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瑕疵担保(かしたんぽ)・心理的瑕疵(しんりてきかし)

更新日:2018年12月25日

瑕疵とは

「平均的な性能を欠くこと」です。つまりは欠陥と言うことです。

瑕疵担保責任とは

売買した不動産に通常では発見できないような欠陥(瑕疵)がある場合に、売主が責任を負わなくてはならないということです。その過失について売主に過失がなくても責任を負わなくてはなりません。これを無過失責任といいます。例えば壁の裏の見えないところに白アリが発生していたなどのケースです。買主は瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、売主に対して損害賠償請求や契約の解除を申し入れることができます。売主が不動産業者でなければ、特約を結んで、瑕疵担保責任を免除したり、瑕疵担保責任の期間を短縮したりすることができます。また、「瑕疵を知った日から1年以内」であれば購入して20年30年経過後でも売主に責任が生じてしまうのは現実的ではないので、「引き渡しから10年経過したら、損害賠償請求権は消滅する」という判例があります。

瑕疵の中には、物理的なものだけではなく、精神的なものも含まれます。これを心理的瑕疵と言います。具体的には「前に住んでいた人が自殺していた」「殺人事件があった」などです。売主は、住む人が知っておきたい情報について告知しなければなりません。常識的に考えて、人の死は心理的に嫌悪されるものですので心理的瑕疵とみなされるものです。したがって瑕疵担保責任が生じます。心理的瑕疵には、その他に、暴力団の事務所が近くにある、小学校がある(登下校時に騒音がある)などを含むことがあります。ただし、買主が嫌悪していると主張すればそれが全面的に認められるとは限りません。それが心理的瑕疵に当てはまるか、損害賠償請求はどの程度認められるかは、それぞれ異なった判例があります。

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不動産トラブル弁護士ガイド 編集部

不動産トラブルに関する記事を専門家と連携しながらコラムを執筆中 ぜひ弁護士に相談する際の参考にしてみてください。 今後も不動産に関するお悩みやトラブル解決につながる情報を発信して参ります。