったり、よりいい売買条件が別の買主から示されたりした場合などは、売却を辞退されることもあります。

一方、買主は、売主の売買条件に納得できなければ断ることもできます。
スムーズに交渉を進めるには、買主の要望を「リフォームが購入した後には必要」などというように率直に仲介業者に伝えたうえで、相談を十分に行って売買条件を決定することが必要です。

 

購入申し込み(購入予約)はキャンセルできるのか?

住宅を売買する際の購入申し込みそのものには、拘束力が法的にありません。
そのため、キャンセルを購入申し込みしてから売買契約するまでに行っても罰則は金銭的になく、申込証拠金をマンションの新築などの場合に払っても返金されます。

一方、キャンセルを売主からされても、ほとんどの場合は損害賠償請求などはできません。
しかし、キャンセルを購入申し込みした後に行うと迷惑が売主にかかるようになるため、十分に注意しましょう。

売買契約後は手付金は戻らない

売買契約を購入申し込みした後7日~10日程度後に結んで、目安として物件価格の5%~10%くらいの手付金を支払います。
しかし、キャンセルを売買契約した後に行うと、手付金は返金されません。
そのため、売買契約する前の重要事項説明の内容を十分に把握して、契約は納得してから結ぶことが大切です。

 

重要事項の説明項目をチェックしよう。

1.対象物件の確認

物件

主な内容は、対象物件の面積や住所など、登記簿に書かれている項目です。
チェックすることは、面積は実際とパンフレットで同じか、抵当権が設けられていれば、売買契約書に抹消時期を明記してもらう、「仮登記」の設定があれば物件をそのままであれば所有できない恐れがあるため注意する、が挙げられます。

・法令上の制約

主な内容は、いろいろな法令に基づく建ぺい率や用途地域などの制約事項です。
チェックすることは、住宅が建築できる区域になっているか、買う住宅の周りの土地はどのような「用途地域」か、どのような建物がその地域には建築されるか、主として土地・戸建ての場合は、建築できる「建物の面積や高さ」などの法律はどうか、増改築や建て替えの場合に制約がないか、が挙げられます。

道路と土地の関係(主として土地・戸建ての場合)

主な内容は、土地に接する道路幅と、土地と道路が接する面長さ、私道負担についての項目です。
チェックすることは、4m未満の土地が接する道路幅であれば下層よりも上層を後退させるセットバックが必要である、2m以上土地と道路が接していなければ住宅は建築できない、私道にのみ土地が接している場合は住宅を建築するために「道路位置指定」を受ける必要がある、私道は土地にならないため容積率・建ぺい率の算出には含まれない、が挙げられます。

インフラ整備(主として土地・戸建ての場合)

主な内容は、水道・ガス・電気の供給施設、排水施設です。
チェックすることは、公共下水道でなければどのように下水を処理するか、水道・ガス・電気の供給施設が整備されていなければ誰がいつまでに整備して費用負担はどのようにするか、負担金があればどの程度何に必要か、が挙げられます。

建物や土地の状態

主な内容は、建物の仕様・構造(完成していなければ完成した内容)、土地の形状に関しての説明です。
チェックすることは、土地・戸建ての場合は、道路からの高さ、排水施設の状況、傾斜があるかどうかなど、新築で建物が完成していない場合は、図面やパンフレットで気掛かりな箇所がないか、中古物件の場合は、渡される「物件状況確認書」と「付帯設備表」を見ながら雨漏りが過去に発生していないかなど、現状の住宅に関して確認する、が挙げられます。

マンションの共用部分

主な内容は、管理スタイルや委託先、修繕積立金、管理費、共用部分の使用方法や範囲、専用使用権です。
チェックすることは、修繕積立金、管理費の金額、中古マンションの場合は、修繕積立金や管理費を売主が滞納していないか、滞納していれば対応をどのように行うか、管理規約や大規模修繕計画はどうか、駐車場などを利用する際は金額やどのような人が利用できるか、が挙げられます。

2.契約条件確認

代金の他に必要なお金

主な内容は、契約する際の手付金などです。
チェックすることは、必要な目的や金額、手付金などに関しては保全する措置があるかどうかや方法など、が挙げられます。

契約解除

主な内容が手付解除の場合、チェックすることは、契約解除ができるのは売主は手付金の倍返し、買主は手付金の放棄とすることが多い、が挙げられます。
主な内容が契約違反での解除の場合、チェックすることは、期日までに売主が建物を引き渡ししない、期日までに買主が代金を払わないなどのケースは、契約解除ができると同時に違約金請求ができることが多い、違約金額も売買代金の2割以内と規定されている、マンションの新築の場合は契約解除した際のオプションの取り扱いも確認する、が挙げられます。

内容がローン特約での解除の場合、借りるつもりの住宅ローンに関して、きちんと扱っている金融機関、詳しい借入・返済条件が示されているか、特約として「借りるつもりの住宅ローンが利用できなくなれば、契約を罰則なしに解除できる」という記述がなければ、どうしてないか確認する、が挙げられます。

供託や保険

主な内容は供託所など、瑕疵担保責任履行のための措置で、チェックすることは払えるための措置の確認が挙げられます。

その他あるいは承認事項

主な内容は買主が事前に把握しておくべきことで、チェックすることは、周りの墓地や工場などの嫌悪施設、生活上の決まり、分かっている設備不備などが挙げられます。

 

■重複事項が多くてもしっかり確認「契約書」

重要事項説明書と売買契約書の内容は重複事項が多くありますが、ここでは売買契約書を重要事項説明書と見比べながらチェックする内容についてご紹介しましょう。

物件表示

主な内容は登記に基づく物件の所在地などの表示で、チェックすることは売買する物件がはっきりと示されているかです。

代金と払う方法

主な内容は価格、手付金額と扱い、代金を払う方法や時期で、チェックすることは、払う金額と期日、残った代金を払う期日を決めない場合は、引き渡しの際に払う場合が基本的に多い、ことが挙げられます。

土地面積

主な内容は、土地面積は実測か登記簿上か、契約後に実測する際の取り決めで、チェックすることは、パンフレットと同じか、戸建ての場合は、登記簿面積で土地面積を契約した後実測する際に、面積が違っていた場合の措置をはっきりさせておく、が挙げられます。

登記関係

主な内容は、所有権の移転・登記・引渡しの時期、抵当権などの抹消で、チェックすることは、登記や引渡しの時期は、一般的に、代金を払った後である、抵当権などがあれば抹消が所有権の移転登記までに終わるか、が挙げられます。

公租公課

主な内容は都市計画税・固定資産税の分担で、チェックすることは、課税されるのは1月1日時点であるため、所有者が途中で変更になる場合は買主と売主で分担をどのようにするか、が挙げられます。

リスク負担

主な内容は、物件を引き渡しする前の損害で、チェックすることは、地震や火事などで物件を引渡しする前に損害に遭った際の対応をどうするか、修復できれば売主が修復する、修復できなければ契約解除などが多い、が挙げられます。

瑕疵担保責任

主な内容は、瑕疵が売買契約した後に分かった際の対応で、チェックすることは、新築の場合は主な構造部分に関しては保証を10年間することが義務化されている、中古の場合は売主と買主で瑕疵担保責任の期間を話し合って決定する、が挙げられます。

備品や設備の引き継ぎ

主な内容は、中古住宅に付いている設備の扱いで、チェックすることは、中古住宅に付いているエアコンや照明器具、庭木などなどに関して、撤去するか使うかなどをはっきり示す、が挙げられます。

契約解除

主な内容は、解除条件と方法で、チェックすることは、重要事項説明でチェックした手付解除、ローン特約、契約違反での解除などの内容の再確認、が挙げられます。

その他

主な内容は、新築の場合はアフターサービス、マンションの場合は共有持ち分管理、宅建主任者の捺印・署名で、
チェックすることは、アフターサービスがあれば内容を取り決めした書類の確認が挙げられます。

 

引き渡し&入居の流れと注意点

残金決済というのは、まだ払っていない住宅の代金を全部払うことです。
一般的に、不動産業者から言われた金額を期日までに振り込みます。

なお、直接不動産業者の口座に金融機関から振り込みしてもらうこともできます。
残金決済が完了すると、所有権の登記が司法書士によって行われます。

また、新しい住宅の鍵をもらうとマイホームがついに実現します。
新築の場合は、事前に指摘した箇所が改善されているかチェックしましょう。
また、中古で引渡しまでに十分に物件をチェックできなかった場合は、契約する際に渡された「物件状況確認書」と「付帯設備表」の通りであるかチェックしましょう。

 

ここまでの流れで気になることあったら?

このように、住宅を購入する際には、いろいろな注意するポイントがあります。
もし、住宅を購入する際の流れで気掛かりなことがあれば、不動産売買に詳しい弁護士に相談するようにしましょう。
このような弁護士に相談すると、住宅を購入する際に気掛かりなことなどについて親切丁寧に相談にのってくれます。

 

売買契約時の注意ポイントのまとめ

新築マンションの購入時には、物件の購入申込、重要事項説明、売買契約書が大切です。
中古マンション・一戸建て申し込みの際の注意点としては、買付証明書を売主に渡して条件交渉を行う、スムーズに売買条件を交渉するコツが挙げられます。

住宅を売買する際の購入申し込みそのものには拘束力が法的にないため、キャンセルを購入申し込みしてから売買契約するまでに行っても罰則は金銭的にありません。
キャンセルを売買契約した後に行うと、手付金は返金されません。
重要事項の説明項目としては、ここでご紹介したような対象物件の確認、契約条件確認がポイントになります。
重要事項説明書と売買契約書の内容は重複事項が多くありますが、売買契約書を重要事項説明書と見比べながらチェックしましょう。
もし、住宅を購入する際の流れで気掛かりなことがあれば、不動産売買に詳しい弁護士に相談するようにしましょう。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。

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