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任意売却と連帯保証人についてのアイキャッチ

任意売却と連帯保証人について

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そもそも連帯保証人って?

連帯保証人と言う言葉は、誰でも一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。
まず、保証人についてご紹介しましょう。

部屋を賃貸する際だけでなく、お金を銀行で借りる際も保証人が必要になります。
部屋を賃貸したりお金を借りたりした債務者が、契約したように家賃を支払ったり月々返済してくれなかったりした場合は、家主や銀行は非常に困ります。

そのため、債務者が家賃の支払いや月々の返済ができない場合に、お金を代わりに支払ってくれる人、つまり連帯保証人になる人がいると、万一の際にも、お金が確実に取れます。
連帯保証人は、例えば、債務者が修繕費を退去する際に支払わない、家賃を支払わないというような場合は、債務者の代わりに、お金を支払う義務があります。
この他にも、保証人はさまざまなシーンで必要になります。

身元保証人を、就職した際などに要求される場合があります。
これは、損害賠償義務を契約するためで、会社に就職した人が損害を万一与えた場合に、就職した人の代わりに身元保証人は損害賠償を会社にする必要があります。
そのため、友人の借金の連帯保証人になると、お金を友人がもし返済できない場合は、連帯保証人が代わりに支払う必要があります。
このような場合は、借金を連帯保証人が支払うようになり、最悪の状態になることも十分に考えられます。
そのため、連帯保証人になる場合は、十分に注意する必要があります。

そもそも任意売却をするには何が必要か?

任意売却したいと思っても簡単にはできません。
任意売却をするには、債権者の金融機関から承諾をもらう必要があります。

金融機関は、担保物件を換価してできるだけ多く債権額を回収することが目的です。
任意売却が認可できるかどうかは、担保物件の価格を見積もってから金融機関は判断します。
金融機関自身で査定したり、不動産鑑定士に査定を依頼したりします。
債権者の承諾が得られると、競売で強制的に担保物権を売却する方法ではなく、債務の返済に任意売却で売った代金を充当して、残債務のやり直しを改めてするようになります。
なお、金融機関自身が任意売却は行うものではありません。

連帯保証人は何をするのか

ここでは、普通の場合とローンが完済できない場合に連帯保証人は何をするか、についてご紹介しましょう。

一般的な場合

住宅ローンを利用する時に、金融機関が融資する条件として連帯保証人を要求する場合は割合よくあります。
購入したい物件の価格が高く、収入的に融資を単独で行うのが困難な場合、あるいは、短い勤続年数で収入が継続して獲得できているという見極めが困難な場合などは、一般的に、連帯保証人を要求されます。
この連帯保証人は、きちんと借金が返済されていれば問題はありません。
きちんと返済されていると、請求が連帯保証人へいくのは、まずないため問題はありません。

ローンが完済できない場合

ローンが完済できない場合は問題になります。
ローンの返済が停滞した場合でも、完済すれば問題ありません。
しかし、売る時価を債務額が上回って、不動産を売っても残債務がまだある場合は問題が大きくなります。
というのは、保証債務として、連帯保証人が残債務の全てを背負うようになるためです。

 

自己破産にも関係してくる連帯保証人

連帯保証人は、債務者が自己破産した際にも関係してきます。
ここでは、友達の連帯保証人になった際のトラブルについてご紹介しましょう。
信用していた友達の連帯保証人になったが、自己破産を友達がしたようなこともあるのではないでしょうか。
このような場合は、借金を自分がしていないにも関わらず、借金を自分がしたのと同じになります。

当然ですが、借金が自己破産によって全く無くなった友達の代わりに、借金を連帯保証人が払うようになります。
借金の連帯保証人には絶対にならないように、というようなことを耳にしたこともあるのではないでしょうか。
これは非常に冷たく感じられますが、借金の返済で自己破産などを相手がしたような場合は、全ての責任が連帯保証人に来るためです。
連帯保証人になると駄目なのは、共倒れがあるためです。

借金が多額にある人は、ほとんどの場合、借金額が多くなり過ぎて返済ができないようになるまでそのままにして、最終的に自己破産する場合が多くあります。
催促を債権者に何度もされた結果自己破産する場合が多いため、債権が連帯保証人に移った際には、ほとんどの場合一括で借金を返済することが要求されます。

 

実際に任意売却を行う手順

ここでは、実際に任意売却を行う手順(流れ)についてご紹介しましょう。
任意売却を行うおおまかな手順としては、以下になります。

  1. ローンの返済が停滞する
  2. 代位弁済を保証会社が行う
  3. 担保にした物件を調査して評価する
  4. 売る活動を行う
  5. 買主が買付を申し出る
  6. 売った代金を配分する案を作る
  7. 調整を債権者と行う
  8. 売買が成立する
  9. 決済して物件を引渡しする

任意売却は様々な手順があります

債権者としては、売る価格は大切ですが、手順には特にこだわっていません。
任意売却を住宅金融支援機構で行う場合は、書式を所定のもので進めるため、手順を重要視するようになります。
ローンの返済が停滞してから実際に売って決済するまでは、6ヶ月以上は最低でも見ておく必要があります。
地方銀行などの場合は、7ヶ月~8ヶ月も代位弁済するまでにかかる場合があります。
任意売却には多くの時間を有することがあります。

しかし、任意売却するために時間がかかるということで困ることはありません。
というのは、任意売却するために時間がかかるほど、長く自宅に売主としては住むことができます。
また、ローンの返済もその間は発生しないケースが多くあります。
任意売却をする場合は、債権者が売却することを承諾することが条件になりますが、「債権者の費用負担と売る価格」がポイントになります。
売る代金を配分する案は、この2つを入れ込んで、売ることによってどの程度債権者が回収できるかをはっきりさせるものです。
この配分する案をベースにして、話し合いを債権者と行います。

競売する価格を売る価格が下回ったり、費用の負担があまりにも大きくなったりすると、売ることを債権者は承諾してくれません。
というのは、任意売却を手間と時間をかけてまで行う意味がないためです。

このため、例えば、税金の滞納額やマンションの滞納管理費が多額になると、任意売却は困難になります。
マンションの滞納管理費は、買主が法律上引継ぐようになるため、マンションを購入する人はいないでしょう。
債権者が最終的には負担するようになりますが、その金額が問題になります。
複数の担保権者がいる場合、売った代金で全額の残債を回収することができるのは、抵当権者の第1順位の人に限定されるのが実状です。
優先順位が担保権にあるため、全ての担保権を任意売却をするためには解除する必要があります。
そのため、担保権を解除するために話し合いをするようになります

では、任意売却を頼んだ場合は、引越しをすぐにする必要があるのでしょうか?
物件の立ち退きは、普通の売却と同じように代金の受け渡しの決済時までに行うようになります。
そのため、自宅に決済するまでは住み続けることができます。
任意売却をする人の中には、内覧する人に対する応対などが面倒であるため、引越しをすぐにするような人もいます。
この場合でも問題ありません。

不動産業者も、空家の方が売る活動がしやすくなります。
しかし、引越しをした場合は、引越ししたところの家賃がかかるのみでなく、債権者に引越し費用を要求することもできなくなります。
そのため、任意売却するほとんどの人は、自宅に決済するまで実際には住み続けています。

 

連帯保証人に自分がなった際に注意すること

連帯保証人というのは、自分が借金した場合と立場が同じようになるため十分に認識しておきましょう。
連帯保証人になる場合は、返済がきちんできるだけの収入、プランがあるかという主債務者の資力、保証するのはいくらの金額か、根保証か、普通保証か、というようなことを、十分に契約書でチェックしましょう。
なお、根保証というのは、簡単に言えば、借金は今回のもののみでなく、今後のものも保証するものです。

契約書をチェックしてももしよく分からなければ、主債務者や債権者によく確認し、疑問、不明がそれでもある場合は法律のプロの弁護士などに相談しましょう。
契約書の意味が署名した後に分からなく、自分が考えていたものと違ったというようなトラブルなることもよくあります。
契約書に署名した後からでは、状態は非常に不利になります。
しかし、なんとかなる可能性もあるため、弁護士に相談してみましょう。

 

分からないことはまず相談しよう

任意売却で分からないことがあれば、まず法律のプロの弁護士に相談しましょう。
ここでは、任意売却を法律のプロの弁護士に相談するメリットについてご紹介しましょう。

住宅ローンの滞納がメインの任意売却

基本的に、任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった際の不動産売却の方法の一つです。
そのため、住宅ローンの滞納での不動産売却ということのみであれば、法律のプロの弁護士に相談するメリットはそれほどないでしょう。
というのは、住宅ローンの滞納について任意売却を弁護士に相談しても、任意売却そのものは、仲介業務を不動産業者が行うため、専門の任意売却の業者に直接相談する場合と、基本的にはそれほど違いはありません。

住宅ローン以外に多重債務が相当ある場合

住宅ローン以外に、他にも借金がある場合は、自己破産などを前提とすると、弁護士に相談すればメリットがそれなりに体感できます。
というのは、多重債務がある人にとっては、厳しい督促が債務者からあるため辛く思っているためです。
一方、弁護士に依頼すると、債権者に弁護士が介入したことを通知した結果、しつこい債権者からの督促がすぐに止まるためメリットが相当あります。
これ以外にも、消費者金融で相当昔から借入をして、返済してきた場合は、過払い金の引き直し計算ができる場合もあり、過払い金が状況によっては戻ることもあります。
このような場合は、弁護士に相談する大きなメリットがあります。

一方、任意売却を法律のプロの弁護士に相談する際には、注意することもあります。
任意売却を法律のプロの弁護士に相談する際には、弁護士に支払う費用や自己破産するために費用がかかります。

また、過払い金を請求する場合は、お金は多少は戻ってくるでしょうが、それ相応の弁護士の報酬を支払う必要があります。
基本的に、ローンの返済ができないほどお金がないため、弁護士に支払う費用などを捻出することは難しいのではないでしょうか。

なお、最近は、弁護士事務所の中には、初めて相談する場合に限定して、相談を無料で引き受けてくれるようなところも多くなってきました。
しかし、弁護士事務所の多くのところでは、初めて相談する場合でも、有料になっているところがまだ多くあります。
任意売却で分からないことがあれば、まず相談を無料で引き受けてくれるような弁護士事務所に依頼しましょう。

 

任意売却と連帯保証人のまとめ

ここでは、そもそも連帯保証人って? そもそも任意売却をするには何が必要か、連帯保証人は何をするのかについてご紹介しました。
連帯保証人は、例えば、債務者が修繕費を退去する際に支払わない、家賃を支払わないというような場合は、債務者の代わりに、お金を支払う義務があります。
任意売却をするには、債権者の金融機関から承諾をもらう必要があります。

ローンが完済できない場合は、連帯保証人が残債務の全てを背負うようになります。
連帯保証人は、債務者が自己破産した際にも関係してきます。

任意売却を行う場合は、ここでご紹介したおおまかな手順を参考にしましょう。
自分が連帯保証人の場合に注意することは、自分が借金した場合と立場が同じようになることです。
任意売却で分からないことがあれば、まず相談を無料で引き受けてくれるような弁護士事務所に依頼しましょう。

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