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任意売却で誤解されているデメリットとは?

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任意売却デメリットって知ってますか?

任意売却を考えている人の中には、ちょっと任意売却について調査してみたが、いいことのみ記載されており、良くないことは全く記載されていない、全く信用できない、というような感じを持っている人もいるのではないでしょうか。

確かに、任意売却についてネットなどで調べてみれば、どのようなウェブサイトの場合でもいいことのみを紹介している場合が多くあります。

しかし、表と裏が物事にはあるように、任意売却の場合でも、多くのメリットがある一方、当然ですが、デメリットもあります。
しかし、任意売却のデメリットについては、誰もが積極的に紹介したくないのでしょう。
ここでは、任意売却のデメリットについてご紹介しましょう。

任意売却とは?

任意売却のデメリットについてご紹介する前に、まず基本的な任意売却のことについてご紹介しましょう。

住宅ローンの返済が停滞すると任意売却になる

住宅ローンの返済が停滞してしまった場合は、金融機関や保証会社などが担保にしている不動産を差し押さえして、強制的に売却する手続きが裁判所で行われます。

このように、担保にしている不動産を裁判所で売却する手続きのことを、競売と言います。
競売の場合は、一般的に不動産を売却する価格の相場に比較して半分に近い募集額になるため、不動産を持っている人は非常に金銭的にダメージを受けるようになります。

ダメージとしては金銭的なものだけでなく、まだ債務者が住宅で暮らしているにも関わらず、部屋の中の写真を撮られてネットで一般の人に公開されるようになります。

そのため、住宅を持っている人にとっては、非常に精神的に辛くなってくるでしょう。
住宅をこのようになる前に売却することができると問題ありません。
しかし、住宅ローンの残高が、売却できる価格よりも多い場合は、この足りない分を一括で現金で準備しなければ住宅を売却することさえもできません。

任意売却は債務者を救う

先にご紹介したように、基本的に、住宅ローンの残高が住宅を売却できる金額よりも多いにも関わらず、足りない分を現金で一括で準備しなければ住宅を売却することはできません。

一般的には、この通りですが、特別な任意売却という方法を使えば、足りない分を現金で一括で準備しなくても、住宅を売却することができます。
任意売却の場合は、住宅を売却する金額は、一般の市場での取引価格の相場とほとんど同じになります。
そのため、競売の場合よりも、売却価格がより高くなります。

このような価格で住宅が売却できると、返済にその分を充てることができ、最終的に残る借金を少なくすることができます。
また、住宅を売却するための必要経費は、本来であれば手元にあるお金から払う必要がありますが、任意売却であれば準備する必要はありません。
このように、任意売却は非常に多くのメリットがあります。

任意売却のデメリットについて

任意売却のほとんどの業者は、任意売却のデメリットについては説明しないで、メリットのみを説明するため注意しましょう。

誤解されているデメリットがある

なお、任意売却のデメリットとしては、実際のものだけでなく、誤解されているものもあります。
ここでは、まず任意売却の誤解されているデメリットについてご紹介しましょう。

任意売却すると引越しする必要がある

任意売却する場合でも、引越しを必ずしなければならないということではありません。
一般的に、住宅を売却すると、確かに引越しするようになります。
しかし、いくつかの種類が任意売却にはあり、引越ししなくてもいい場合もあります。

借金がゼロにならない

任意売却をしても、借金がゼロにはなりません。
しかし、競売の場合よりも、住宅が売却できる価格は高額になる場合が多く、借金がゼロになった事例もあるくらいです。

任意売却した後に債務がもし残った場合でも、処理する方法はあります。
なお、任意売却した後に債務が残った場合の処理方法については、ネットなどで紹介されているため確認してみましょう。

迷惑を保証人に与える

住宅を売却しても借金が残った場合は、確かに請求が保証人にもあります。
しかし、請求が保証人にあるのは、住宅ローンの返済が停滞したためであり、任意売却したためではありません。

また、競売で住宅を売却して債務が多額に残ることを考慮すると、競売よりも売却額が一般的に高額になる可能性がある任意売却によって、債務をできるだけ少なくすることは、保証人としても負担が少なくなるためメリットがあります。

ブラックリストに掲載される

ブラックリストに掲載されるということも、誤解されているデメリットです。
一般的に、任意売却の場合の流れは、住宅ローンの返済が停滞すると任意売却あるいは競売になります。

つまり、ブラックリストに掲載される時期としては、住宅ローンの返済が停滞した時期、あるいは保証会社が代位弁済した時期になります。
そのため、任意売却あるいは競売になったためにブラックリストに掲載されるということではありません。

なお、代位弁済というのは、債務者の代わりに債務の弁済を債権者の金融機関に第三者の保証会社が行うことです。
一般的に、代位弁済は、住宅ローンの返済が滞納されてから3ヶ月以上が経つと行われます。

しかし、この場合は、借金を債務者の金融機関に返してもらう権利である求償権は保証会社へ移ります。

また、借金の返済を保証会社が代わりに行ってくれても、借金が債務者は無くなったということではありません。
代位弁済が実施された後は、保証会社が金融機関の代わりに借金の返済を催促するようになります。

自己破産する必要がある

任意売却した場合でも、競売になった場合でも、すぐに自己破産しなければならないということではありません。
先にご紹介したように、任意売却した後に残る借金を処理する場合は、自己破産しなくても解決する方法はあります。
なお、詳しいことについては、ネットなどで紹介されているため確認してみましょう。

会社を辞める必要がある

任意売却してブラックリストに掲載された場合でも、金融機関以外はブラックリストを見ることができません。
また、競売の場合は、裁判所で情報を見ることができます。
また、任意売却したことは、一般の人に公開になる場合はありません。
自己破産をした場合は、税理士、弁護士、生命保険募集業者、宅地建物業者などの一部の業種では資格が停止されます。

また、任意売却したのみでは、資格が停止になる場合はありません。
もし、自己破産したということでも、会社は自己破産した人の解雇はできません。

任意売却の場合でも同じ

借金が子供や妻に残る

債務者自身がもし亡くなった場合は、負債を相続人が引き継ぐようになります。
しかし、このような場合は、負債は相続放棄をすると引き継ぐ必要はありません。
また、債務者自身が生きている場合は、子供や妻に債務が移る場合はありません。

相続放棄とはどのようなもの?

相続というのは、人が亡くなった際に、一定の身分関係が亡くなった人とある人が、生前に亡くなった人が持っていた財産の権利と義務を譲り受けることです。
譲り受ける対象としては、預貯金や現金、不動産の自宅など、株券などというような財産のプラスのもの以外に、借金などというような財産のマイナスのものも含まれます。
そのため、相続する際は、親の借金を相続するようなことにもなりかねません。
しかし、相続制度は、基本的に、亡くなった人の遺族の暮らしを守るために設けられたものであるということもあり、遺族を助けるものであると考えられています。
あまりにも財産のマイナスのものが多すぎる場合は、相続すると遺族には非常に負担になります。
そのため、法的に、相続する財産を相続人が放棄できる相続放棄が認められています。

相続放棄のデメリット

先に、任意売却の誤解されているデメリットについてご紹介しましたが、ここでは、任意売却の実際のデメリットについてご紹介しましょう。

やはり、任意売却は、メリットのみでなく、ここでご紹介するようなデメリットも実際にあります。

デメリット1 銀行や保証会社との交渉が必要

一般的な不動産の売却の場合は、交渉を債権者の銀行などの金融機関や保証会社と行うことはありません。
というのは、不動産を売却する際に一括で住宅ローンの残高を返済するため、債権者の金融機関などから承諾をもらう必要がないためです。
しかし、任意売却する場合は、住宅ローンの残高を不動産を売却した代金で全て支払うことができないので、返済する金額や売却する金額について、事前に債権者の金融機関などに承諾をもらう必要があります。
また、不動産を売却するための必要経費や引越しする費用を交渉する必要があります。

このような交渉は、忍耐力がいる繊細かつ複雑なものであるため、債務者自身が行うのは非常に大変であり、最大の任意売却のデメリットです。
専門の任意売却の業者に頼んだ場合でも、交渉については債務者自身が行うように言われる場合もあるそうです。
任意売却を専門の業者に頼む場合は、債権者の金融機関とは誰が交渉をするか、ということについて事前に十分に確認しておきましょう。

なお、専門の任意売却の業者の中には、任意売却を頼むと、債権者の金融機関と交渉をしてくれるところもあるようです。
任意売却の際に、銀行や保証会社との交渉が難しいというような場合は、このような専門の任意売却の業者に一度相談してみるのもいいでしょう。

デメリット2 必ずできるかはわからない

不動産を売却する場合は、売却額について債権者の金融機関から承諾をもらう必要があります。
また、保証人がいる場合は、保証人からも承諾をもらう必要があります。
任意売却は、債権者の金融機関や保証人から承諾がもらえないとできません。
なお、専門の任意売却の業者の中には、任意売却できるかどうか、債権者の金融機関と交渉してくれるところもあるそうです。

デメリット3 時間に限りがある

住宅ローンの返済が停滞してきた場合は、債権者の金融機関としては融資した資金を法的手続きによって回収しようとします。
融資した資金を法的手続きによって回収することを、競売と言います。
一旦競売を申し立てすれば、手続きが自動的に進んでいって、不動産が強制的に売却されるようになります。
そのため、任意売却する場合は、この競売が終わるまでに完了させる必要があります。
もし、任意売却が遅れた場合は、強制的に不動産が売却されるようになります。

デメリット4 任意売却業者探し

任意売却についてあまり経験がないような業者の場合は、段取りが良くない、債権者の金融機関との交渉力が足りない、
買主に対して説明することが不足する、などが想定されます。
限定された時間の中で任意売却は成功する必要があるため、豊富に任意売却の経験があり、しかも、処理する能力がある任意売却業者を探す必要があります。

任意売却で誤解されているデメリットまとめ

任意売却の場合でも、メリットがある一方、当然ですが、デメリットもあります。

任意売却であれば、足りない分を現金で一括で準備しなくても、住宅を売却することができます。
任意売却の誤解されているデメリットとしては、任意売却すると引越しする必要がある、借金がゼロにならない、迷惑を保証人に与える、ブラックリストに掲載される、自己破産する必要がある、会社を辞める必要がある、借金が子供や妻に残る、ことが挙げられます。

任意売却の実際のデメリットとしては、銀行や保証会社との交渉が必要、必ずできるかはわからない、時間に限りがある、任意売却業者探し、が挙げられます。
任意売却の場合は、ここでご紹介したようなデメリットがあるため十分に注意しましょう。
しかし、任意売却は、競売に比べて、不動産を市場価格に近いもので売却できるなど、債務者にとって大きなメリットがあるため、住宅ローンの返済が停滞したような場合は、ぜひ検討してみましょう。

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