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古くなったは正当事由?建て替えによる立ち退きに関する法律は?のアイキャッチ

古くなったは正当事由?建て替えによる立ち退きに関する法律は?

古くなったは正当事由?建て替えによる立ち退きに関する法律は?のアイキャッチ

不動産を賃貸する場合は、借地借家法が最も大切な法律知識になります。
しかし、この借地借家法は、不動産業者の場合でもほとんど宅建の試験にも出ないので良く知らない人が多いそうです。
借地借家法は、主として立ち退きや家賃交渉のシーンで大切になります。
賃貸契約書に記載されていても、基本的に、借地借家法上、契約が無効になっていることもあります。

賃貸アパートの場合に、入居している人に立ち退きしてもらって、売りたい、あるいは建て替えしたい、というような人の中には、以下の内容で思っている人も多くいるのではないでしょうか。

・立き退きを依頼すると入居している人から反対されて悩んでいる
・賃貸契約で申し出を6ヶ月前に行うと解約できると考えていたが、無理なのだろうか

結論から言えば、正当事由が立ち退きの場合は必要になります。
ここでは、立ち退きについて、古くなったは正当事由? 建て替えによる立ち退きに関する法律は? などについてご紹介しましょう。
立ち退きで悩んでいる場合は、ぜひ参考にしましょう。

立退きにおける正当事由って何?

では、正当事由とはどのようなものでしょうか?
老朽化したアパートは、更地にして売ったり、建て替えしたりするなどして、手を加えて価値をアップする必要があります。

しかし、この場合は、立ち退きという作業が必要になってきます。
ここでは、ちょっと専門的な話ですが、借地借家法の中で立ち退きについての大切な規定箇所である第28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)についてご紹介しましょう

1.建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

このような条文が借地借家法にはあるので、立ち退きが困難になっています。
内容をもう少しかみ砕いてご紹介すると、まず、解約を貸主から行う、つまり立ち退きを要求する際は、理由の正当なものがなければ、立ち退きができないと書かれています。
この理由の正当なもののことを、正当事由と言います。

建て替えたいじゃ理由にならない!?

この正当事由としては、どのようなものでもいいということではありません。
自分で使用するということがベストですが、単純に建て替えたいとか、売りたいとか、というような理由は正当事由にはなりません。
例えば、建て替えする場合などは、正当事由として耐震上建物に問題があるというのは認められます。

しかし、立ち退きは正当事由があるというのみで認められるということではありません。
正当事由として弱い場合は、立ち退きと交換に財産上の給付を借主に対して行うことが必要です。

つまり、財産上の給付が立ち退き料になります。
立ち退き料は、正当事由を補うものになります。
まず、立ち退きを依頼するきちんとした正当事由があり、しかも立ち退き料を払うことによって、基本的に、立ち退きができます。

立退きにおける、勘違いとしてよくあるもの

・立ち退き料が無くても正当事由があると立ち退きが要求できる
・立ち退き料を払うと、どのような理由でも立ち退きが要求できる

例えば、問題が耐震上あるため建て替えするというのは、理由としてはきちんとしたものですが、絶対にどうしても建て替えする、建て替えを何としてでもすると言うと、そうとは必ずしも言えません。

そのため、強くないこのような理由を正当事由にするためには、立ち退き料を払うことによって補う、つまり正当事由にすることが必要です。
法律上は、問題が耐震上あり、立ち退き料もさらに払うので、退室してもらってもいいでしょうか、という問いかけであれば認められています。

建て替えの場合に、立ち退きを要求するためには、立ち退き料が基本的に必要であることを把握しておきましょう。

立ち退きに関する法律 借地借家法って?

では、立ち退きに関する法律である、借地借家法とはどのようなものでしょうか?
借地借家法というのは、建物・土地の賃貸借関係を規制するものです。
そのため、自分が持っている建物・土地に住んでいなければ、この法律に知らない間にお世話になっています。

例えば、不動産業者に行って、アパートを賃貸したとしましょう。
いろいろなことが賃貸借契約書には書かれていますが、これは契約条項として借地借家法で決められたものが書かれています。

借地借家法に違反すると、無効にその条項はなります。
そのため、借地借家法は非常に心強く身近な法律と言えます。

では、誰のために借地借家法はあるのでしょうか?
実は、民法によって、建物や土地の賃貸借契約というのは決められています。

また、どうして民法の他に借地借家法がさらに必要なのでしょうか?
民法というのは、人間の関係を規制しているものです。
民法は、改正が何回も行われてきましたが、非常に古い法律で、基本的に、一般的なことのみを規制しています。

そのため、一般的なことのみを規制している民法を、建物・土地の賃貸借関係にそのまま適用すれば、非常に借主に不利になります。
借地借家法は、強くない立場の借主を守るためのものです。

どっちにしてる?普通借家契約と定期借家契約は誰にでも頼めない

賃貸借契約としては、定期借家契約と普通借家契約の2つの種類があります。
借地借家法の28条の建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件が規定されているものが適用になる前提としては、普通借家契約にその賃貸借契約がなっていることが必要です。
更新規定が賃貸借契約書の中に入っているかどうかで、定期借家契約と普通借家契約の見分けはできます。

定期借家契約の場合は、考え方として更新というものはありません。
定期借家契約が店舗の賃貸借契約の場合は最近多くなってきましたが、住宅の場合は普通借家契約がほとんどです。

普通借家契約の場合は、借主の立場が強く保護されているということがポイントです。
1回でも過去に更新していると、普通借家契約になります。
立ち退き料が、普通借家契約の場合は必要になります。

なお、普通借家契約の場合は、解約の申入れが6ヶ月前に貸主からできると契約書上はなっていても、立ち退きをこれのみで要求することはできません。
立ち退きについて契約書に記載されている場合でも、この条文の効力は裁判になった場合はないことを把握しておきましょう。

「立ち退き」 自分(オーナー)でも立ち退き交渉できる?

立ち退きの場合は、非弁行為という大切なものがあります。
非弁行為というのは、高い紛争性がある法律事務を報酬をもらって弁護士以外の人が行ってはならないということを決めたもので、弁護士法で規定されているものです。
立ち退きも、高い紛争性がある法律事務の中に含まれます。

つまり、立ち退きを弁護士以外の人に依頼することはできません。
立ち退きの場合は、貸主自身あるいは弁護士が行う必要があるということです。
例えば、良くあるケースとしては、アパートの管理会社に、代理で立ち退きを依頼する場合があります。

しかし、このようなことは駄目で、管理会社は貸主ではありません。
なお、アパートを管理会社に一括して任せているような場合は問題ありません。
貸主である管理会社が借主である入居している人に立ち退きを要求するのは、貸主自身が行っているようになるので、非弁行為ではありません。
きちんと非弁行為について分かっている管理会社の場合は、立ち退きを頼んだ場合には断ります。
どうして断るのかと考えるかもしれませんが、立ち退きを受けると弁護士法に反するためです。

また、弁護士に立ち退きを頼んだ場合は費用が高額になるので、弁護士に頼まないような人もいますが、立ち退きの場合は、貸主自身が行う必要があるため注意しましょう。

立ち退きを申し出る方法とは?

立ち退きは非弁行為になるので、申し出る場合は貸主自身が行うことが必要です。
しかし、立ち退きの申し出を貸主自身が行うのはメリットがあります。

立ち退きの場合は、第三者の顔を知らない人が行うと、トラブルになる要因になります。
弁護士が立ち退きを行う場合でも、これは同じです。
顔が分かっている貸主自身が立ち退きを申し出る場合は、仕方がないとなるケースが多くあるためです。

アパートの立ち退きの場合は、実際に貸主自身が行うことによって、ほとんど丸く収まることが多くあります。
基本的に、立ち退き料は払う必要がありますが、上手く貸主と借主が話し合いをしてまとまれば払わなくても問題ありません。
ゼロに立ち退き料をするためには、いい関係を貸主が入居している人と築くことが最も大切です。

立ち退き料は、入居している人に要求された場合に発生します。
そのため、できる限り貸主が入居している人とトラブルにならないようにすることが大切です。
立ち退きの際は、立ち退きを頼む書類も念のため準備しましょう。

書類には、立ち退きを依頼する理由と、退去して欲しい時期をはっきりと記載しておきましょう。
貸主としての要求を一方的に伝えるのみでなく、十分に借主の言い分も聞きましょう。
借主も、立ち退きをするために引越しする場合には時間がかかります。
立ち退きする期限の目安としては、半年以上先にしましょう。

立ち退き料って何があるの?

では、立ち退き料とは何があるのでしょうか?

住宅の場合は、立ち退き料の目安として、現在の家賃を移転先の家賃から差し引いたものに1年分~1.5年分を掛けたものになります。
例えば、入居している人が1月あたり9万円の家賃のところに移転し、現在の家賃が1月あたり6万円としましょう。

この場合は、家賃の違いが1月あたり3万円であるため、1年分~1.5年分を掛けると、立ち退き料の目安としては36万円~54万円になります。
しかし、法律的な規制は立ち退き料にはありません。

立ち退き料は、基本的に、貸主と借主の話し合いで決まるもの?

また、立ち退く人が現在よりも高い家賃のところに引越しするとは必ずしも限っていないので、家賃の違いの何倍というような考え方も実情に合っていません。
引越し費用くらいを負担すると考えると、立ち退き料としては住宅の場合は50万円くらいが妥当ではないでしょうか。

なお、店舗の立ち退き料の場合は、先にご紹介した立ち退き料に営業補償がプラスされます。
営業補償としては、億単位に場合によってはなることもあります。
そのため、店舗の立ち退きの場合は、弁護士に事前に相談して、ものごとを慎重に進めることが必要です。
また、立ち退きの場合は、できる限り裁判は避ける方がいいでしょう。
基本的に、裁判所は、立場が弱い借主を保護する判決を出す傾向があります。
立ち退き料についても、借主の主張に耳を傾ける傾向があります。
裁判の場合は、時間がかかる以外に、判決が貸主に不利になるので、全くいいことはありません。
話し合いでできる限り決めるようにしましょう。

トラブルが起きるその前に弁護士に相談を

では、立ち退きの場合にトラブルが起きないようにするにはどうすればいいのでしょうか?
立ち退きの場合は、トラブルが起きる前に弁護士に相談しましょう。
弁護士に相談すると、立ち退き料を要求されても問題ありません。
貸主に代わって弁護士が借主と交渉してくれます。
立ち退き料の要求について悩んでいる場合は、弁護士事務所が無料相談を行っているため利用しましょう。
疑問が立ち退き料についてある場合は、電話あるいはメールで気軽に弁護士事務所に相談してみましょう。

立退きの正当事由に関してのまとめ

ここでは、「正当事由って何?」「建て替えたいじゃ理由にならない!?」「立ち退きに関する法律 借地借家法って?」「どっちにしてる?普通借家契約と定期借家契約」「誰にでも頼めない『立ち退き』」「自分(オーナー)でも立ち退き交渉できる?」「立ち退き料って何があるの?詳しい内訳」「トラブルが起きるその前に(弁護士に相談)」、についてご紹介しました。

立ち退きの場合は、古くなったのみでは正当事由に必ずしもなるとは限りません。
建て替えなどによって立ち退きを要求する場合は、ここでご紹介したような借地借家法などについて十分に把握して、立ち退きをスムーズに進めましょう。

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編集部

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