実質利回り（じっしつりまわり）

実質利回りとは

マンションやアパートなどの不動産に投資する場合、収益率、つまり、投資額に対して、どれだけの収益を得られるかは重要なポイントになります。
収益率を語る場合、不動産の投資において、一般的には「利回り」という表現が使用されます。

利回りの計算は、年間の家賃収入に対して投資不動産の物件価格で除算した金額をパーセントで表します。但し、利回りには、表面利回りと実質利回りの２種類があります。
例えば、投資した物件価格が１億円に対して、年間の家賃収入が１０００万円の場合、１０００万円÷１億円×１００＝１０％となります。これを表面利回りと言います。

一方、実質利回りとは、投資した物件価格および年間の家賃収入の両方において、諸経費を考慮した数値です。

例えば、不動産に投資（購入）した場合は、登録免許税等の税金がかかりますので、その金額を物件価格に加算します。また、固定資産税は毎年かかりますし、物件を維持するための管理費等もかかりますので、それらの金額を家賃収入から減額します。
つまり、実質利回りの計算式は、
（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×１００
となりますので、表面利回りよりも下がるのが一般的です。

また、年間にかかる諸経費は常に一定ではなく、毎年変動する可能性がありますので、不動産に投資する場合には、数年先までの計算シミュレーションをしながら判断することが重要です。