新築マンション購入時のトラブル防止のためのチェック項目7点

ほとんどの人にとって住まいを購入することは、人生で最も大きな買い物と言えます。
不動産の購入は金額が大きいだけでなく、素敵なライフスタイル、将来設計、利便性、さまざまな思いが詰め込まれています。
理想の生活のためにも、トラブルは避けたいものです。
マンションの売買契約を行うとき、さまざまな確認不足によりトラブルの発生の危険性があります。
まずは、可能な限りのトラブルを避けるための質問を行う事が大切です。

1. ペットの飼育は可能か？

ペットの種類も、犬（犬種も）、猫、鳥、ウサギ、金魚、蛇、ハムスター等さまざまです。

ペット不可能：犬・猫・鳥など、鳴き声がうるさい事を理由に禁止している
ペット不可能：犬・猫だけでなく小動物・魚・爬虫類など動物全般を禁止している
ペット　可能：ペット全般を許可している
ペット　可能：大型犬・数の制限など、ペット可だが条件がある

このようにペットに関する条件は、さまざまです。
ペット問題は非常に難しく、対処法や対処結果もさまざまですが、解決まで時間のかかるトラブルの1つと言えます。
しかし上手く交渉を行えば、既に飼っているペットに限り条件付きで許可されることもあります。

ペット可否や条件において、仲介業者が偽りの説明した場合には、仲介業者は業務停止処分などの対象となるなど厳しい処罰があります。
不動産業者はペット可と伝えたものの、入居を決めた段階でペット不可とした場合、仲介をした不動産業者の責任のもと対処を求めることをおすすめします。

2. 眺望の変化

新築のマンションの中には、完成前から内覧が可能な物件が多くあります。
その場合の多くは、モデルルームの内覧で他の部屋を購入します。
モデルルームから見た眺望が気に入り契約をしたが、実際に契約した部屋の眺望・日当たりが全く違っている事もあります。

この場合は、契約解除が可能となりますが、一般的に違約金・賠償金などは発生しません。

3. 騒音問題

空港が近い場合などは、航空機航路のチェックも必要です。
また足音や話し声、生活排水の遮音・防音対策はどうなっているかも大切です。

騒音対策は、重要事項説明の説明義務の対象とはなっていないため、購入者自身のチェックが重要となります。

4. マンションの管理組合・共用部分におけるチェック

重要事項説明書に記載されますが、購入を決定する前に聞いておくと良いです。
また、事前に聞いていた説明内容と重要事項説明書の内容が一致しているかの確認も重要になります。
不動産業者で管理組合を代行しているところもありますが、決定権は所有者にあるため無関係ではありません。

管理組合で定められている内容

• エレベーター、ゴミ置き場、自転車置き場、エントランスの維持・管理・清掃について
• 管理・修繕の積立金額

管理組合は、マンション購入時に全く意識をせず購入する人が多いです。
しかし管理組合一つで「思い描いていた日常生活と違う」となる事もあります。
事前に不動産業者に尋ねておくことが大切です。

※重要事項説明書：売買契約・貸借契約・委託契約を行う際に、消費者に必要とされる説明が記載された書面です。
取引対象不動産物件の権利関係、法令上の制限、構造や状態、契約の条件が記載されています。

5. 不動産売買契約書に「ローン特約」がついているか？

住宅ローンを組みマンションを購入する予定ですが、住宅ローンが借りられない場合どうしますか？
・ローン特約が有る：ローンが借りられなかったので、手付金を返還してもらい解約する
・ローン特約が無い：売買契約の不履行で、手付金放棄の解約する

同じ契約の解約でも、ローン特約の有無で大きく変わってきます。
契約の意思決定の前に「ローン特約」の確認を忘れずに行い、売買契約書を交わす時にも確認するなどの用心が大切です。

※ローン特約：ローン不成立の場合、売買契約を解約すると言う特約を売買契約書に盛り込むことをいいます。

6. 不動産業者と交わす媒介契約書内容の説明を受けているか？

不動産業者に購入したいマンションを探してもらう場合に、不動産業者と顧客との間に媒介契約書を締結します。
これにより、不動産業者は顧客の代理としてマンションを探します。
この媒介契約書は、依頼主と不動産業者で売買仲介の業務委託内容が明確にされています。

これらを違反することで、罰金がかかる場合があります。
また、仲介手数料の支払い時期や、支払い金額も明示されますので十分な確認が必要です。

7. 防止出来ない見えないトラブルが発生した場合どうすればいい？

「天井から水漏れが！」「トイレや風呂の水が流れない」「扉が上手くしまらない」などのトラブルで毎日が憂鬱に感じる事はありません。

売主・施工業者には、瑕疵担保責任と言う保証責任があります。
瑕疵担保責任とは、購入した時点で判らない瑕疵があった場合に売主・施工主が負う責任です。
新築住宅の場合、柱や屋根、排水管などに異常がある場合、2年間以上の責任を負います。
これらの説明は、重要事項説明書に記入されているため契約が完了した後も売買契約書・権利証と共に保管しておくことをおすすめします。

買主が売主に請求できるのは、損害賠償、契約解除、補修の請求となります。
仲介業者にトラブルの報告を行う事で対処してもらうことができます。

まとめ

事前にトラブル回避を行う事が出来れば良いのですが、どんなに気を付けても回避できないトラブルが存在します。
上記のトラブルの多くは、交渉により結果が変化するものが多いです。
だからこそ、自分の常識だけで物事を進めず、書類を確認することが大切なのです。

トラブルの内容が「金額が大きい」「関わる人間が多い」「早く解決したい」「人と争うのが苦手」このような場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
また、交渉が苦手と言う人は、弁護士に全面的に任せてしまうことで気分が楽になれます。
状況に応じて弁護士にお任せしてみてはいかがでしょうか？